2022 年核心淨利潤基本符合市場預期
碧桂園公佈2022 年業績：收入同比-17.7%至4303.7 億元，由於公司去年低毛利項目集中結轉、減值增加，疊加匯率波動導致的匯兌淨損失，核心淨利潤同比-90.3%至26.1 億元，基本符合盈警。公司2022 年未派發股息。
多措並舉支撐財務狀況、修復資產負債結構。經營端，去年權益銷售回款率達93%，開支端拿地儉省（權益拿地金額61 億元）、着力交付，經營活動2022 年實現356.2 億元正盈餘。同時公司對慢流速、低產值項目進行精準管理，投資活動淨現金流2022 年達44.1 億元。由此，年內平穩縮表，年末在手現金自年初1813 億元縮至1475.5 億元，有息負債年內縮減15%至2713 億元，平均融資成本適度上升至5.73%。2022 年末扣預資產負債率（剔除合同負債及相關待轉銷項稅口徑）與淨負債率邊際下行至69.4%和 40.0%，現金短債比降至1.6 倍。我們預計公司今年並表口徑建安開支約2000 億元（去年約2373 億元），將主要以銷售及回款實現爲支撐。融資端公司年內剩餘約221 億元境內債回售或到期、無境外債回售或到期，對比其今年1 月已獲批200 億元中票額度、亦已自數十家銀行獲取超3000 億元意向性綜合授信支持。
發展趨勢
彈性供貨以把握新房市場機會。公司2022 年末在手已獲取權益可售貨值約9555 億元，潛在權益可售貨值2528 億元（我們估計其中約200 億元將於年內熟化落地）。考慮到新房市場景氣復甦進程仍處早期、公司較同業在中低能級城市業務敞口相對較大，我們認爲公司年內單月、累計銷售額同比穩固轉正時點仍存不確定性。今年1-2 月公司實現469 億元權益銷售額，同比降幅-32%，結合歷史年份前兩月銷售額佔全年比例，公司今年開年銷售表現指向全年銷售額體量約2800-3000 億元。
新任董事局主席掌舵，中長期仍以行穩致遠之姿踐行“一體兩翼”戰略。
公司計劃土儲與資產向高能級城市聚焦，開年來已重啓在北京、南京、成都、杭州、合肥等地機會型參與土拍以作嘗試。基於其全鏈條服務經驗、成本力及產品力打磨，輔以管理架構優化精簡充當執行保障，作爲“兩翼”戰略重心，以代管代建爲代表的輕資產業務和有望成爲第二增長曲線的科技建造業務或將成爲公司多元發展的主要抓手。
盈利預測與估值
考慮到公司銷售及利潤率仍在尋底階段，我們下調2023 年核心淨利潤預測76%至31.2 億 元、引入2024 年核心淨利潤預測30.8 億元，對應2023/24年同比增速19.5%/-1.3%。公司當前股價交易於16.6/16.3 倍2023/24 年市盈率，我們維持中性評級，考慮到公司資產負債結構邊際優化、貨源充裕有望支撐彈性供貨，下調目標價8%至2.56 港元，對應19.2/18.8 倍2023/24年市盈率和15.8%的上行空間。
風險
銷售復甦進度及程度差於預期；回款不及預期導致公司現金流承壓。