投资要点
我们的观点：公司在香港的优质山顶物业期内贡献大部分香港销售收入；内地物业开发坚持布局少数核心城市，接下来销售规模或将有所收缩。公司旗下IFS 购物中心资产较为优质，年内表现出较强的零售增长，尤其是长沙和成都物业，叠加2020 年低基数，投资物业收入增速迅速恢复。公司的当前股价对应2021A 每股核心收益的PE 为21 倍，股息收益率为1.6%。
核心净利润同比增长7%，符合预期：2021 年公司实现营业收入224 亿港元，同比增长7%；其中发展物业、投资物业、酒店、物流、投资及其他分别占50%、24%、2%、13%、10%。核心净利润为36 亿港元，同比增长7%。毛利率为50.6%，同比下降14.3 个百分点。核心净利率为16.3%，同比持平。公司全年每股派息40 港仙，同比持平，派息总额为12 亿港元，占核心净利润比例为34%。
香港市场销售显著增长：年内香港市场实现销售额49 亿港元，同比大幅增长，主要由山顶物业销售贡献。内地销售金额为139 亿元人民币，同比下降20%，主要由苏杭项目贡献。2022 年内地销售目标为90 亿元人民币，同比下降35%。
内地投资更加谨慎：截至期末，公司香港部分应占土储楼面面积约为300 万平方尺，其中山顶物业、九龙塘、九龙东物业分别为60、44、201 万平方尺。
内地方面公司拿地更趋谨慎，截至期末的权益土储为210 万平米，主要分布于杭州、苏州、成都、重庆、佛山、广州、北京等一二线核心城市。
投资物业收入恢复明显：公司旗下的IFS 商场（长沙、成都、重庆、无锡等）定位重奢高端，零售额保持全国领先，2020 年疫情之下租金收入依然保持韧性，2021 年进一步恢复增长。期内内地的投资业务收入54 亿港元，同比增长28%，营业利润为35 亿港元，同比增长37%。
财务状况保持稳定：截至2021A 公司的账面现金为236 亿港元，有息负债为367 亿港元，其中短期负债占10%。截至年末的净负债率为7.9%，同比下跌7.7 个百分点。
风险提示：宏观经济增长放缓、行业调控政策放松不及预期、流动性宽松不及预期、合约销售不及预期、租金收入不及预期
投資要點
我們的觀點：公司在香港的優質山頂物業期內貢獻大部分香港銷售收入；內地物業開發堅持佈局少數核心城市，接下來銷售規模或將有所收縮。公司旗下IFS 購物中心資產較爲優質，年內表現出較強的零售增長，尤其是長沙和成都物業，疊加2020 年低基數，投資物業收入增速迅速恢復。公司的當前股價對應2021A 每股核心收益的PE 爲21 倍，股息收益率爲1.6%。
核心淨利潤同比增長7%，符合預期：2021 年公司實現營業收入224 億港元，同比增長7%；其中發展物業、投資物業、酒店、物流、投資及其他分別佔50%、24%、2%、13%、10%。核心淨利潤爲36 億港元，同比增長7%。毛利率爲50.6%，同比下降14.3 個百分點。核心淨利率爲16.3%，同比持平。公司全年每股派息40 港仙，同比持平，派息總額爲12 億港元，佔核心淨利潤比例爲34%。
香港市場銷售顯著增長：年內香港市場實現銷售額49 億港元，同比大幅增長，主要由山頂物業銷售貢獻。內地銷售金額爲139 億元人民幣，同比下降20%，主要由蘇杭項目貢獻。2022 年內地銷售目標爲90 億元人民幣，同比下降35%。
內地投資更加謹慎：截至期末，公司香港部分應占土儲樓面面積約爲300 萬平方尺，其中山頂物業、九龍塘、九龍東物業分別爲60、44、201 萬平方尺。
內地方面公司拿地更趨謹慎，截至期末的權益土儲爲210 萬平米，主要分佈於杭州、蘇州、成都、重慶、佛山、廣州、北京等一二線核心城市。
投資物業收入恢復明顯：公司旗下的IFS 商場（長沙、成都、重慶、無錫等）定位重奢高端，零售額保持全國領先，2020 年疫情之下租金收入依然保持韌性，2021 年進一步恢復增長。期內內地的投資業務收入54 億港元，同比增長28%，營業利潤爲35 億港元，同比增長37%。
財務狀況保持穩定：截至2021A 公司的賬面現金爲236 億港元，有息負債爲367 億港元，其中短期負債佔10%。截至年末的淨負債率爲7.9%，同比下跌7.7 個百分點。
風險提示：宏觀經濟增長放緩、行業調控政策放鬆不及預期、流動性寬鬆不及預期、合約銷售不及預期、租金收入不及預期
