1H22：努力夯实现金流；维持“买入”

　　公司于8 月30 日发布中报业绩：1H22 营收同比+52%至297 亿元，核心归母净利润同比-3%至18 亿元，毛利率20.7%，同比持平。考虑地产行业下行及疫情防控对公司经营造成的影响，我们下调公司营收和毛利率的假设，调整公司22-24EEPS 至0.59/0.53/0.55 元（前值：0.87/0.92/1.01 元）。可比公司平均2022 年PE 为3.7 倍（Wind 一致预期），考虑公司稳健财务表现以及中长期多元化布局，我们认为公司合理2022E PE 为4.7 倍，调整目标价至3.15 港币（前值：6.96 港币，基于2022E PE 倍数6.5x），维持“买入”评级。

　　景气度回落导致销售下行，拿地审慎保障现金流1H22 公司实现销售金额631 亿元，同比-54%，主要还是源于市场景气度导致的去化率下降，下半年公司计划推货超2000 亿，其中一二线城市占比85%，有望助力销售回暖。但是需要关注公司后续补库存情况，1H22 公司拿地较为审慎，补充权益土储面积37.39 万平米，同比-92%，权益土地款34.35 亿元，同比-87%，拿地强度为10%，同比-30pct，拿地力度减弱会影响后续销售弹性。公司1H22 合同负债规模829 亿元，结转资源相对充沛。

　　财务状况尚属稳健，关注后续融资情况

　　1H22 末，公司“三条红线”指标稳居绿档，其中净负债率78.5%，较年初提升15.7pct，扣预资产负债率67.7%，现金短债比1.62 倍。公司有息负债总额1141 亿元，短债占比仅17%。公司上半年成功发行了1.5 亿美元绿债和25.45 亿港元境外可转债，于境内发行了10 亿元中期票据和5 亿公司债。

　　公司加权平均融资成本同比-0.2pct 至4.9%。公司于22 年底前已无刚性兑付的公开市场债券，短期无偿债压力。公司正在推进中债增信担保的中票发行、国有银行流动性支持等类流动性支持工作，8 月31 日，公司宣布以每股2.06 港币配股3.05 亿股，预计配股融资净额约6.3 亿港元。

　　同心圆战略布局，多元化业务轻装出发

　　公司坚持开发、商业、代建、长租、物业多赛道并进，轻重并进。1H22，公司经营性业务营收同比+52%至34 亿元，其中1）商业：营收同比+69%至6.6 亿元，总体储备30 座商场，目前已开业14 座，整体出租率92%；2）代建：截至1H22，累计在管项目达35 个（其中1H22 新获取29 个），面积达713 万平，商业代建项目占比达54%，未来代建业务将向国企/城投拿地代建、AMC 不良代建等业务推进；3）长租：已开拓房间8.2 万间，累计开业3.2 万间，稳定期平均出租率96%；4）物管：营收同比+54%至32 亿元，合约/在管面积同比+33%/+60%至2.9 亿/2.1 亿平米。

　　风险提示：1）疫情影响业务开展，尤其是经营性不动产业务；2）盈利能力和销售增速不及预期。