2019H1 业绩概览：2019H1，公司主营收入达18.11 亿元，同比增长3%，毛利润5.9 亿元（2018H1：6.2 亿），归母净利润达到2.16 亿元，同比增幅达23.15%。其中物业管理业务收入同比增长3%至15.1 亿，占总收入比为83.38%，增值服务业务收入同比减少5.6%至2 亿，占总收入比为11.04%，工程服务业务收入同比增长29.5%至1 亿，占总收入比为5.52%。

增值服务因彩富人生的产品结构调整+办公楼分组业务转由合营，不达预期。2019 年上半年，公司增值服务收入2 亿（YoY-5.6%），主要由于彩富人生主动收缩P2P 理财产品规模，上半年GMV 为5.3 亿（YoY-65%），因而导致线上推广服务下滑15%；此外销售及租赁协助同比减少5.5%至9183 万，主要由于办公楼分组业务转由合营经营以及彩生活车位业务的发展所致。

面积进一步增长，平台输出继续显现。截至2019H1，公司平台服务面积达到12.06 亿平方米，其中合约管理面积达到5.6 亿平方米，合作及联盟面积达6.42 亿平。管理和咨询服务合约的小区达到2824 个，同比增长10.5%。其中已产生收益的合约管理总建筑面积达3.65 亿平，社区数量达2,295 个，平台效应进一步显现，线上平台的领先优势不断加强。

引入京东和360 股份，协同效应未来可期。2019 年7 月，京东和360 通过定向增发，先分别持有彩生活5%和3.05%股份，彩生活未来将与京东在社区新零售、前置仓设置、物流配送、平台体验优化等方面开展合作。

同时，基于360 在核心安全领域的技术积累，将与其在安防领域开展合作。

投资建议：我们看好公司的巨大用户流量和互联网思维，但由于增值业务收入因政策影响受限，我们将公司19-21 年收入由45/51/58 亿下调至40/43/46 亿，将公司归母净利润下调至5.8/6.5/7.5 亿，基于DCF 模型调整目标价至5.77 港元，对应19 年EPS 为11.8 倍，维持“买入”评级。

风险提示：1）新模式和战略合作不及预期；2）增值业务项目拓展的不确定性；