卓越商企服务（“卓越”）于1999 年成立，拥有市场声誉与优质品牌，致力于提供高端商业管理服务。我们认为其盈利增长源于在管面积扩张、商管费用提升以及增值服务这三重动力。设定目标价13.34 港元，相当于28x 2021E P/E。首发给予买入评级。

　　大湾区领先的商管公司。截至2020 年5 月31 日，公司在34 个城市内拥有331 个在管项目，在管面积达约2,600 万平米。2019 年内，商业物业占总在管面积52.3%，以及物管收入75.9%。公司持续发展得益于卓越集团的支持：

　　截至5 月，卓越集团为公司提供45 个在管项目，约1,100 万平米在管面积，占公司总在管面积约41.6%。

　　扩张计划分三个阶段。从地域上，卓越计划以大湾区和长三角地区为重点，并加强在中国其他地区的覆盖。其次，公司旨在通过战略收购和投资，进一步扩大目标城市的管理规模。最后，公司将继续完善现有的增值服务，并开发创新增值服务，为客户提供更全面的服务。

　　三重增长引擎。我们认为公司盈利增长源于在管面积扩张、商管费用提升以及增值服务这三重动力。预计公司2020、2021，2022年收入分别为人民币28.4亿元、38.4 亿元、48.7 亿元；毛利率分别为 24.2%、24.0% 、24.7% ；净利润分别为3.2 亿元、5.1 亿元、7.2 亿元。

　　设定目标价13.34 港元；首发给予买入评级。卓越的同类公司当前平均估值为21.4x 21E P/E 与6.6x 标准误差。我们认为卓越作为领先的高端商管公司，应相较于同规模物管公司存在估值溢价。故设定目标价13.34 港元，相当于28xFY21E P/E 。