投资要点

　　维持“买入”评级，目标价4.00港元：公司保持谨慎拿地，积极管理存量债务，推出三五计划股权激励绑定核心团队利益，同时大股东持续在公开市场增持公司股份。我们预计公司2022/2023 年的营业收入为1176/1265 亿元，同比增长9.0%/7.6%；核心净利润为73/76 亿元，同比增长0.5%/4.3%。我们维持“买入”评级，目标价由5.70 港元下调至4.00 港元，对应2022/2023 年PE 为4/4 倍。

　　7 月单月销售同比降幅环比缩窄：7 月单月公司合同销售金额和面积为161 亿元、114万平米，同比下降23%、增长13%，单月销售均价为15100 元/平米。截至7 月，公司累计合同销售金额和面积为792 亿元、528 万平米，同比下降50%、下降41%，累计销售均价为15800 元/平米，同比下降11%。

　　7 审慎补充土地储备：7 月公司新增一个土地项目，为小股操盘合作模式获得，合作方为苏州本地国企苏州相城高新控股集团，旭辉持股比例为10%，项目计容GFA 为6.3 万平米，总土地款11.7 亿元，楼面地价为18471 元/平米。截止7 月公司累计新增7 个项目，分布在北京、义乌、上海、长沙、宁波、青岛、苏州等一二线城市，总GFA 为69 万平米，权益GFA 为44 万平米，权益比例为64%，总土地款为77 亿元，占销售金额比例为10%。

　　下半年公开债务到期压力不大：6 月27 日，公司成功发行5 亿公司债，票面利率5.5%，首次创设信用保护工具，发行期限2+2 年。目前至年底，公司的公开债务偿还压力不大，仅有少量ABS/ABN 存续，无大规模债务到期。下一笔到期大额债务为2023 年1月5.5%美元债，余额为2.95 亿美元。从明年公开债到期债务时间分布来看，Q3 占比相对较高。

　　大股东及高管持续增持；推出股权激励计划；调整组织结构：7 月公司大股东及主要管理层持续增持公司股票，年初至今大股东增持股份1203 万股。7 月26 日，公司推出三五股权激励计划，向300 名核心人员授予3 亿股股份，绑定核心团队利益，行权价为2.51 港元，行权条件包括股价达到6 港元。同时，面对外部环境变化，公司调整组织架构，设立地产开发、商业、代建和职能四大平台，加强对多元化业务培育力度，精简管理结构、提升效率。

　　风险提示：宏观经济增长放缓、行业调控政策放松不及预期、流动性宽松不及预期、商品房销售不及预期、人民币贬值。