核心观点

公司2023 年上半年实现营业收入82.0 亿元，同比增长20.1%；实现归母净利润4.2 亿元，同比增长21.8%。业绩增速大于营收增速的主要原因在于管理效率提升、联营公司收益提升。截至上半年末，公司物管在管面积4.1 亿方，较上年同期增长18.7%；物管合约面积为3.8 亿方，合管比为0.92；公司物管服务在住宅、商企、城市服务类业态同步拓展，在全国各区域积极拓展。上半年公司园区服务与科技服务利润率提升，咨询服务受地产行业影响有所下滑。

事件

公司发布2023 年中期业绩，上半年实现营业收入82.0 亿元，同比增长20.1%；实现核心经营利润7.1 亿元，同比增长20.2%；实现归母净利润4.2 亿元，同比增长21.8%。

简评

业绩稳健增长，管理提质增效。2023 年上半年公司实现营业收入82.0 亿元，同比增长20.1%；实现核心经营利润7.1 亿元，同比增长20.2%；实现归母净利润4.2 亿元，同比增长21.8%。业绩增速大于营收增速的主要原因在于：1）管理效率提升，上半年管理费用率为8.2%，较去年同期下降0.6 个百分点。2）联营公司收益提升，上半年联营公司收益占营收的比重为1.1%，较去年同期提升0.9 个百分点。

物管在管面积稳定增长，多业态同步拓展。上半年公司物业管理业务营收达52.5 亿元，同比增长20.4%，占营收的64.1%；业务毛利率为13.8%，较去年同期基本持平。截至上半年末，公司物管在管面积4.1 亿方，较上年同期增长18.7%；物管合约面积为3.8 亿方，合管比为0.92，较上年同期下降0.12。公司物管服务业态继续延伸，住宅、商企、城市服务类业态同步拓展，上半年非住业态在管面积占比为19.5%，营收占比为29.5%。公司加大全国范围内的拓展力度，上半年末杭州、宁波以外的在管面积占比为76.6%，较去年同期提升1.4 个百分点。

园区服务与科技服务利润率提升，咨询服务受地产行业影响有所下滑。上半年公司园区服务实现营收16.6 亿元，同比增长26.5%；毛利率为23.2%，较去年同期提升1.1 个百分点。科技服务实现营收2.1 亿元，同比增长6.6%；毛利率为36.6%，较去年同期提升5.3 个百分点。受地产行业环境整体影响，公司的咨询服务业务盈利水平有所下降，上半年咨询服务实现营收10.8 亿元，同比增长12.3%；毛利率为36.0%，较去年同期下降5.9 个百分点。

维持盈利预测与买入评级不变。我们预测2023-2025 年公司EPS分别为0.21/0.26/0.31 元。公司多板块业务稳定拓展，业绩稳步提升，维持买入评级与目标价6.09 港元不变。

风险分析

1）公司所在的物业管理行业当前面临激烈的行业竞争，公司未来可能由于竞争加剧无法中标足够的项目，导致第三方物管面积增速放缓。2）公司毛利率面临压力。公司收取的物业费基本恒定的，调价相对来说比较困难，但公司需要面对人工成本每年的上涨，如果公司无法持续提升管理效率并运用科技手段节约人工，公司将面临毛利率下滑的压力。3）非经营性因素持续影响公司利润释放。公司作为滨江服务的基石投资人持有滨江服务低于5%股权，由于该部分按公允价值核算，其每年的价值会随着滨江服务的股价变动有所调整，未来也会持续影响公司利润；除此之外，如果公司后续持续计提应收款项及其他应收款减值准备，也将对公司利润端表现产生影响。