摩根士丹利發表報告指出，由於冠君產業信託(02778.HK)的經營開支及財務成本上升，公司去年每基金單位分派(DPU)按年跌14%至0.17元，較該行預期低出4%。派息比率維持90%。

該行提及，冠君的花園道三號寫字樓現收租金按年跌8%至每方呎92元，而朗豪坊則保持穩定。花園道三號寫字樓空置率仍然高達17%，按年持平，雖然大部分租戶於今年續約，但明年仍有42.5%的租約到期，主要租戶的潛在離開將進一步增加租金和空置壓力。

此外，朗豪坊商場去年租戶銷售額增長51%，高於整體市場水平(增長16%)，並恢復至2018年高位的近90%。商舖租金按年增長14%至7.4億元。冠君預期今年租戶銷售額按年增長10%至20%。然而，物業經營淨收入(NPI)利潤率為76%，遠低於2018年的87%水平。

該行認為，冠君的利息支出尚未見頂，公司今年到期債務達52億元。大摩稱其每單位分派結構性下跌，該行對其今明兩年的每基金單位分派預測下調13%及19%，並預期今年每基金單位分派按年跌7%，為連續第五年下滑，主要受累於寫字樓前景疲弱和利息支出上升的影響。對冠君目標價由2.4元下調至1.8元，維持「減持」評級。