中秋佳节，港股却直接来了个大阴线。截止9月24日收盘，恒指大跌454.19点，报27499.39点，跌幅为1.62%。而领跌大盘的是房地产板块。

内房股普遍收跌，其中融信、绿城、碧桂园、世贸跌幅居前，都有5%以上。

到了9月25日，港股过中秋去了，A股也同样没能延续涨势，其中地产也一样是绿色一片，有38家房企跌幅2%以上，其中不乏许多广东房企的身影。

地产股的下跌，与传要取消商品房预售制的消息有关。

上面这篇通知是广东地产协会发出的，广东地协是一个非盈利的组织，主要会员基本涵盖了广东的所有房企。所以这篇通知可以解读为收到了上层关于取消预售制的消息，而这个措施直接关系行业危亡，需要收集房企尽可能多的意见反馈以挽救局面。

上图则是令广东地协惊恐万分的住建部评估函，也是事件的源头。

商品房预售制

商品房预售也称楼花买卖，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。

先付首付办贷款，然后开始还房贷，等房子建好才交房多数也得等上几年。这个看似「霸王条款」的制度源于一位大家熟悉的香港企业家---霍英东。

二战以前的香港，最大的房地产开发商是嘉多利家族，一个源自伊拉克的犹太财团。嘉多利家族在香港开发了众多商业地产和基础设施，住宅则非常少。这主要因为当时的商品房交易制度是开发商盖好房，购房者一次性付清，钱贷两迄。所以在香港能买得起楼房的，都是那个时候很有钱的家庭，老百姓基本都是租房。

（中电集团董事局主席米高嘉多利爵士和前副总理刘延东）

而霍英东先生改变了这个模式。霍英东在1953年从嘉多利家族手里购得九龙油麻地榕树头四方街至东莞街的一块10万多英尺土地，号称要兴建100多幢住宅面向市民发售。霍英东买完地皮，自然囊中空空，公司想再凑钱融资，时间太慢了。

于是，霍英东将楼房所有细节，包括面积和朝向、平面和透视、建材和价格，交楼日期等等，全都写成广告，在全香港派发。「第一期先交订金50%，第二期在建好二楼楼面时交10%……第六期余款10%在领入伙纸时清缴。」 香港、亚洲地区第一个分期付款买房案例便诞生了，并且获得市场大力追捧。

对普通家庭而言，要一次性掏全款买房，实在太难。若是交五成资金锁定房源，其他陆续再凑，很多人还是出得起这个钱。霍英东回忆起那段往事的时候也感叹，广大的普罗大众都有一个置业的梦，分期则让这些租了一辈子房的人有了家。之後，霍英东在出售四方街其它楼宇时，把第一期的订金降低到总楼价的10%-30%，以吸引更多的市民前来买楼。

（霍英东先生和邓小平主席）

后来买家在掏钱之时，楼房相当于还在 「开花」阶段，一旦完工收楼，谓之「结果」。「楼花」非房屋实物，它只是购房的信用，也能自由买卖。很多人靠着炒卖「楼花」，赚到一大笔钱。这也就是预售制的由来。

随着「按揭贷款」兴起，银行深度介入房地产，这个行业的融资能力更为强大。对购房者而言，这当然是大好事。过去开发商很少面向普通市民盖房，即便是有，盖一栋普通大楼，从买地皮、建房、再到售罄，至少七八年时间。现在开发商兴建几十栋上百栋大楼，往往一两年就能搞定，这大大增加了楼房供给，有利于房价降低。1950年代到1980年代，香港房地产业蓬勃兴起，只用不到三十年时间，彻底改变了城市的面貌。

94年开始，中国内地从香港学习「楼花」制度并广泛推行，称其「商品房预售制」。这套做法饱受诟病，从实际效果看，这25年历程却堪称伟大。

由于福利房制度易滋生腐败以及造成国家财政的巨大赤字，在1998年被正式废止。但和香港早期的情形一样，内地开发商盖房时，也面临很大的资金压力。所以这个时候预售制起了大作用。从购房者手里先拿钱，既是在捕获需求，减少市场不确定性，同时也能获得一大笔资金，供开发商建房使用。

