投資要點：
維持增持。2023年營收120.9億元/-0.32%，歸母淨利2.27 億元/+88.8%，扣非1.28 億元/+168%，經調整EBITDA 爲8.75 億元/-14.4%低於此前預期因超市業務略乏力。下調預測2024-25 年EPS 至0.21/0.24 元(原0.31/0.37元)增速9/12%，新增預測2026 年EPS 爲0.26 元增速11%。參考同行業可比公司估值，下調目標價至6.93 元，維持增持。
盈利能力、經營現金流好轉，購百較好、超市承壓。1)2023 年毛利率38.3%/+1.45pct，淨利率1.88%/+0.89pct，加權平均ROE 爲5.51%/+2.54pct；2)期間費用率37.04%/-0.74pct；3)經營淨現金流27.5 億元/+14.3%；4)購物中心/百貨可比店同店收入增長分別+14.3%/+5.25%，利潤總額增長分別+225%/+10.1%；超市兩項數據分別-4/-20.3%。
業態轉型升級，多措並舉降本增效。1)2023 年淨增1 家購物中心、淨減3家百貨及3 家超市，截止2023 年末購物中心41 家、百貨59 家、超市116家；已簽約待開業儲備項目9 個；2)着力打造11 家重點門店、持續推進百貨轉型爲社區生活中心，探索門店創新及優化。
積極推進數字產業化升級，擬開展公募REITs 申報發行工作。1)成立營銷中心統籌全國營銷，多個營銷節點表現亮眼；2)線上商品銷售及數字化服務收入GMV54.4 億元；3)深化科技創新及會員運營，靈智數科業務保持高速增長，新簽約多家頭部標杆企業合作；4)快速發展ToB 業務，年銷售額同增5%；5)擬將蘇州某購物中心申報公募REITs。
風險提示：線上業務、門店升級、數字化能力建設不及預期等