我们的 观点：公司旗下商场持续保持稳定的盈利能力，出租率保持较高水平，营业额和租金收入稳步增长。公司春节期间对租户租金施行减免，可见损失约4 亿元，短期来看租金收入会受到一定影响。目前购物中心均已恢复运营，预计经过二三季度的调整四季度有望迎来恢复，全年租金损失预计控制在5-10%。中长期来看，公司的投资物业轻重并举，产品线日渐丰富（首个春风里项目预计将在3 年内开业），运营能力保持行业领先。
公司的当前股价对应2019 年PE 为7 倍，股息收益率为4.7%。
剔除一次性损益后归母核心净利润同比增长27%，业绩符合预期：2019年公司实现营业收入103 亿元人民币（下同），同比增长27%；归母核心净利润为13 亿元，同比下降20%，主要源于出售确认的一次性收益下降，剔除一次性收益后的核心净利润同比增长27%，符合预期。毛利率为55.6%，同比增长0.2 个百分点；核心净利率为12.1%，同比下降7.2 个百分点。全年每股派息4 港仙，全年派息总额占归母核心净利润比例为41%。
2020 可售货值超过500 亿元：公司2019 年实现销售金额120 亿元，同比增长35%，2020 年公司的可售货值约510 亿元，其中中西部、长三角、环渤海、华南和东北地区分别占50%、30%、15%、4%和1%。
商业运营保持竞争力：大悦城商场部分2019 年实现销售金额209 亿元，同比增长13%；租金收入为30.6 亿元，同比增长18%；EBITDA 率为67%，同比增长11 个百分点。公司的基金合作取得进展，上海长风大悦城和西安大悦城注入与GIC 合作成立的并购基金（大悦城36.36%小股），与高和基金合作的北京春风里项目也在年内落地。预计未来公司开业商场个数将稳步增长，未来3-4 年将新开业14 个商场（输出及基金模式3 个）。
财务保持稳健：截至2019 年末公司的净负债率为40.9%，同比下降4.4个百分点；平均融资成本为4.55%，同比增长16bps。截至年末公司的账面现金为121 亿元，总有息负债为325 亿元，EBITDA 对利息覆盖倍数达到3.56。
风险提示：宏观经济增长放缓、行业限制政策加严、流动性收紧、商品房销售不及预期、人民币贬值、租金收入不及预期。
我們的 觀點：公司旗下商場持續保持穩定的盈利能力，出租率保持較高水平，營業額和租金收入穩步增長。公司春節期間對租戶租金施行減免，可見損失約4 億元，短期來看租金收入會受到一定影響。目前購物中心均已恢復運營，預計經過二三季度的調整四季度有望迎來恢復，全年租金損失預計控制在5-10%。中長期來看，公司的投資物業輕重並舉，產品線日漸豐富（首個春風裏項目預計將在3 年內開業），運營能力保持行業領先。
公司的當前股價對應2019 年PE 爲7 倍，股息收益率爲4.7%。
剔除一次性損益後歸母核心淨利潤同比增長27%，業績符合預期：2019年公司實現營業收入103 億元人民幣（下同），同比增長27%；歸母核心淨利潤爲13 億元，同比下降20%，主要源於出售確認的一次性收益下降，剔除一次性收益後的核心淨利潤同比增長27%，符合預期。毛利率爲55.6%，同比增長0.2 個百分點；核心淨利率爲12.1%，同比下降7.2 個百分點。全年每股派息4 港仙，全年派息總額佔歸母核心淨利潤比例爲41%。
2020 可售貨值超過500 億元：公司2019 年實現銷售金額120 億元，同比增長35%，2020 年公司的可售貨值約510 億元，其中中西部、長三角、環渤海、華南和東北地區分別佔50%、30%、15%、4%和1%。
商業運營保持競爭力：大悅城商場部分2019 年實現銷售金額209 億元，同比增長13%；租金收入爲30.6 億元，同比增長18%；EBITDA 率爲67%，同比增長11 個百分點。公司的基金合作取得進展，上海長風大悅城和西安大悅城注入與GIC 合作成立的併購基金（大悅城36.36%小股），與高和基金合作的北京春風裏項目也在年內落地。預計未來公司開業商場個數將穩步增長，未來3-4 年將新開業14 個商場（輸出及基金模式3 個）。
財務保持穩健：截至2019 年末公司的淨負債率爲40.9%，同比下降4.4個百分點；平均融資成本爲4.55%，同比增長16bps。截至年末公司的賬面現金爲121 億元，總有息負債爲325 億元，EBITDA 對利息覆蓋倍數達到3.56。
風險提示：宏觀經濟增長放緩、行業限制政策加嚴、流動性收緊、商品房銷售不及預期、人民幣貶值、租金收入不及預期。
