经营业绩高速增长，稳健穿越周期。2023 年上半年，公司实现营业收入24359.2 百万元，较2022 年同期+43.7%。其中，公司物业开发业务收入22743.5 百万元，占总收入约93.37%。截至2023 年6 月30 日，公司实现毛利润和归母净利润分别为3714.4 百万元和1284.1 百万元，同比分别+45.6%和+52.5%；毛利率和归母净利率分别为15.2%和5.3%，维持在稳定的水平；每股基本收益0.80 元/股，同比+33%。2023 年上半年，公司交付物业总建筑面积约180 万平方米，较22 年同期增加约106 万平方米。

销售刷新目标业绩，维持行业领先地位。2023 年上半年，公司实现认购金额988 亿元，同比+39%；全口径签约金额和权益签约金额分别为941 亿元和747 亿元，同比分别+43%和+56%，销售权益比例为79%，销售权益比例持续提升。截至2023 年6 月30 日，公司权益销售总建筑面积为333.8 万平方米，与2022 年同期+34.4%。回款方面，公司2023 年上半年实现回款金额979 亿元，回款率高达104%，近年来始终维持在95%左右的较高水平。

持续布局热点区域，土储再优化。截至2023 年6 月30 日，公司在中国设有298 个项目，及土地储备的可供销售总建筑面积约达1711 万平方米。2023年上半年，公司继续加大对上海、厦门、杭州和程度热点城市的投资力度，新增优质土地46 宗，全口径拿地金额和全口径拿地货值分别为684 亿元和1295 亿元，一、二线城市占比高达86%。

流动性良好，财务安全健康。截至2023 年6 月30 日，公司在手现金60739百万元，同比+69.8%；借款总额约8905 百万元须于一年内偿还，约80142百万元须于一年后但在五年内偿还，且无任何以港元计值的计息借款；净负债权益比率约为32.01%，较2022 年底的52.59%下降20.6 个百分点；总资产和资产净值（扣除非控股权益后）分别为469741 百万元和32706 百万元，同比分别+18.7%和+26.6%。我们认为公司融资政策审慎，现金流足够维持良好的资本架构，财务整体安全健康。

投资建议。维持“优于大市”评级。考虑建发国际母公司背景优秀，各类型业务发展稳健，土地价值将在未来进一步释放，我们预测公司2023 年EPS为2.97 元，给予公司2023 年8-10 倍PE 估值，对应市值区间为479-599亿港元，对应合理价值区间为每股25.96-32.45 港元。（本文非特别注明，均为人民币计价，1 港元=0.92 元人民币）。

风险提示：1）房地产行业新房总量增速具有缩量风险；2）市场修复不及预期。