公司優勢
(1) 在長江三角洲地區的住宅物業開發行業內佔據領先地位,並擁有全國化戰略佈局;(2) 採用「快速資產週轉」模式及系統化管理方法使經濟回報最大化並優化現金流量;(3) 以首次置業買家或改善居住人士為目標的客戶主導模式;(4) 通過高度規範的土地收購和非常嚴謹的業務拓展策略,建立高質量的土地儲備;(5) 管理層團隊經驗豐富,並高度恪守企業治理準則。
行業概覽
長江三角洲地區包括上海、江蘇省及浙江省,總佔地面積約為2,000,000,000平方米,是中國最為富庶的地區之一。其被廣泛認為是中國最大的地區經濟體。根據中國指數研究院的資料,長江三角洲地區的工業總產值佔國民總產值約25%。
國務院於2010年頒佈「長江三角洲地區區域規劃」,此區域規劃根據經濟狀況、位置及人口等多項因素界定出16個核心城市,分別為上海,江蘇省的南京、蘇州、無錫、常州、鎮江、南通、揚州及泰州以及浙江省的杭州、寧波、紹興、湖州、嘉興、舟山及台州。根據此區域規劃,以上海為首的16個核心城市預期將進一步發展為世界級的城市群。
16個核心城市的整體經濟統計數據通常優於全國統計數據。例如,根據中國指數研究院的資料,此等16個城市所貢獻的合共名義地方生產總值佔2012年合共名義國內生產總值約17.3%。按地方生產總值計算,16個核心城市中的12個躋身前50名,上海排名第一。16個核心城市於2012年的總人口達1.06億,佔中國總人口約7.9%,且此等城市當前的平均城市化率已達60%以上。於2012年,按城市家庭人均可支配收入計算,16個核心城市均名列前50名,其中11個核心城市躋身前20名。於2012年,該等16個城市的城市家庭人均可支配收入達人民幣34,033元,約為全國城市家庭人均可支配收入的1.4倍。此外,根據中國指數研究院的資料,16個核心城市於2012年年末存放於金融機構的人民幣及外幣存款結餘總額達人民幣17.8萬億元,約佔2012年年末的全國存款結餘總額18.9%,而當時的未償還貸款結餘總額則為人民幣13.7萬億元,約佔全國貸款結餘總額的20.4%。
在不斷增長的住房需求及購買力的推動下,根據中國指數研究院的資料,長江三角洲地區住宅物業的平均售價由2006年的每平方米人民幣4,914元攀升至2010年的每平方米人民幣8,751元,於2011年升至每平方米人民幣9,053元,並於2012年進一步上升至每平方米人民幣9,367元,於2006年至2012年的複合年增長率為11.3%。於2012年,中國住宅物業的平均售價為每平方米人民幣5,430元,僅為長江三角洲地區16個核心城市平均售價的58.0%。
物業銷售於2006年至2012年出現波動。長江三角洲地區的已銷售總住宅建築面積於2008年及2010年分別有所下滑,主要由於全球金融危機及為抑制過熱的物業市場而頒佈新的法規所致。儘管於2008 年、2010年及2011年出現該等不利的市場狀況,與中國在2006年的已銷售總住宅建築面積554.2百萬平方米相比,長江三角洲地區於2006 年的已銷售總住宅建築面積為92.1百萬平方米,並於2012年增至97.1百萬平方米,而中國同期合共為984.7百萬平方米。長江三角洲地區物業的相應交易總量由2006年的人民幣4,524億元增加至2012年的人民幣9,097億元,於2006年至2012年的複合年增長率為12.4%,而中國同期的物業交易總量則由2006年的人民幣17,288億元增至2012年的人民幣53,467億元。
物業建設活動亦受到物業行業法規及政策變動的影響而於2008年及2010年有所放緩,但已自2010年貣開始復甦。與中國在2006 年的在建總住宅建築面積1,517.4百萬平方米相比,長江三角洲地區於2006年的在建總住宅建築面積為297.1 百萬平方米,並於2012年增至493.4百萬平方米,而中國同期則合共為4,289.6百萬平方米。長江三角洲地區的已竣工總住宅建築面積由2006年的89.4百萬平方米增至2012年的96.2百萬平方米,創歷史新高,而中國同期的已竣工總住宅建築面積則由2006年的454.7百萬平方米增至2012年的790.4百萬平方米。
獲利能力及財務數字
收入由截至2012 年6 月30日止六個月的人民幣1,073.8百萬元增加14.3%至截至2013年6月30日止六個月的人民幣1,227.1百萬元,主要由於公司的物業開發業務及物業管理服務所得收入增加所致。銷售物業的收入由截至2012年6月30日止六個月的人民幣1,048.1百萬元增加14.3%至截至2013年6月30日止六個月的人民幣1,197.7百萬元,主要由於出售及交付予客戶的總建築面積增加所致,惟受同期所售及交付物業的平均售價減少所部分抵銷。銷售成本由截至2012年6 月30日止六個月的人民幣773.1百萬元增加24.8%至截至2013年6月30日止六個月的人民幣965.1百萬元,主要由於物業成本增加所致。毛利由截至2012年6月30日止六個月的人民幣300.8百萬元減少12.9%至截至2013年6月30日止六個月的人民幣262.0 百萬元。毛利率同期由28.0%減少至21.4%。公司由截至2012年6月30日止六個月的人民幣53.7百萬元增加98.8%至截至2013年6月30日止六個月的人民幣106.8百萬元。
