以北京金融街区域的物管服务为起点，成就了专注商务物业的综合物管公司。公司成立于1994 年，自2008 年起公司在全国化区域布局（2008-2015 年）、业态布局（2016 年至今）等多维度经历了两次演变。经过25 年的发展，凭借公司为商务管理提供物业管理服务的丰富经验，公司已将业务扩大至全国重点地区。截至2019 年年末，公司合约面积为2137 万平，同比增长22.3%;在管面积1986 万平，同比增长21%，其中40.8%位于北京地区。2019 年公司实现营收9.97 亿元，同比增长14%，其中物业管理及相关服务收入9.79 亿元，占比达98.2%，占比较为稳定；2020 年1-4 月实现总营收3.23 亿元，同比增长15.7%。

公司目前发展呈现以下三大亮点：1）立足北京，全国化均衡布局逐步展开；二线城市物业费呈上升趋势。在管面积40.8%来自北京；京津冀合计占比48.7%，在该地区市占率约0.42%；近三年华东、华南的占比提升至16%、17%。二线城市平均物业费由于商务物业占比提升而逐年上升至4.18 元/平/月，涨幅24%，毛利率从-2.9%提升至10.3%。2）公司目前仍主要以母公司提供的物业为主，不过外拓在管规模增速（32%）显著高于母公司提供的物业（16%）。19 年公司外拓物业在管面积和收入占比分别达34%和19%，分别较18 年提升了3 和2 个百分点。由于为早期运营阶段的办公楼提供了一定的物业费折扣，母公司提供的物业平均物业费近两年略有下滑，但当办公楼稳定运营后，物业费有望实现稳中有增。外拓物业的平均物业费由18年的3.82 元/平/月上涨至4.41 元/平/月。3）高端机构物业具备可复制的管理优势；近几年来业态多元化趋势尽显。办公楼、综合体、零售商业大楼及酒店、住宅物业和公共物业、医院、教育物业及其他在管面积占比分别为32.1%、5.1%、3.1%、44.7%和15.0%；对应收入占比分别为51.5%、8.2%、5.5%、22.3%和11.1%。19 年公司金融管理中心产生收入4.3 亿元，同比增长12.1%，占总物管收入的比重达44.3%。其中北京金融街区域的金融管理中心收入增速放缓，占比下降。除住宅外，其余业态平均物业费2019 年均有所上涨，且高于百强物业整体数据。

盈利能力改善，在手现金稳步增长。公司17-19 年的毛利率分别为19.2%、18.5%、19.2%，其中物业管理及相关服务毛利率分别为19.7%、19.2%和19.8%，波动主要归因于商务物业，尤其是占比较高的办公楼的表现变化。19 年公司净利润率和归母净利润率分别为11.4%和10.6%，较18 年分别提升了0.9 和0.7个百分点，主要是由于：1）毛利率提升；2）投资合营企业所产生的收益同比增长14.1%，主要是由于来自公司所投资的联营公司（即南京金融街第一太平戴维斯物业管理有限公司）的收益增加；3）利息收入增加42%，主要是由于银行存款变动所致。19 年货币资金达6.7 亿元，同比大增69%；经营性现金流净额1.5 亿元，同比增长32%，增速较18 年提升了19 个百分点。

投资建议与盈利预测：

公司最大的亮点致力于凭借优质商务物业管理服务在全国进一步扩大商务物业管理行业的市场份额，尤其于北京金融街区域以及其他金融管理中心、商业中心。同时依托公司的市场地位以及国企品牌效应，计划将地域覆盖扩展至全中国商务物业管理行业的新区域。管理项目定位多为中高端，体现了公司的管理实力。在管体量和营收规模平稳增长，利润率于2019 年实现了明显改善，管理费用率始终保持在行业低位。我们预计公司2020-2022 年营业收入分别为12/15/19 亿元，分别同比增长23%/23%/24%；归母净利润分别为1.3/1.6/2.0 亿元，分别同比增长23%/24%/26%；对应的EPS 分别为0.36/0.44/0.56 元, 当前股价对应的PE 分别为24/19/15X。从可比公司PE 来看，2020E 年平均为47X，我们给予公司40 倍PE，我们认为公司的合理价值为16 港元/股。首次覆盖，给予“推荐”评级。

风险提示：

房企母公司金融街销售不及预期；管理面积外拓不及预期；物业管理费的单价和收缴率大幅下滑；增值服务开展进度不及预期；餐饮服务持续亏损；行业政策加大管控力度。