公司概览
金融街物业是一家综合物业管理务供应商，以管理商业项目为主。根据中指院，就公司综合实力，在2020年中国物业服务百强企业中排名第16位。
上级企业：金融街集团，是大型国有企业，大股东是北京西城区国资委。其业务多源化，涵盖政府重点工程、房地产开发、金融、物业经营与管理、文化、教育、医疗健康等产业。集团切实履行社会责任，稳步推进政府重点项目建设，主导建设了北京金融街、西单商业区、德胜科技园、天桥演艺区等西城区的核心功能区。金融街控股是旗下的地产上市平台。
兄弟公司：金融街控股，2000年在深圳上市（股票编号：000402），是一家以商务地产为主业的大型开发运营控股公司。坚持「深耕五大城市群中心城市，拓展环五大城市群中心城市一小时交通圈的卫星城」之区域战略，布局在北京、天津、上海、苏州、无锡、佛山、重庆、成都、武汉等城市。截至2019年底，金融街控股已进入五大城市群中的16个重点城市，总土储约1,750万平方米（对应权益规划建面约1,400万平米）。
2019年金融街控股销售签约额约319亿元，销售签约面积118万平米。 其中，住宅项目销售签约额约266亿元，销售面积约104万平米；商务项目销售签约额约53亿元，销售面积约14万平米。按克而瑞统计之2019年销售总额，全国排名82。
截至2019年，金融街物业为全国共144个物业项目提供物业管理及相关服务，涉及在管建筑面积合共约1990万平米，其中约40%位于北京。按收入计算约63%来自北京。公司以非住宅项目管理为主，占2019年收入约75.9%，其中办公楼占51.1%是公司主要收入来源。来自金融街联属集团之项目的收入占66.4%。
公司主要提供四大主要服务：
一）基础物业管理。占2019年总收入的77.9%；二）生活服务。占2019年总收入的19.7%，包括停车场管理服务、售楼处及展示单位管理服务、定制的清洁、保安、维修及维护服务、及室内装饰管理服务等；
三）租赁服务。占2019年总收入的0.6%；
四）餐饮服务。占2019年总收入的1.8%。
行业状况及前景
根据中指院分析，截至2019年底，中国物业在管建面约239亿平米，其中物管百强占有率约43.5%。随着头部企业在资源整合上的比较优势。
此外，物管服务属劳动密集型行业，涉及大量工人，如安保、清洁及维护人员。
最低月工资正在不断增加，中小开发商在缺乏规模效益的情况下，都会选择出售其物业公司予大型物管商，或把他们新开发的物业项目选定其他大型物管公司作服务营运商，马太效应将持续下去。
在市场竞争激烈的环境下，基础物管服务的利润水平预计愈趋下降，未来增值服务的发展将是企业的成功关键。有利拥有多业态的地产企业，把不同种类的增值服务引入物业管理板块中，从而提高整体盈利水平。
优势与机遇
金融街作为华北地区（尤其是北京）以至全中国的领先品牌，公司品牌在业内广为人知。荣获中指院「2020年中国办公物业管理领先企业」、「2020年中国物业服务百强服务质量领先企业」及「2020年中国特色物业服务领先企业－商务物业管理服务」等荣誉。
截至2019年12月，公司办公楼的在管建面约640万平米，在2020年京津冀物业服务百强企业中排名第四位，占在管总建筑面积的32.1%。
已完成中国16个重点城市布局，并将物业管理业务延伸至六大区域（即华北、西南、华东、华南、东北及华中）。截至2019年12月，公司向其提供物业管理及相关服务的知名金融管理中心包括重庆江北嘴金融城、南京金融城、淮安金融中心、天津环球金融中心及上海虹口区金融街海伦中心等。
弱项与风险
公司2019年毛利率19.2%，在行业中属中下水平，主要受制于商业物业的增值服务比率较低，而商业办公楼物业的增值服务业态亦不多。
公司增值服务2019年收入（我们把餐饮服务也在增值服务内）约2.1亿元，毛利率及毛利分别约16.8%及3600万元。增值服务之分部收入及毛利占总额分别约21%及18.8%。
物管行业是劳工密集的产业之一，劳工成本（正接员工成本加分包成本）占公司销售及服务成本约82%。最低工资上涨及人工成本上升会影响未来盈利能力。
金融街的销售增长较平稳，公司的自然增长率预期较同业低。
投资估值
我们预计行业并购加速，物业管理行业正在重复地产行业的发展过程，集中度不断提升，行业整合将会加速，然而公司以办公楼物业管理为主，未来增长会低于同业，加上增值服务在商厦的发展性较低，我们认为业态上应存在估值上的拆价。
物业板块较为火热，假设以上线定价（每股7.56港元），我们预期公司2020年市盈率约18倍。虽然估值低于同业，但考虑到金融街控股的销售较平稳，拖低了金融街物业未来的增长速度，我们认为估值合理，但短期上升空间不多。
在港上市的商业物管公司不多，而且公司的国企背景，上市后会有一定的资金追捧。
综合以上考虑，我们给予公司IPO专用评级：6分。