公司简介

恒大物业是中国龙头房地产开发商恒大集团（3333 HK）旗下的综合物业管理服务运营商，据中指研究院数据，截至2019年底，在中国物业服务百强企业中公司排名第二（按项目覆盖城市数目计），而按照总收入、总毛利及总净利润计，公司排名第三。截至2020年6月底，公司已订约1,354个项目，覆盖约280个城市，总在管面积约为2.5亿平方米，签约面积为5.1亿平方米。

中泰观点

增长高度依赖母公司：据克而瑞的排名，自2017年起连续三年，恒大集团权益销售排名稳居行业第一。截至2020年6月底，恒大集团住宅土地储备总建筑面积约2.4亿平方米，而截至2019年底，拥有752个在建项目，总建筑面积为1.2亿平方米。恒大集团庞大的土地储备和高速增长的合约销售面积，不仅为恒大物业提供了充足的优质储备项目，同时还能持续快速转化为在管项目，为公司未来业绩带来可持续的稳固增长。

经营业绩方面：恒大物业的主要管理面积及收入来自恒大集团， 2017-2019财年及2020上半年，公司收入分别为人民币44亿元、59亿元、73.3亿元及45.6亿元，其中来自恒大集团开发的物业产生的收入分别占物管服务收入99.8% 、98.9% 、98.4% 及98.8%； 毛利率分别为9.8% 、12.2% 、23.9% 及38.1%；应收贸易账款周转日数分别为116天、147天、194天及218天；应收贸易账款及应收票据减值拨备分别为9,810万元、1.1亿元、1.5亿元及2亿元；归母净利润率分别为2.4%、4.0%、12.7%及25.2%；经营活动所得现金净额分别为1.9亿元、10.4亿元、-3.7亿元及3,637万元；资产负债比率分别为22.2%、21.6%、1.7%及0.9%，下跌主要由于偿还银行及其他借款以及盈利能力改善导致总权益增加所致。

估值方面：按全球公开发售后的108亿股本计算，公司市值为919-1,054亿港元。估值方面， 19年公司市盈率约为84.5-96.9倍，高于行业平均水平。此次稳价人是UBS，2020年参与保荐项目3个，首日表现2涨1跌。基石方面，引入深圳凯尔、京基集团等21家投资者，合计认购约72亿港元，假设按照发售价范围上限定价且未行使超额配股权，合计占发售股份约45.6%。此前8月亦引入红衫资本、中信资本、云锋基金、腾讯控股（700 HK）等14家战略投资者，此次发售的16.2亿股份中有50%是新股，50%是旧股，发售后最大股东依然是中国恒大集团。我们认为公司将继续受惠于恒大集团的多业态发展，利用母公司的庞大土地储备及其他商业机会实现可持续增长，但考虑公司估值较高且近期将有其他热门新股启动招股，建议可待正式上市后关注，综上所述我们给予其69分，评级为“中性”。

风险提示：（1）市场竞争风险、（2）业务依赖恒大集团