盈利下跌了51%。2012年营业额和净利润分别下降12.5%至83.8亿元(人民币?下同)和51.2%至10.82亿元。虽然交付总建筑面积增加3.0%至104万平方米，不过因为大部分项目都是来自的二/三线城市，确认收入的均价下跌15.0%至每平方米8,040元。而且毛利率由2011年的39.6%收窄至2012年的22.9%。扣除投资物业重估收益，2012年核心盈利下跌58.8%至7.03亿元，实际基本盈利较我们预期的11.82亿元低40.5%。
1月份为良好的开始。合同销售金额和面积于2013年1月分别同比增长259%至15亿元及16.0%至92,774平方米。2013年1月来自上海地区的销售大幅上升2.7倍至12.5亿元，占总合约销售额约83.2%，因此平均售价上升210%，由2012年1月的每平方米5,231元升至期内的每平方米16,202元。不过公司管理层对前景谨慎， 2013年的销售目标为110亿元，与2012年持平。
毛利率指引为30%以上。恒盛地产表示来自二线城市的项目毛利率远低于在上海和北京项目的毛利率。因此，这将对其未来盈利能力造成不利影响。在上海和北京的项目占总土地储备1620万平方米的21.7%。公司预期未来毛利率为30%以上。
短期债务是一个担忧。杠杆水平是健康的，于2012年底的净负债比率为68.9%。不过，短期债务偿是一个问题。至2012年底，公司手持现金33亿元（其中23亿元为受限制现金），但一年内到期的债务为61亿元、1-2年到期的债务为64亿元。此外，2013年于土地出让金及建筑开支的资本支出预计分别为9亿元及55亿元。
估值较低，但盈利可观性也低。由于毛利率的下降和审慎的销售目标，我们分别下调2013年及2014年盈利预测24.4%至20.7亿元及23.8%至23.7亿元。因为同样的原因，我们将2013年底每股资产净值预测由7.2港元下调至5.24港元。已预售但仍未确认的收入为73亿元，其中80%至90%的收入可在2013年入账，这表示已锁定我们2013年的营业额预测的48.5%。公司股价相等于2013年5.0倍市盈率或较资产净值折让68%。我们的目标价从1.08港元调高至1.31港元，目标价较资产净值折让75%。下跌空间为21.5%。维持沽售评级。
盈利下跌了51%。2012年營業額和淨利潤分別下降12.5%至83.8億元(人民幣?下同)和51.2%至10.82億元。雖然交付總建築面積增加3.0%至104萬平方米，不過因爲大部分項目都是來自的二/三線城市，確認收入的均價下跌15.0%至每平方米8,040元。而且毛利率由2011年的39.6%收窄至2012年的22.9%。扣除投資物業重估收益，2012年核心盈利下跌58.8%至7.03億元，實際基本盈利較我們預期的11.82億元低40.5%。
1月份爲良好的開始。合同銷售金額和麪積於2013年1月分別同比增長259%至15億元及16.0%至92,774平方米。2013年1月來自上海地區的銷售大幅上升2.7倍至12.5億元，佔總合約銷售額約83.2%，因此平均售價上升210%，由2012年1月的每平方米5,231元升至期內的每平方米16,202元。不過公司管理層對前景謹慎， 2013年的銷售目標爲110億元，與2012年持平。
毛利率指引爲30%以上。恒盛地產表示來自二線城市的項目毛利率遠低於在上海和北京項目的毛利率。因此，這將對其未來盈利能力造成不利影響。在上海和北京的項目佔總土地儲備1620萬平方米的21.7%。公司預期未來毛利率爲30%以上。
短期債務是一個擔憂。槓桿水平是健康的，於2012年底的淨負債比率爲68.9%。不過，短期債務償是一個問題。至2012年底，公司手持現金33億元（其中23億元爲受限制現金），但一年內到期的債務爲61億元、1-2年到期的債務爲64億元。此外，2013年於土地出讓金及建築開支的資本支出預計分別爲9億元及55億元。
估值較低，但盈利可觀性也低。由於毛利率的下降和審慎的銷售目標，我們分別下調2013年及2014年盈利預測24.4%至20.7億元及23.8%至23.7億元。因爲同樣的原因，我們將2013年底每股資產淨值預測由7.2港元下調至5.24港元。已預售但仍未確認的收入爲73億元，其中80%至90%的收入可在2013年入賬，這表示已鎖定我們2013年的營業額預測的48.5%。公司股價相等於2013年5.0倍市盈率或較資產淨值折讓68%。我們的目標價從1.08港元調高至1.31港元，目標價較資產淨值折讓75%。下跌空間爲21.5%。維持沽售評級。