在预售制的助力下，可以说为我国解决人民住房问题、城镇化建设立下了汗马功劳。

预售制废除的不合理性：

一、房企对预售制依赖程度很高

实际上这并不是有关部门第一次提出废除预售制。

早在05年8月和12年8月 ，关于预售制的废除之声就已经是甚嚣尘上，但最终都没有真正落地。实际上现行情况下，废除预售制对于房企来说是灭顶之灾，无论规模大小。

根据96家上市房企披露的数据，预收账款（包括新会计准则下的合同负债科目）占总负债比重近五年来稳定在27%-30%之间，占总资产比重在20%-25%之间。换言之对于房企而言近三成的资金来源于定金和预收款。实际上如果加上个人按揭款也占了房企资金来源的14%，预售制给房企带来的资金支持高达44%，而这部分缺口绝非从银行端得来的有息负债可以填补得了。

二、预售制并未推动房价上涨

预售制不仅没有推动房价上涨，反而使得房价更为优惠了。在对比了40大中城市的期房均价和现房均价之后，可以观察到自12年以来的绝大多数月份当中，期房售价要低于现房售价约10-20个百分点，并且价差在近年来有扩大的趋势。可见预售和分期付款的方式有效降低了消费者的购房门槛，刺激了市场的潜在需求。

其实很容易理解，在普遍房企融资难的大背景下，诞生出了碧桂园、恒大为标杆的「高周转」房企模式。这些房企一是借钱难，二是国家还要求降低负债率，三是借钱很贵，融资成本据调查已达到年利息12%以上。为了维持资金周转，所谓的「捂盘」并不会出现，房企更希望能早些资金回笼。所以期房打折也就成为了常态。

有人也许会质疑房价不是一样涨得很快么，实际上这与我国土地财政依赖度高，以及货币投放（棚改）有着更大的关系。

三、预售制废止后果

预售制如果「一刀切」式地废除，那么会带来许多可能性。

一是地方财政无以为继

长期以来，地方政府不仅仅是房地产的参与者，更是发展房地产的主导者。「土地财政」给地方政府带来源源不断的收入。地方政府正是依靠「土地财政」，从上涨的房价中受益，使地方的各种「发展谋划蓝图」得以实现。

财政部数据显示，2018年上半年，国有土地使用权出让收入26941亿元，同比增长43%。由上图可以看到各个一线城市以及省份土地出让占据财政比重水平仍然高居不下，如江苏、福建甚至高达3-4成！

对于房企而言，资金的周转难或者断裂，都会对拿地有直接影响。实际上由于上半年去杠杆加快以及棚改货币化的大量降低，全国流拍土地宗数已创历史新高。

二是供给减少，房价以「地下」方式上涨

在我国，由于市场经济制度的不完善，一有风吹草动便容易催生「地下市场」。供给不足就容易造成恐慌情绪，更何况是真实的供不应求。

可以猜想一下，房企也是需要生存的企业，而资金链的断裂，有可能会是行业的一次大洗牌。资金优先断裂的会是广大中小房企，在房地产行业本来就向龙头不断集中的趋势下，最后的结果可能是生存下来的都是少数规模大的。而在资金偏紧的情况下，即便是大企业也会放慢开发节奏。

市场供给减少，但中国的城镇化进程却尚未放慢，预计还能增长至2030年。在这样的环境下，供不应求会带来房价大幅上涨。也许地方政府会出台限价令，但纸终究包不住火，「喝茶费」就是一种地下市场的涨价方式。

在武汉，由于限价令，买房摇号以及暗地里的20万-30万「喝茶费」现象是层出不穷。有人说这是炒房的疯狂，但实际上大背景还是供应的不足。对比了近1年半的数据得出了全国城市人才净流入率排名；武汉超越深圳，排名第四；由于武汉大学生总量大，远高于长沙、成都，武汉的实际人才净流入应该至少在全国前三。

结语：

中国的房子仍然是不够的。

在最近有专家表示目前中国住房自有率是90%，房价纯粹是泡沫现象。按户籍计算，户均的确有1.1套房，但按户籍计算存在较大误差。任志强举例说，很多家庭户主名义下有两套房甚至更多，但因为银行按揭贷款额度等问题，有不少房子只是登记在户主名下，实际却由户主的子女是单独居住。

目前中国的独居户大概有7500万户，每年增速在30%左右，这些都被掩盖在3亿多城镇户口之下。所以住房总量看上去不少，但城市里可供交易的商品房，还是远远不够的。

预售制度改革事关老百姓、房地产企业以及财政收入三个大项，所以完善并不是下猛药一刀切可以解决的，而是需要不同区域结合实际情况来调整，相信有关部门具有这个智慧。

（文/华光charlie）