核心净利润同比增长89.1%，业绩好于预期：公司2019 年营业收入10.81亿元人民币(下同)，2016-2019 年复合增速42.6%，其中物业管理、非业主增值、社区增值和其他专业服务的营收占比为63%、25%、7%和5%；毛利为3.05 亿元，毛利率28.2%，比上年提升0.8 个百分点；核心净利润为1.2 亿元，同比增长89.1%，好于市场预期；公司上市首年派息，末期每股派息3.3 分，派息率为核心净利润的25%。
利润率仍有改善空间：公司2019 年毛利率为28.2%，较上年提升0.8 个百分点，其中物业管理、非业主增值、社区增值和其他专业服务的毛利率分别为25.8%、28.1%、55%和19.5%，该四项业务的毛利占比分别为57%、26%、14%和3%。随着公司加强成本管控力度，利润率仍有改善空间。
多渠道拓展合约和在管面积：公司2019 年底合约面积和在管面积分别为4929 和3843 万平米，分别同比增长105%和78%。公司的在管物业结构优化，从物业来源来看，55%来自第三方；从物业类型看，63%为非住宅物业。住宅的平均物管费增长9%至2.60 元每平米每月。未来公司将通过1）时代中国、2）独立第三方拓展、3）收并购等多种方式快速扩大在管面积，预计到2021 年在管面积达到1 亿平米。
增值服务有特色：公司的增值服务有多个特色的业务。非业主增值服务包含城市更新项目业务，目前仅为17 个城市更新项目提供服务，而时代中国储备了120 个（4300W 平米）城市更新项目，该业务将成为公司独特的业绩增长点。公司通过并购进入市政环卫服务，开始贡献盈利，未来公司在大湾区可以获取更多的此类项目。
我们的观点：时代邻里仍处于高速增长期，一方面来自于在管面积的快速扩张，到2021 年达到1 亿平米；另一方面来自公司多元化的增值服务的拓展，包括城市更新项目服务、电梯服务、市政环卫服务等。目前公司的估值低于行业平均水平，建议投资者积极关注。
风险提示：业务扩张不及预期；物业管理满意度降低；物业管理费收缴率降低；物业管理费提价受阻。
核心淨利潤同比增長89.1%，業績好於預期：公司2019 年營業收入10.81億元人民幣(下同)，2016-2019 年複合增速42.6%，其中物業管理、非業主增值、社區增值和其他專業服務的營收佔比為63%、25%、7%和5%；毛利為3.05 億元，毛利率28.2%，比上年提升0.8 個百分點；核心淨利潤為1.2 億元，同比增長89.1%，好於市場預期；公司上市首年派息，末期每股派息3.3 分，派息率為核心淨利潤的25%。
利潤率仍有改善空間：公司2019 年毛利率為28.2%，較上年提升0.8 個百分點，其中物業管理、非業主增值、社區增值和其他專業服務的毛利率分別為25.8%、28.1%、55%和19.5%，該四項業務的毛利佔比分別為57%、26%、14%和3%。隨着公司加強成本管控力度，利潤率仍有改善空間。
多渠道拓展合約和在管面積：公司2019 年底合約面積和在管面積分別為4929 和3843 萬平米，分別同比增長105%和78%。公司的在管物業結構優化，從物業來源來看，55%來自第三方；從物業類型看，63%為非住宅物業。住宅的平均物管費增長9%至2.60 元每平米每月。未來公司將通過1）時代中國、2）獨立第三方拓展、3）收併購等多種方式快速擴大在管面積，預計到2021 年在管面積達到1 億平米。
增值服務有特色：公司的增值服務有多個特色的業務。非業主增值服務包含城市更新項目業務，目前僅為17 個城市更新項目提供服務，而時代中國儲備了120 個（4300W 平米）城市更新項目，該業務將成為公司獨特的業績增長點。公司通過併購進入市政環衞服務，開始貢獻盈利，未來公司在大灣區可以獲取更多的此類項目。
我們的觀點：時代鄰裏仍處於高速增長期，一方面來自於在管面積的快速擴張，到2021 年達到1 億平米；另一方面來自公司多元化的增值服務的拓展，包括城市更新項目服務、電梯服務、市政環衞服務等。目前公司的估值低於行業平均水平，建議投資者積極關注。
風險提示：業務擴張不及預期；物業管理滿意度降低；物業管理費收繳率降低；物業管理費提價受阻。