集資用途
是次集資所得款項的1,421百萬港元(以發售價中位數每股4.84港元計算)所得款項淨額約90%(或約1,279百萬港元)將用作在南京、蘇州、杭州、寧波及紹興收購新項目或開發用地。於最後可行日期,尚未物色或致力於任何收購目標;餘下不超過10%的概約金額(或約142百萬港元)將用作營運資金及其他一般企業用途。
估值
按招股價HK$4.20至5.48,景瑞控股2012年市盈率14.7至19.2倍,市賬率1.6至1.9倍。同類股份中的世茂房地產 (813.HK)市盈率8.9倍,市賬率1.5倍。景瑞控股估值輕微較高,但公司採用迅速的建設及開發程序以及快速的預售/銷售策略,相信盈利增長較高,再加上最近大市氣氛向好,因此予以投機性認購。
風險因素
(1) 業務及前景在很大程度上依賴中國物業市場(尤其是長江三角洲地區多個主要城市)的表現,並可能受所述市場表現的不利影響;(2) 營運受大量的政府政策及法規所規限,尤其是容易受中國物業行業相關政策及營運所在地區的不利變動所影響;(3) 可能無法按商業上可接受的價格在適合開發的有利位置收購土地儲備;(4) 通過銀行貸款、信託融資或其他安排獲得的融資未必足以為物業開發項目撥資,及有關資金資源可能無法按商業上合理的條款獲取,甚至無法獲取;(5) 融資成本或會因利率變動而增加;(6) 如果未能就物業開發及管理運營的開展取得所需政府批准或執照,或在取得此等批准或執照時遭遇重大延誤,業務或會受到不利影響;(7) 未必可順利管理的增長及擴張至新城市或區域;(8) 未必可按預算或及時完成開發項目,或根本無法完成,繼而可能導致收入確認時出現虧損或延遲確認收入、回報降低及客戶索償;(9) 依賴第三方承建商,若任何此等承建商未能按時交付優質服務或產品,或與其中任何一家的關係惡化,均可能對聲譽或業務營運造成不利影響。
公司優勢
(1) 在長江三角洲地區的住宅物業開發行業內佔據領先地位,並擁有全國化戰略佈局;(2) 採用「快速資產週轉」模式及系統化管理方法使經濟回報最大化並優化現金流量;(3) 以首次置業買家或改善居住人士為目標的客戶主導模式;(4) 通過高度規範的土地收購和非常嚴謹的業務拓展策略,建立高質量的土地儲備;(5) 管理層團隊經驗豐富,並高度恪守企業治理準則。
行業概覽
長江三角洲地區包括上海、江蘇省及浙江省,總佔地面積約為2,000,000,000平方米,是中國最為富庶的地區之一。其被廣泛認為是中國最大的地區經濟體。根據中國指數研究院的資料,長江三角洲地區的工業總產值佔國民總產值約25%。
國務院於2010年頒佈「長江三角洲地區區域規劃」,此區域規劃根據經濟狀況、位置及人口等多項因素界定出16個核心城市,分別為上海,江蘇省的南京、蘇州、無錫、常州、鎮江、南通、揚州及泰州以及浙江省的杭州、寧波、紹興、湖州、嘉興、舟山及台州。根據此區域規劃,以上海為首的16個核心城市預期將進一步發展為世界級的城市羣。
16個核心城市的整體經濟統計數據通常優於全國統計數據。例如,根據中國指數研究院的資料,此等16個城市所貢獻的合共名義地方生產總值佔2012年合共名義國內生產總值約17.3%。按地方生產總值計算,16個核心城市中的12個躋身前50名,上海排名第一。16個核心城市於2012年的總人口達1.06億,佔中國總人口約7.9%,且此等城市當前的平均城市化率已達60%以上。於2012年,按城市家庭人均可支配收入計算,16個核心城市均名列前50名,其中11個核心城市躋身前20名。於2012年,該等16個城市的城市家庭人均可支配收入達人民幣34,033元,約為全國城市家庭人均可支配收入的1.4倍。此外,根據中國指數研究院的資料,16個核心城市於2012年年末存放於金融機構的人民幣及外幣存款結餘總額達人民幣17.8萬億元,約佔2012年年末的全國存款結餘總額18.9%,而當時的未償還貸款結餘總額則為人民幣13.7萬億元,約佔全國貸款結餘總額的20.4%。
在不斷增長的住房需求及購買力的推動下,根據中國指數研究院的資料,長江三角洲地區住宅物業的平均售價由2006年的每平方米人民幣4,914元攀升至2010年的每平方米人民幣8,751元,於2011年升至每平方米人民幣9,053元,並於2012年進一步上升至每平方米人民幣9,367元,於2006年至2012年的複合年增長率為11.3%。於2012年,中國住宅物業的平均售價為每平方米人民幣5,430元,僅為長江三角洲地區16個核心城市平均售價的58.0%。
