维持“买入”评级,目标价2.40港元:公司持续推进降负债计划,收缩投资、促进回款、调整组织架构、加大多元化业务培育力度、关注再融资机会,积极应对行业下行困境。我们预计公司2022/2023 年的营业收入为872/849 亿元,同比下降19%/3%;核心净利润为47/44 亿元,同比下降35%/6%。我们维持“买入”评级,目标价由4.00港元下调至2.40 港元,对应2022/2023 年PE 为3.7/4.0 倍。
核心净利润同比下降46%:2022H1 公司实现营业收入297.2 亿元人民币(下同),同比下降18%;核心净利润为18.2 亿元,同比下降46%。毛利率为20.7%,同比持平,较2021A 提升1.4 个百分点;核心净利率为6.1%,同比下降3.1 个百分点,较2021A下降0.6 个百分点。
销售金额与行业同步下滑:2022H1 年公司实现销售金额和面积631 亿元和414 万平米,分别同比下降54%和下降48%。销售均价为15234 元/平米,同比下降11%。下半年预计推售货值2000 亿元+,Q3、Q4 新盘推货力度将持续加大,下半年可售货值按区域分布,长三角、中西部、环渤海和华南分别占29%、27%、29%、15%。
审慎补地,保守投资:2022H1 年公司新增6 幅土地,分别位于北京、义乌、上海、长沙、宁波和青岛,总GFA62 万平米,权益GFA 为37 万平米,权益比例为61%。新增土地款66 亿元,占销售金额比例为10%,平均拿地成本10662 元/平米。截至2022H1公司的总土地储备为4930 万平米,同比下降6%。
积极培育多元业务:期内商业分部收入为6.6 亿元,同比增长69%,上半年南昌Cmall实现开业,截至期末开业商场数量为14 座,在营GFA96 万平米,平均出租率为92%,截至期末公司储备中未开业商场还有16 座,下半年预计还将有两座商场新开。代建方面,公司上半年新货项目29 个,截至期末总在管数量达到35 个,在管面积为713万平米,在管项目按合作模式分布,商业代建、管理咨询、政府代建、资本代建和企业定制分别占54%、17%、14%、12%、3%。
净负债率上升,平均融资成本下降:截至2022H1 公司的净负债率为78.5%,较2021A提升15.7 个百分点;扣预资产负债率和现金短债比为67.7%、1.62,处于三道红线绿档。截至中期的平均融资成本为4.9%,较2021 年末下降10bps。截止2022H1,公司有息负债总额1141 亿元,与去年底持平,平均账期4.7 年,其中一年内到期债务占17%,境内债务占58%。公司的账面现金为312 亿元,较去年底下降155 亿元。
风险提示:宏观经济增长放缓、行业调控政策放松不及预期、流动性宽松不及预期、商品房销售不及预期、人民币贬值。
維持“買入”評級,目標價2.40港元:公司持續推進降負債計劃,收縮投資、促進回款、調整組織架構、加大多元化業務培育力度、關注再融資機會,積極應對行業下行困境。我們預計公司2022/2023 年的營業收入爲872/849 億元,同比下降19%/3%;核心淨利潤爲47/44 億元,同比下降35%/6%。我們維持“買入”評級,目標價由4.00港元下調至2.40 港元,對應2022/2023 年PE 爲3.7/4.0 倍。
核心淨利潤同比下降46%:2022H1 公司實現營業收入297.2 億元人民幣(下同),同比下降18%;核心淨利潤爲18.2 億元,同比下降46%。毛利率爲20.7%,同比持平,較2021A 提升1.4 個百分點;核心淨利率爲6.1%,同比下降3.1 個百分點,較2021A下降0.6 個百分點。
銷售金額與行業同步下滑:2022H1 年公司實現銷售金額和麪積631 億元和414 萬平米,分別同比下降54%和下降48%。銷售均價爲15234 元/平米,同比下降11%。下半年預計推售貨值2000 億元+,Q3、Q4 新盤推貨力度將持續加大,下半年可售貨值按區域分佈,長三角、中西部、環渤海和華南分別佔29%、27%、29%、15%。
審慎補地,保守投資:2022H1 年公司新增6 幅土地,分別位於北京、義烏、上海、長沙、寧波和青島,總GFA62 萬平米,權益GFA 爲37 萬平米,權益比例爲61%。新增土地款66 億元,佔銷售金額比例爲10%,平均拿地成本10662 元/平米。截至2022H1公司的總土地儲備爲4930 萬平米,同比下降6%。
積極培育多元業務:期內商業分部收入爲6.6 億元,同比增長69%,上半年南昌Cmall實現開業,截至期末開業商場數量爲14 座,在營GFA96 萬平米,平均出租率爲92%,截至期末公司儲備中未開業商場還有16 座,下半年預計還將有兩座商場新開。代建方面,公司上半年新貨項目29 個,截至期末總在管數量達到35 個,在管面積爲713萬平米,在管項目按合作模式分佈,商業代建、管理諮詢、政府代建、資本代建和企業定製分別佔54%、17%、14%、12%、3%。
淨負債率上升,平均融資成本下降:截至2022H1 公司的淨負債率爲78.5%,較2021A提升15.7 個百分點;扣預資產負債率和現金短債比爲67.7%、1.62,處於三道紅線綠檔。截至中期的平均融資成本爲4.9%,較2021 年末下降10bps。截止2022H1,公司有息負債總額1141 億元,與去年底持平,平均賬期4.7 年,其中一年內到期債務佔17%,境內債務佔58%。公司的賬面現金爲312 億元,較去年底下降155 億元。
風險提示:宏觀經濟增長放緩、行業調控政策放鬆不及預期、流動性寬鬆不及預期、商品房銷售不及預期、人民幣貶值。