久期财经讯，12月1日，穆迪将新城发展控股有限公司(Seazen Group Limited, 简称“新城发展”，01030.HK)以及新城环球有限公司（New Metro Global Limited，简称“新城环球”）的以下评级进行了下调：

1. 将新城发展的公司家族评级(CFR)从“B1”下调至“B2”

2. 由新城环球发行并由新城发展或新城控股集团股份有限公司(Seazen Holdings Co.,Ltd，简称“新城控股”，601155.SH)提供担保的债券的有支持高级无抵押评级从“B2”下调至“B3”

与此同时，穆迪维持了负面评级展望。

穆迪副总裁兼高级分析师Kelly Chen表示：“此次评级下调反映出，由于房地产销售持续下滑和融资渠道受限，未来12-18个月，新城发展的信用指标、流动性缓冲和财务灵活性将不断减弱。”

“负面展望反映了该公司在未来12-18个月恢复运营和流动性缓冲能力的不确定性。”Chen补充道。

评级理据

新城发展的“B2”公司家族评级反映了该公司在长江三角洲地区的品牌成熟度和过往业绩记录，以及其规模可观的投资物业组合(IPs)带来的不断增长的经常性租金收入。

然而，该评级受到以下因素的限制：公司的房地产开发业务减少，资产负担增加后的财务灵活性受限，以及未来12-18个月的信用指标减弱。此次评级还考虑到其在合资企业(JVs)中的显著风险敞口，削弱了其公司透明度。

穆迪预测，在其主要业务所在的低线城市住房需求持续疲软的背景下，新城发展的合同销售总额将从2022年的1,160亿元人民币降至2023年的约780亿元人民币和2024年约650亿至700亿元人民币。

穆迪评估新城发展的流动性充足，这得益于该公司通过抵押其购物中心和最近出售其影院资产获得的新资金的支持。这些新融资连同该公司截至2023年6月底的210亿元人民币的现金和现金等价物，将为其偿还债务提供支持，债务包括从现在到2025年6月底到期或可赎回的8亿美元离岸高级票据和总计约20亿元人民币的在岸债券。

穆迪预计，新城发展将愈发依赖有担保的银行借款来解决部分到期债务，这将削弱其财务灵活性。这种风险在一定程度上被该公司不断增长的经常性收入所缓解，这些收入来自其具有较高收益可见性的成熟的投资物业。这一收入来源也缓解了房地产开发业务带来的周期性风险。

与此同时，随着合同销售额的下降，新城发展的信用指标将继续走弱。具体而言，其债务杠杆(按调整后债务/EBITDA之比衡量)将在未来12-18个月内增至7.0倍至7.5倍（截至2023年6月的过去12个月：5.5倍）。同期，其调整后的EBIT/利息覆盖率之比也将从2.7倍降至2.0倍左右。

由于结构性从属风险，该公司的高级无抵押债券的评级为“B3”，比公司家族评级低一个子级。这种风险反映了这样一个事实，即大多数债权发生在运营子公司，并且在破产情况下优先于新城集团的高级无抵押债权。此外，控股公司缺乏显著的结构性从属缓解因素。因此，控股公司的索赔的回收率可能会降低。

在环境、社会和治理(ESG)因素方面，新城集团的所有权集中于前董事长，其持有该公司63.3%的股份。该公司的七人董事会中有三名独立非执行董事，以及公司根据香港证券交易所对上市公司的《企业管制守则》要求采取了其他内部治理结构和标准。上述因素缓和了管治风险。

可能引起评级上调或下调的因素

鉴于负面展望，穆迪不太可能上调新城发展的评级。然而，如果该公司稳定其合同销售额，同时保持足够的流动性并改善其资本市场融资渠道的准入，穆迪可能会将展望调整为稳定。

可能预示评级展望稳定的信用指标包括EBIT/利息覆盖率之比持续高于2.25倍和债务/EBITDA之比持续低于7.5倍。

另一方面，如果新城发展的流动性和融资渠道进一步恶化;其合同销售额的下降超过了穆迪的预期;或者其信用指标减弱，EBIT/利息覆盖率之比降至1.5倍以下，债务/EBITDA持续升至9.0倍以上，穆迪可能会下调其评级。

如果公司与其合资企业相关的或有负债或集团向合资企业提供资金支持的可能性显著增加，评级下调压力也可能会增加。

新城发展控股有限公司主要在中国从事住宅地产开发业务。公司由新城发展前董事长王振华于1996年创立。王振华是新城发展的最大股东，持有公司63.3%的股份，其自1993年以来在中国 (A1/稳定) 从事房地产开发业务。