智通财经APP获悉，英国房地产投资公司M&G Real Estate预测，全球房地产市场面临更大规模的强制抛售“只是时间问题”，因为银行越来越不愿意以当前利率为问题资产或质量较低的资产再融资。

近年来，包括德国和瑞典等国家在内的房地产开发商受到借贷成本急剧上升的影响尤其严重，一些以极低利率融资的项目如今已经接近或违反了关键贷款条款。

M&G Real Estate投资策略主管Jose Pellicer表示：“过去25年我们的情况确实不错，但现在融资成本上升，回报要么来自租金增长，要么来自房地产增值。”

“我们正处于房地产投资的新时期，需要新的思维方式，”他在该公司周二发布《全球房地产展望》之前在一次采访中表示。

Pellicer预测，在欧洲，德国可能会出现最大规模的强制房地产抛售潮，房地产债务成本上升和资产大幅重新定价对该市场的影响将比其他国家更大。

该报告援引贝叶斯商学院的数据称，近40%的未偿还英国商业房地产贷款将在2024年和2025年到期。自2022年年中以来，英国的平均房地产价值下降了20%以上。

贷款到期后，部分借款人预计将无法“满足贷款续期的利息覆盖率契约”，并且可能很难找到可供选择的再融资方案。

管理着310亿英镑(390亿美元)房地产资产的M&G Real Estate表示，这可能为其他贷款机构介入提供机会。“房地产债务正成为越来越有吸引力的投资标的，”Pellicer表示。

写字楼市场困境

最近，WeWork(WE.US)的破产还震动了全球写字楼市场，这让大型商业中心的前景变得黯淡。在这些商业中心，不断上升的空置率已经令投资者受到冲击。

但Pellicer表示，并非所有写字楼都面临同样困境。

报告显示，在全球范围内，低品质的写字楼是一项有风险的投资，因为在新冠疫情后，员工放弃居家办公的速度仍然很慢，而建筑物面临着代价高昂的升级以实现可持续发展目标。

Pellicer表示，美国的情况比亚洲或欧洲糟糕得多，主要城市市中心的空置率通常在25-30%之间，而欧洲主要商业中心的空置率则是个位数。

报告援引房地产服务公司仲量联行的话表示，在写字楼办公的美国人仅为疫情前水平的50%，而欧洲这一数字已经回升至75%。

而据知名房地产情报公司CoStar Group近日发表的报告称，高端办公地产市场实际上可能即将面临供应短缺的局面。这种局面可能反映了商业地产市场的参与者们对现代、高品质办公空间的持续需求。

M&G Real Estate表示，对环境、社会和治理资质以及中心位置的关注，正在形成一个由优质、超优质和次级空间的市场，而非优质房产面临“巨大的租赁风险和疲软的租赁前景”。