常州起步逐步拓展最終實現上市：新城悅服務（1755.HK）前身新城物業在1996年於常州創立，主營業務爲物業管理服務及增值服務。經過多年探索，公司在2018 年於香港交易所主板掛牌上市，2021 年提出“大社區+大後勤”雙鏈驅動戰略，聚焦核心需求，夯實專業能力，深化區域聚焦，堅持有質增長。2023 年，公司開始精耕專業領域賽道，發力電梯、團餐等業務構築“第二增長曲線”，已形成雙鏈開花局面。
管理層經驗豐富，激勵充分：公司董事長兼總經理戚小明2002 加入新城悅服務，曾任職新城發展總裁助理，有20 年從業經驗，首席運營官執行董事杲新利在新城集團內歷任多個職位，有15 年行業經驗，副總經理執行董事吳倩倩於2007 年加入新城集團並從業至今。公司於2019-2023 年間多次向核心骨幹授出購股權或獎勵股份，充分調動團隊積極性。
核心業務穩健發展，結構持續優化：1）物業服務業務是公司的基石業務，收入持續增長，2022 年物業服務板塊收入超過30 億，2023 年上半年近17 億，從歷年收入構成看，物業板塊在公司業務收入中的總佔比還在持續提升，2020 年物業服務業務收入佔比約44%，2022 年達到58%，2023 年H1 爲63%；2）開發商增值和智慧園區服務隨地產業務同步收縮，短期內雖然會影響公司整體的收入業績增速，但也表明公司正逐漸脫離對房地產行業的依賴，中長期看公司可持續性業務佔比在提升，對於優化公司商業模式有積極作用；3）社區增值服務多個細分賽道實現突破，2023 年H1 公司團餐業務實現收入2.22 億，同比+55%，設施管理板塊實現收入1.31 億，同比增長23%，固定資源板塊2023 年H1 同比增長67%。考慮到公司團餐業務從2021 年才開始佈局，電梯及充電樁業務也在快速發力，各細分業務的滲透率依舊有較大空間。
投資建議：新城悅服務背靠新城系股東起家，近年來業務發展已走向市場化，目前在管面積第三方佔比過半，新增外拓面積同比增長，同時來自房地產相關業務收入佔比在持續降低，可持續生態的社區增值服務業務多個細分賽道增速較快。我們預計公司2023-2025 年歸母淨利潤分別爲4.98 億、5.80 億、6.47億，當前股價對應PE 分別爲5.1 倍 、4.3 倍 、3.9 倍。首次覆蓋，給予“買入”評級。
風險提示：房地產行業下行超預期、物業費市場化進度低於預期、引用數據滯後或不及時。