冠君产业信托是一家拥有写字楼及商业物业的香港房地产信托基金，2006 年从鹰君控股分拆出来。投资组合包括香港两个地标物业，花园道三号及朗豪坊，以及位于伦敦市中心的66 Shoe Lane 27%股权。尽管政府将推出640 亿港元的抗疫基金，其中200 亿港元预算用于支持陷入困境的企业及香港居民，但收紧的防疫措施打压了消费情绪，对零售及写字楼市场构成了新的压力。此外，冠君可能需要提供租金减免等优惠措施以支持租户，利润将面临压力。COVID-19仍在香港蔓延，我们认为2022 年所有经营数据将继续下行，续租租金调整率仍然为负数。我们首予冠君产业信托“持有”评级，目标价为3.41 港元。

新收购事项令投资组合多元化。2021 年4 月9 日，冠君收购位于伦敦市的66 Shoe Lane 27%股权，总成本为2.55 亿英镑，较估值折让1.9%，预计租金回报率将超过4%。海外收购有助冠君多元化其投资组合，而合营公司可使冠君进入伦敦写字楼市场而不会招致重大投资风险。

2021 年冠君的经营环境继续受到疫情影响。2021 年租金收入同比下降5.2%至24.95 亿港元。物业收入净额同比下降6.4%至21.97 亿港元。由于市况低迷，可分派收入同比减少3.3%至15.03 亿港元，而每基金单位分派下滑8.7%至0.2279 港元。派息率由95%下降至90%，主要由于翻新计划及为市场挑战做准备。

香港新一波疫情持续恶化，经营环境充满挑战。香港第五波COVID-19 确诊人数不断破纪录，给商业复苏蒙上阴影。我们认为2022 年零售及写字楼的续租租金调整率将继续为负数。此外，政府将现有社交隔离措施延长至4月20 日。向租户提供租金减免等优惠措施将损害冠君的利润。

首予“持有”评级。我们采用DDM 模型对冠君产业信托估值，得出每基金单位3.41 港元，相当于0.4 倍FY22 预测市净率。由于COVID-19 疫情仍在持续，租金减免、出租率下降及现收租金减少，我们预计冠君2022 年收入将同比下滑8%，物业收入净额也将减少。我们首予“持有”评级，目标价为3.41 港元，隐含2.6%的下行空间。