事件：

　　公司以总价54.25 亿元人民币向恒大集团出售位于佛山三水及泰州的项目，预计可获得29.12 亿港元的税后净收益；

　　公司以总价3.61 亿元人民币向碧桂园出售位于泰州姜堰的项目，预计可获得1.81 亿港元的税后净收益。

　　公司出资人民币55 亿元入股恒大地产，获取恒大地产经扩大后股权的2.0522%。

　　点评：

　　我们的观点：公司战略入股恒大地产并不会对公司产生重大影响，公司将继续实施“聚焦深圳”的策略。目前三、四线城市项目的处置已经阶段性完成，面积占比仅为38%。在过去的四年，公司每年获取一个深圳项目，随着深圳房价的上涨，公司的土地价值也大幅提升。未来公司将继续发挥深圳市属国企地产开发平台的作用，在城市更新、旧改项目上取得成果。

　　在深圳严格的房地产调控政策下，公司今年的销售将受阻，但是目前公司的财务状况极佳，现金充裕，可以等待买地时机。另外，公司维持丰厚派息政策，派息率30-40%之间，股息收益率超过5%。我们维持公司12 个月目标价4.96 港元，相当于NAV 折让40%，相当于2017-2019 年的12、11 和10 倍PE，较现价有34%的上升空间，维持买入评级。目前通过“港股通”渠道买入的公司流通股达到3.18 亿股，占已发行流通股比例为4.15%，显示了内地投资者对公司的认可。

　　战略入股恒大地产：公司通过全资附属公司与凯隆置业及恒大地产（此两间公司均为中国恒大（3333.HK）之附属公司） 签署投资协议，出资人民币55 亿元，认购恒大地产股权，认购比例约占恒大地产经扩大后股本的2.0522%。在本次认购之前，恒大地产的估值为1980 亿元，投后的估值达到2680 亿元。凯隆置业及恒大地产承诺：恒大地产于2017、2018、2019年的净利润将分别不少于人民币243 亿元、308 亿元及337 亿元。恒大地产将于履约承诺期间，至少将其净利润的68%以现金方式分配给其股东，直至签署重组协议。公司此次股权投资将有三年限售期，三年内的年复合股息收益率将超过7%。我们认为本次投资并不会对公司的主业产生重大的影响，公司将继续执行“聚焦深圳”的策略。恒大地产是深圳市重点引进的世界500 强企业，在深圳布局了大量旧改项目，而深圳控股作为深圳市属国企地产开发平台，取得了多个城市旧改“片区统筹”的主体，未来两家公司可能有继续合作的机会。

　　风险提示：宏观经济增长放缓、行业限制政策加严、公司销售不及预期。