公司逐步进入提质增效阶段，财务指标持续改善，债务结构也在持续优化。我们看好公司边际改善和未来的业绩增速反弹，预测2020/2021/2022 年每股核心EPS 为0.58/0.66/ 0.81 元，给予公司2020 年8 倍PE，对应目标市值205亿元，合目标价5.35 港元，首次覆盖，给予公司“买入”的投资评级。

规模快速提升，未来业绩增长具备基础。2019 年公司营业收入超过325 亿元，同比增长23.1%；归母核心净利润达23.12 亿元，同比增长20.4%。合约销售金额达到1307 亿元，同比增长21.02%，三年CAGR 达36.5%。我们测算，公司已售未结金额规模在1400 亿以上，未来业绩增长具备基础。

拿地权益占比显著提升，既有优势区域继续深耕。2019 年公司拿地560 万方，权益比从33%上升至73%。2020 年上半年，新增建筑面积达302 万方，52%位于长三角区域，26%位于海西区域，继续扩大公司既有优势进行区域深耕，权益占比维持在70%以上的高水平。这反映出公司在维持现有规模稳定增长的同时，将提质增效逐步提上日程，预计未来销售权益占比有望相应回升，业绩增速弹性将进一步释放。

定位“改善大师”，产品条线清晰。公司致力于开发高品质住宅物业，逐步打造“正荣府”、“正荣·紫阙台”及“正荣·云麓”三大标杆产品品牌。其标准化及精装项目复制率达 100 %，得益于此，公司能够实现较快的产品定位、较快的项目周转，从而更好地控制成本，保障资金安全。

财务指标持续改善，债务结构持续优化。公司保持良好的财务纪律，灵活应用境内外融资渠道，持续优化债务结构。持续改善的财务指标获得了资本市场的认可，公司综合融资成本连续三个报告期下降至7%的水平。公司两年前便开始主动去杠杆，目前净负债率71.4%、现金有息负债比209%，均为行业中上水平处于红线内；剔除预收账款的资产负债率为77.2%，未达标，预计随着公司未来权益占比逐步提升，结算规模扩大，也能够较快达到监管要求。

风险提示：销售不及预期；权益占比、回款率无法有效提升；由于限价等原因，盈利能力下降的风险。

估值和投资评级。公司逐步进入提质增效阶段，财务指标持续改善，债务结构也在持续优化。我们看好公司边际改善和未来的业绩增速反弹，给予公司2020/2021/2022 年25.31/28.99/35.24 亿元的归母核心净利润预测，合每股核心EPS 为0.58/0.66/0.81 元/股。参考可比公司估值，给予公司2020 年8 倍PE，对应目标市值205 亿元，合目标价5.35 港元，测算公司NAV 为9.28 元/股，首次覆盖，给予公司“买入”的投资评级。