世茂服務1H23 業績略好於市場預期
世茂服務公告1H23 業績：收入同比下降4%至41.0 億元；歸母淨利潤同比增長11%至1.55 億元，略好於市場預期。
現金流表現及應收款管理成果亮眼。公司上半年錄得經營性現金流淨流入3.5 億元（1H22 爲流出24.0 億元），基本可覆蓋公司扣除減值及攤銷等非現金科目後的核心淨利潤3.68 億元；應收款方面，1H23 公司關聯方應收款總額較2022 年末持平略降，整體應收款總額較2022 年末僅增長6%。
我們認爲相關亮眼表現主要得益於公司對於現金流高頻跟蹤、並着力提升從總部到城市的現金管理效率。
關聯方業務體量降至較低水平。公司披露上半年關聯方收入錄得2.18 億元、佔總收入比重約5%，關聯方相關業務敞口已降至較低水平。
核心業務發展中亮點與壓力並存。基礎物管端，上半年公司新拓第三方合約年化飽和收入7.27 億元、同比增長21%，其中高能級城市佔比提升之下（核心19 城佔新拓合同額55%）單平米飽和收入同比提升40%；但在持續退盤下，1H23 公司在管面積持平略降、錄得2.61 億平米。此外，公司物管毛利率上半年同比下降5.6ppt 至20.7%。社區增值服務端，養老服務（收入同比+45%）、社區資產管理服務（同比+22%）等錄得一定增長，但智慧場景服務、美居、新零售等業務在地產及宏觀經濟壓力下降幅顯著，最終社區增值服務板塊收入整體同比下降24%。
發展趨勢
公司提出在高質量增長前提下落實多元發展，關注後續戰略落地表現。公司指出在高質量增長原則下其目標優先級爲“現金流、業務毛利、期間費用、規模增長”，並明確一系列具體目標，如經營性現金流覆蓋核心淨利潤比例不低於0.8、銷售管理費用率在中期表現基礎上進一步壓降等。在高質量增長前提下，公司亦指出其將優先落實“相關多元化”等戰略以求發展。
年內我們建議關注公司現金流表現持續性，後續則進一步關注其在前端外拓能力支持、多元平台持續培育下的獨立成長動能。
盈利預測與估值
我們上調2023 和2024 年歸母淨利潤11%和11%至4.69 億元（同比扭虧）和5.39 億元（同比+15%），主要考慮公司應收款總額增長及減值幅度好於預期。維持中性評級，上調目標價6%至1.9 港元/股（對應9 倍2023年市盈率和24%上行空間）以反映盈利預測調整。公司交易於7.2 倍2023年市盈率。
風險
基礎物管毛利率超預期下行；社區增值服務能力建設及收入增速不及預期。