核心观点：
2019 年正荣实现销售金额1307 亿元，同比增长21%，其中长三角地区作为传统优势区域，销售占比超五成，连续三年上升。2019 年新增土储建筑面积为560 万平米，其中85%聚焦在强二线城市，未来发展有保障。净负债率为75.2%，与去年持平，低于行业平均水平，并且由于减少了境内其他借款的融资比例，2019 年正荣的平均融资成本为7.5%，下降3个百分点。
一、2019 年销售额1307 亿，长三角区域销售占比超五成正荣地产2019 年销售规模为1307 亿，同比增长21%。2019 年合约销售面积为844 万平米，同比增长31%。
从区域来看，正荣在夯实长三角、海西等传统优势区域的基础上，重点关注环渤海及华西地区。2019 年公司在长三角地区、海峡西岸地区、华中地区、环渤海地区、华西地区及珠三角地区的销售额分别占合约销售总额的55.2%、24.2%、9.6%、7.2%、3.5%及0.3%。其中，公司在长三角区域的销售占比连续三年上升，2017 年及2018 年的占比分别为45.2%、52.7%。
环渤海地区、华西的销售占比提升尤为明显，较2018 年分别同比增加1.6、1.7 个百分点，珠三角地区也首年为公司提供销售收入，海西、华中地区销售占比则分别下滑1.6 个百分点、下滑4.5 个百分点至24.2%、9.6%。从此趋势上来看，正荣提出的深耕长三角、环渤海、海西和中西部四大经济区的战略正在逐步实现。
另外，长三角地区是主要贡献区域，销售占比超五成，销售主要来源于苏州、南京、上海，这三个城市合计销售占比为41%，其中苏州是长三角地区销售贡献额最大的城市，销售占比达21.4%，南京和上海销售占比分别为15.7%、3.9%。
2020 年正荣的销售目标为1400 亿元，同比增长7.7%，2020 年的货源有2500 亿，按照60%的去化率来讲，2020 年将大概率实现1400 亿的销售目标。
二、“1+6+X”的区域布局逐渐深化，新增土储85%位于强二线城市总土储方面，截至2019 年末，正荣共拥有182 个项目，总土储建筑面积2615 万平方米，同比增长6%，货值约4500 亿元人民币，足够公司未来三年左右发展。其中长三角区域土储占比36%，海西地区占比29%，中部地区占比16%，西部地区占比6%，环渤海地区占比44%，珠三角地区占比51%，“1+6+X”的全国布局（即一个总部、六个区域、多个项目）逐渐深化。
新增土储方面，2019 年新增土储建筑面积560 万平米，新增土储权益自2018 年的33%上升至73%。新增土储质量优，性价比高。新增的41 块土地中，85%位于二线城市，15%位于三线城市，其中二线城市主要为南京、苏州、合肥、西安等核心城市，市场需求大、抗风险能力强，能有效保障公司业务规模持续稳定扩张，奠定未来可持续发展的基础。
同样在未来拿地策略上，虽然招拍挂市场竞争激烈，但流动性好，安全性高，周转快，因此2020 正荣拿地仍将以招拍挂为主，同时坚持6 个策略：一是延续“1+6+X”全国布局，深耕里面找效益；二是坚持布局消费能力好，容纳性高的一二线城市；三是为维持快周转，有条件选择城市核心区的招拍挂项目；四是收并购并举；五是继续与优质企业加强合作，强强联手，优势互补；六是增加土地储备的同时控制成本。
三、净负债比率维持75%左右，融资成本下降至7.5%2019 年正荣净负债率为75.2%，基本与去年持平，低于EH50 房企100.4%的平均水平，处于稳健水平。债务结构持续优化，现金短债比为1.8 倍，短期偿债压力较小，其中短期债务占比为34.2%，下降17.1 个百分点。
在融资方面，2019 年正荣平均融资利率为7.5%，同比下降0.3 个百分点，平均融资成本降低主要是由于正荣2019 年减少境内其他借款的融资比例所致。2019 年正荣的境内融资占比71%，其中境内其他借款占比20%，同比减少16 个百分点。目前公司仍拥有充裕的融资额度，总战略授信额度为2449 亿元，其中外币债额度7.5 亿美元，小公募债额度为20 亿元，并与多家金融机构达成战略合作。
四、净利润同比增长38.6%，盈利能力提升空间大2019 年正荣实现营业收入325.58 亿元，同比增长23.1%，实现毛利润64.98 亿元，同比增长7.9%，毛利润率约20%，核心利润29 亿元，同比增长42.7%，核心利润率8.9%，较2018 年上升1.2 个百分点；2019 年实现净利润30.94 亿元，同比增长38.6%，净利润率为9.5%，较2018 年上升1.1 个百分点。
未来随着正荣高成本旧债的逐步减少，未来毛利润率仍有较大提升空间。
