16 年中期收入增长32.6%,核心净利润增长21.9%,管理规模持续扩大

集团于2016 年上半年实现营业收入261.4 百万元,同比上升32.6%;实现毛利76.0 百万元,同比增加9.8%。归属母公司的净亏损为6.0 百万元,考虑到公司O2O 业务仍然处于推广阶段,剔除其影响和公司2016 年上半年的期权费用后的核心净利润为38.2 百万元,同比增加21.9%,调整EPS 为0.0478 元。集团管理建筑面积继续扩张。2016 年上半年集团总合约管理物业数量为185 个,遍布全国11 个省份28 个城市。总合约管理建筑面积已经达到36.5 百万平方米,较2015 年底增长8.0%。“爱到家”APP 已经覆盖4600 项住宅社区,注册用户约为465,000 名,月活跃用户比例约为30%,日活跃用户比例为6%。入驻商户方面,达到2808 名,2016 年上半年收到及处理订单434,200 份。

集团传统物管业务经营稳健,毛利率和调整净利率较为稳定

集团销售及服务成本较去年同期增加31.8%至168.6 百万元。由于管理的物业面积和数量均有提高,其销售服务成本提升的原因是管理面积增加导致分包成本和劳工成本的增加。公司根据香港会计准则计算的净利润和净利率大幅下降是因为期权费用和O2O 平台的净亏损导致。剔除上述两个项目后,净利率为14.6%,基本稳定。

下半年计算收益面积大幅增长,O2O 业务将会继续投入

集团7 月26 日公告已经与浙江永成的十位股东签订协议,以2 亿1 千万人民币的价格收购其70%的股权。浙江永成管理234 处物业项目,总订约管理建筑面积为1800 万平方米。集团将在9 月15 日召开股东特别大会表决。如果交易最终完成,公司的在管面积将会增加49.3%左右,而计算收益面积则增加约100%左右,对公司17 年的业绩影响较大。集团的O2O 业务在下半年的目标是继续扩大覆盖范围,提高客单价,增加毛利,寻求可持续发展的商业模式。公司O2O 团队在现有的经验和技术上建立了社区服务O2O 的云平台,为第三方物业公司提供一站式社区服务解决方案。该项技术大幅降低了第三方物业公司开展社区O2O 业务的互联网技术开发成本,预计于下半年实现收入。成本上,截至16 年年中,O2O 业务已经投入387 百万元,下半年拟再投资12-15 百万元左右。

投资建议:如果浙江永成的收购按期完成,集团下半年的实现收益管理面积将会翻倍,同时内生增长依然保持稳健。O2O 业务对第三方物业公司开放,扩张速度较快。爱到家平台已经进入摸索盈利模式阶段,亏损有望在未来两年得到控制。管理面积增长和O2O 业务的成熟将会使公司未来两年的业绩得以释放。我们调整16、17 和18 年摊薄EPS 为0.06 元、0.09 元和0.16 元人民币。考虑同行业公司估值水平,我们认为公司合理价值为1.29 港币,对应2016 年20 倍,维持买入评级。

风险提示:物业管理服务投诉率上升,物业管理服务费收缴率下降,社区生活服务平台进度低于预期,社区内复杂利益关系影响 O2O 平台推广,平台建设过程中出现线上线下脱节。