智通财经APP获悉，全球房地产行业正处于十多年来最大的崩溃之中，开发商和投资者正努力寻找乐观的理由，并讨论市场复苏的可能性——虽然这尚未到来。据了解，本周在法国里维埃拉的戛纳举行的MIPIM房地产大会在商业房地产价格(CRE)下跌和疫情导致办公室空置的背景下展开。

对房地产市场复苏观点不一

随着预计有20000名投资者、开发商和代理商开始抵达，与会代表围绕规划中的开发项目的微型模型展开讨论，并在公司承包的游艇上会见客户。许多人忙于讨论市场的影响，其他人则试图达成交易。

包括美国的仲量联行(JLL.US)、Greystar、Hines和Federated Hermes(FHI.US)，法国的AEW和德国的Patrizia在内的几家最大的房地产投资者表示，他们看到交易活动的初步迹象反弹。

但有些人也表达了谨慎态度。

LaSalle投资管理欧洲负责人菲利普·拉皮埃尔在大会上表示：“在克罗塞特大道上有很多不切实际的讨论。”他指的是戛纳沿海大道上挤满了房地产代理商的场景，“所以你必须非常小心地导航。”

据了解，借贷成本的惩罚性上升和空置的办公室使许多房地产投资变得不那么诱人，尽管数据中心和物流等行业表现得更好。

根据MSCI Real Assets的数据显示，2023年第四季度，欧洲商业资本价值同比下降13.9%，这是自2009年全球金融危机以来的最大跌幅。

LaSalle的拉皮埃尔认为，欧洲30%的办公空间“可能已经过时”。同时，美国城市的价格也大幅下跌，例如旧金山和洛杉矶的空置率接近30%。

当前，投资者宁愿观望，也不愿意实现亏损。欧洲商业地产交易量在2023年下降了一半，降至1660亿欧元(1810亿美元)，这是MSCI自2007年以来记录的办公楼销售额最糟糕的一年。

尽管如此，一些投资者认为，如果中央银行开始降息，减轻公司债务负担，市场转机可能即将到来。

世界上最大的商业地产所有者黑石(BX.US)的欧洲房地产负责人詹姆斯·塞帕拉在活动前表示：“总的来说，人们对未来一年有了更多的信心和热情。”他补充称：“我们过去几个月一直很活跃，我们将继续寻求活跃。”

难以出售

MIPIM本身将是改善情绪的一大考验。投资者和房地产代理商自1990年以来一直在年度聚会上庆祝交易，但去年几乎没有可言。

M&G Real Estate的投资策略负责人何塞·佩利切尔表示：“市场上最糟糕的地产现在已经难以出售。”

与美国和中国相比，欧洲在房地产困境的显著迹象方面受到的影响较小，但在特定国家如德国和瑞典，某些贷款机构由于其在房地产市场的投资而遭遇了严重的市场抛售。

奥地利房地产大亨雷内·本科的Signa集团——纽约克莱斯勒大厦的共同所有者——于11月破产，进一步动摇了信心。

Tikehau Capital 的联合创始人安托万·弗拉马里翁表示：“全球范围内的房地产危机正在持续。”“这可能需要一段时间才能结束。”

到目前为止，主要银行相对没有受到太大影响。根据摩根士丹利的数据，欧洲大型银行一直在减少商业房地产贷款。

这可能会让那些杠杆率更高的替代贷款机构，如资产管理公司和保险公司承受更多损失。根据贝斯商学院的数据，它们已经占欧洲商业房地产贷款的20-30%。

进一步下跌?

办公楼价格下跌是否会演变成更广泛的危机，部分取决于银行和开发商是否能够避免在借贷成本下降或需求回归之前实现亏损。

一些贷款机构正在重新采用“延长和假装”方法来处理不良贷款，这是2007-09年金融危机后的一种流行策略，以避免对房产进行止赎。

PGIM Real Estate的董事总经理马修·克劳瑟在MIPIM之前表示：“你延长和假装，仅仅是因为即使你执行了，你可能也无法在当前市场上出售资产。”

在像英国这样的市场中，房地产价格可能更接近触底，因为价格已经更快地调整了，但在德国等地的价格预计会进一步下跌。总部位于法国的投资者AEW的首席执行官罗布·威尔金森预计，德国办公楼价格在今年上半年将再下降10%。

Federated Hermes的房地产客户解决方案总监塞莱娜·奥尔松在戛纳表示：“去年是有史以来最难的融资年之一。”但她表示，投资者兴趣正在回归，特别是来自中东和亚太地区：“我比去年更有希望了。”