物業銷售於2006年至2012年出現波動。長江三角洲地區的已銷售總住宅建築面積於2008年及2010年分別有所下滑,主要由於全球金融危機及為抑制過熱的物業市場而頒佈新的法規所致。儘管於2008 年、2010年及2011年出現該等不利的市場狀況,與中國在2006年的已銷售總住宅建築面積554.2百萬平方米相比,長江三角洲地區於2006 年的已銷售總住宅建築面積為92.1百萬平方米,並於2012年增至97.1百萬平方米,而中國同期合共為984.7百萬平方米。長江三角洲地區物業的相應交易總量由2006年的人民幣4,524億元增加至2012年的人民幣9,097億元,於2006年至2012年的複合年增長率為12.4%,而中國同期的物業交易總量則由2006年的人民幣17,288億元增至2012年的人民幣53,467億元。
物業建設活動亦受到物業行業法規及政策變動的影響而於2008年及2010年有所放緩,但已自2010年貣開始復甦。與中國在2006 年的在建總住宅建築面積1,517.4百萬平方米相比,長江三角洲地區於2006年的在建總住宅建築面積為297.1 百萬平方米,並於2012年增至493.4百萬平方米,而中國同期則合共為4,289.6百萬平方米。長江三角洲地區的已竣工總住宅建築面積由2006年的89.4百萬平方米增至2012年的96.2百萬平方米,創歷史新高,而中國同期的已竣工總住宅建築面積則由2006年的454.7百萬平方米增至2012年的790.4百萬平方米。
獲利能力及財務數字
收入由截至2012 年6 月30日止六個月的人民幣1,073.8百萬元增加14.3%至截至2013年6月30日止六個月的人民幣1,227.1百萬元,主要由於公司的物業開發業務及物業管理服務所得收入增加所致。銷售物業的收入由截至2012年6月30日止六個月的人民幣1,048.1百萬元增加14.3%至截至2013年6月30日止六個月的人民幣1,197.7百萬元,主要由於出售及交付予客戶的總建築面積增加所致,惟受同期所售及交付物業的平均售價減少所部分抵銷。銷售成本由截至2012年6 月30日止六個月的人民幣773.1百萬元增加24.8%至截至2013年6月30日止六個月的人民幣965.1百萬元,主要由於物業成本增加所致。毛利由截至2012年6月30日止六個月的人民幣300.8百萬元減少12.9%至截至2013年6月30日止六個月的人民幣262.0 百萬元。毛利率同期由28.0%減少至21.4%。公司由截至2012年6月30日止六個月的人民幣53.7百萬元增加98.8%至截至2013年6月30日止六個月的人民幣106.8百萬元。
集資用途
是次集資所得款項的1,421百萬港元(以發售價中位數每股4.84港元計算)所得款項淨額約90%(或約1,279百萬港元)將用作在南京、蘇州、杭州、寧波及紹興收購新項目或開發用地。於最後可行日期,尚未物色或致力於任何收購目標;餘下不超過10%的概約金額(或約142百萬港元)將用作營運資金及其他一般企業用途。
估值
按招股價HK$4.20至5.48,景瑞控股2012年市盈率14.7至19.2倍,市賬率1.6至1.9倍。同類股份中的世茂房地產 (813.HK)市盈率8.9倍,市賬率1.5倍。景瑞控股估值輕微較高,但公司採用迅速的建設及開發程序以及快速的預售/銷售策略,相信盈利增長較高,再加上最近大市氣氛向好,因此予以投機性認購。
風險因素
(1) 業務及前景在很大程度上依賴中國物業市場(尤其是長江三角洲地區多個主要城市)的表現,並可能受所述市場表現的不利影響;(2) 營運受大量的政府政策及法規所規限,尤其是容易受中國物業行業相關政策及營運所在地區的不利變動所影響;(3) 可能無法按商業上可接受的價格在適合開發的有利位置收購土地儲備;(4) 通過銀行貸款、信託融資或其他安排獲得的融資未必足以為物業開發項目撥資,及有關資金資源可能無法按商業上合理的條款獲取,甚至無法獲取;(5) 融資成本或會因利率變動而增加;(6) 如果未能就物業開發及管理運營的開展取得所需政府批准或執照,或在取得此等批准或執照時遭遇重大延誤,業務或會受到不利影響;(7) 未必可順利管理的增長及擴張至新城市或區域;(8) 未必可按預算或及時完成開發項目,或根本無法完成,繼而可能導致收入確認時出現虧損或延遲確認收入、回報降低及客戶索償;(9) 依賴第三方承建商,若任何此等承建商未能按時交付優質服務或產品,或與其中任何一家的關係惡化,均可能對聲譽或業務營運造成不利影響。
