下調評級至“中性”，目標價2.30 港元。我們認爲市場對建業新生活關聯方風險的擔憂依然存在，尤其是考慮到：1）其關聯開發商的流動性危機可能持續較長時間；以及2）河南房地產銷售表現持續疲軟。我們預計公司2023 年將出現虧損，每股盈利爲人民幣-0.021 元。我們同時下調公司2024 年和2025 年的每股盈利預測至人民幣0.405 元和人民幣0.462 元。我們採用5.2 倍2024 年市盈率得出2.30 港元的目標價。因此，我們下調投資評級至“中性”。
2023 年上半年業績令人失望，主要由於較大的計提減值。與負面盈利預警基本一致，公司於2023 年上半年錄得股東虧損人民幣2.996 億元。
營收方面，公司2023 年上半年總收入爲人民幣13.533 億元，同比下降13.5%。考慮到建業地產相關應收賬款信用風險加大，公司於今年上半年計提了人民幣6.412 億元的大額減值準備。我們不排除進一步減值的可能性，因爲我們認爲來自相關開發商的風險可能會持續較長時間。
另一方面，基礎物業管理的穩健增長也帶來了一些驚喜。2023 年上半年，公司物業管理基礎業務在充滿挑戰的環境下仍保持穩健增長。不僅收入增長，2023 年上半年物業管理毛利率也大幅提升6.8 個百分點至25.7%。考慮到：1）在管面積的穩健增長；以及2）2023 年上半年來自核心業務物業管理的利潤率提升，我們認爲公司核心業務的韌性表現應能爲公司2023 年下半年的業績帶來一些緩衝。
上行風險：1）盈利能力改善快於預期；2）河南物業竣工速度加快；以及3）從第三方或通過併購獲得更多建築面積。下行風險：1）基礎物業管理增速低於預期；2）建業地產流動性狀況惡化；以及3）勞動力成本上漲。