核心觀點：
2019 年正榮實現銷售金額1307 億元，同比增長21%，其中長三角地區作爲傳統優勢區域，銷售佔比超五成，連續三年上升。2019 年新增土儲建築面積爲560 萬平米，其中85%聚焦在強二線城市，未來發展有保障。淨負債率爲75.2%，與去年持平，低於行業平均水平，並且由於減少了境內其他借款的融資比例，2019 年正榮的平均融資成本爲7.5%，下降3個百分點。
一、2019 年銷售額1307 億，長三角區域銷售佔比超五成正榮地產2019 年銷售規模爲1307 億，同比增長21%。2019 年合約銷售面積爲844 萬平米，同比增長31%。
從區域來看，正榮在夯實長三角、海西等傳統優勢區域的基礎上，重點關注環渤海及華西地區。2019 年公司在長三角地區、海峽西岸地區、華中地區、環渤海地區、華西地區及珠三角地區的銷售額分別佔合約銷售總額的55.2%、24.2%、9.6%、7.2%、3.5%及0.3%。其中，公司在長三角區域的銷售佔比連續三年上升，2017 年及2018 年的佔比分別爲45.2%、52.7%。
環渤海地區、華西的銷售佔比提升尤爲明顯，較2018 年分別同比增加1.6、1.7 個百分點，珠三角地區也首年爲公司提供銷售收入，海西、華中地區銷售佔比則分別下滑1.6 個百分點、下滑4.5 個百分點至24.2%、9.6%。從此趨勢上來看，正榮提出的深耕長三角、環渤海、海西和中西部四大經濟區的戰略正在逐步實現。
另外，長三角地區是主要貢獻區域，銷售佔比超五成，銷售主要來源於蘇州、南京、上海，這三個城市合計銷售佔比爲41%，其中蘇州是長三角地區銷售貢獻額最大的城市，銷售佔比達21.4%，南京和上海銷售佔比分別爲15.7%、3.9%。
2020 年正榮的銷售目標爲1400 億元，同比增長7.7%，2020 年的貨源有2500 億，按照60%的去化率來講，2020 年將大概率實現1400 億的銷售目標。
二、“1+6+X”的區域佈局逐漸深化，新增土儲85%位於強二線城市總土儲方面，截至2019 年末，正榮共擁有182 個項目，總土儲建築面積2615 萬平方米，同比增長6%，貨值約4500 億元人民幣，足夠公司未來三年左右發展。其中長三角區域土儲佔比36%，海西地區佔比29%，中部地區佔比16%，西部地區佔比6%，環渤海地區佔比44%，珠三角地區佔比51%，“1+6+X”的全國佈局（即一個總部、六個區域、多個項目）逐漸深化。
新增土儲方面，2019 年新增土儲建築面積560 萬平米，新增土儲權益自2018 年的33%上升至73%。新增土儲質量優，性價比高。新增的41 塊土地中，85%位於二線城市，15%位於三線城市，其中二線城市主要爲南京、蘇州、合肥、西安等核心城市，市場需求大、抗風險能力強，能有效保障公司業務規模持續穩定擴張，奠定未來可持續發展的基礎。
同樣在未來拿地策略上，雖然招拍掛市場競爭激烈，但流動性好，安全性高，週轉快，因此2020 正榮拿地仍將以招拍掛爲主，同時堅持6 個策略：一是延續“1+6+X”全國佈局，深耕裏面找效益；二是堅持佈局消費能力好，容納性高的一二線城市；三是爲維持快週轉，有條件選擇城市核心區的招拍掛項目；四是收併購並舉；五是繼續與優質企業加強合作，強強聯手，優勢互補；六是增加土地儲備的同時控制成本。
三、淨負債比率維持75%左右，融資成本下降至7.5%2019 年正榮淨負債率爲75.2%，基本與去年持平，低於EH50 房企100.4%的平均水平，處於穩健水平。債務結構持續優化，現金短債比爲1.8 倍，短期償債壓力較小，其中短期債務佔比爲34.2%，下降17.1 個百分點。
在融資方面，2019 年正榮平均融資利率爲7.5%，同比下降0.3 個百分點，平均融資成本降低主要是由於正榮2019 年減少境內其他借款的融資比例所致。2019 年正榮的境內融資佔比71%，其中境內其他借款佔比20%，同比減少16 個百分點。目前公司仍擁有充裕的融資額度，總戰略授信額度爲2449 億元，其中外幣債額度7.5 億美元，小公募債額度爲20 億元，並與多家金融機構達成戰略合作。
四、淨利潤同比增長38.6%，盈利能力提升空間大2019 年正榮實現營業收入325.58 億元，同比增長23.1%，實現毛利潤64.98 億元，同比增長7.9%，毛利潤率約20%，核心利潤29 億元，同比增長42.7%，核心利潤率8.9%，較2018 年上升1.2 個百分點；2019 年實現淨利潤30.94 億元，同比增長38.6%，淨利潤率爲9.5%，較2018 年上升1.1 個百分點。
未來隨着正榮高成本舊債的逐步減少，未來毛利潤率仍有較大提升空間。
