投資要點
維持“買入”評級，目標價5.20 港元：我們認爲公司降本增效成效顯著，隨着公司市場拓展穩步提升，園區服務經營改善，有望保持穩健發展，預計公司的2023/2024/2025 年的營收分別爲182/214/248 億元， 分別同比增長22.2%/17.7%/15.9%，歸母淨利潤分別爲6.99/8.68/10.44 億元，分別同比增長27.7%/24.0%/20.3%。維持“買入”評級，目標價5.20 港元，對應2023/2024/2025年PE 分別爲16/13/11 倍。
中期業績超預期，整體盈利能力提高：2023H1，公司實現收入82.0 億元，同比增長20.1%；毛利15.3 億元，同比增長16.6%，毛利率爲18.7%，同比下降了0.5個百分點，主要由於國內房地產行業環境的影響導致在建物業服務毛利下降；核心經營利潤7.1 億元，同比增長20.2%；歸母淨利潤4.2 億元，同比增長21.8%。
公司上半年收入、利潤口徑實現了均衡增長，主要得益於公司持續提升經營質量，加強成本精益管理，以及對重大虧損項目的持續改善。同時，公司管理費用率同比下降了0.6 個百分點達8.2%。
規模穩步擴張，聚焦核心資源：截至2023H1，公司在管面積和儲備面積分別爲4.1 億平米和3.8 億平米，分別同比增長18.7%和3.7%，規模穩步擴張。從業態結構來看，公司在管面積中住宅與非住宅分別佔80.5%和19.5%，分別同比提升/下降了2.4 個百分點。公司市場拓展深耕核心城市和核心賽道，同時加強與重點客戶的合作，上半年公司拓展了張江基因島及中國科學技術大學等核心地標項目，優質客戶持續推動公司在管面積穩健提升。
園區服務穩定增長，文化教育實現減虧：2023H1，公司實現園區服務收入16.6億元，同比增長26.5%；毛利達4.0 億元，同比增長32.4%，毛利率爲23.2%，同比持平。其中，文化教育服務實現收入3.4 億元，同比增長32.4%；得益於公司運營效率的不斷提升，與政府合作的普惠園穩步推進，以及多品牌體系的成功構建，公司上半年該板塊實現了905 萬元的減虧。我們認爲，隨着公司文化教育產品模型逐漸成熟，以及滿員率提升，公司下半年有望實現進一步減虧。
疫情影響應收賬款回收，兩年以上佔比提升：截至2023H1，公司現金及現金等價物爲36.9 億元，較2022 年末下降11.7%，主要由於上半年現金流改善後支付了一批去年的銀行貸款。從貿易應收款來看，截至2023H1 公司貿易應收款較2022年末增長33.7%至46.5 億元；結構方面，一年期貿易應收款佔比75%，同比下降2 個百分點，主要受疫情影響；一至兩年貿易應收款佔比21%，同比持平，下半年公司將重點收回2022 年的貿易應收款。
風險提示：市場拓展不及預期，收繳率不及預期，增值業務拓展不及預期。