投 資 概 述 6月14日,花樣年控股發佈公告,建議分拆旗下主營物業管理和社區服務的“彩生活集團”在港交所上市,並預期在2013年底以前完成分拆。 “彩生活”於2008年初組建,並於2011年初完成重組,是花樣年控股旗下從事物業管理和社區服務的專業平臺。與多數物業管理公司最大的不同在於,“彩生活”在提供普通的物業服務以外,還提供酒店管理、樓宇智能、資產運營、社區增值服務等社區綜合服務。目前,“彩生活”在管服務專案已超過 500 個,管理服務面積超過5000 萬平方米。已經初步形成了西北、華北、東北、西南、華南等區域的戰略佈局。 “彩生活”,即花樣年控股旗下的物業經營服務業務,其2012 年收入由2011 年的人民幣1.25 億升至1.85 億,增幅達48%。“彩生活”的毛利率超過40%,淨利率超過14%,在行業內處於較高水準。這就是公司輕資產運營的核心優勢。 “彩生活”宣導的的物業V2.0模式,聚焦於社區居民的增值服務,通過智能化和網路化平臺為社區居民提供商業服務。這種新模式,改變了傳統的人力密集型的特徵,是創新的房地產商業模式。“彩生活”目前正在做的是,完善商業模式和服務平臺,通過“幸福中國行”等活動導入居民需求,從而實現商業運營,是非常值得期待的。 從另一個角度來看,“彩生活”目前的主營業務收入仍主要依賴於傳統的物業管理業務,且收入增長也較多依賴於管理規模的擴張,而非內生性的增長。儘管公司在社區資產運營等方面取得一定突破,但未來的核心增長點—增值服務仍處於起步階段,短期內尚不具備實質增長的條件。 綜合而言,我們對於“彩生活”的物業V2.0模式充滿期待。儘管尚有許多路要走,但物業V2.0模式將對物的管理升級到對人的服務,這無疑是一種進步。這種模式有望啟動新的社區需求,並具有相當的商業潛力。 通過近期的增資擴股的資訊,“彩生活”的市場估值約為12.5億港元,大約相當於超過20倍的2013年預期市盈率。我們認為,這個較高的靜態估值,包含著對“彩生活”的新模式的增長潛力的良好預期,智能化和網路化的運營有助於投資者給出更高的估值水準。 我們認為,“彩生活”的分拆有助於提升花樣年的企業價值。“彩生活”的分拆上市的實質進展可以看做是花樣年控股的股價催化劑。鑒於可以預期的調控風險,我們維持花樣年控股的“收集”評級,12個月目標價上調為1.4港元,相當於4.7倍的2.13年預期市盈率。