投资逻辑
中部最大物管公司:有密度,有口碑,有增长。①建业新生活是中部最大物管公司,深耕河南27 年。截至1H21,在管面积1.15 亿方,合约面积2.1亿方,合管比达1.8 倍;在管面积中1.0 亿方在河南省内,且河南省内单城市平均在管面积是河南省全部物管公司平均值的25 倍。②建业物业在河南有良好口碑,物业费有品牌溢价。③未来增长有保障。公司不仅有建业地产和中原建业代建的支持,自身外拓能力也很强,再加上收并购的助力,近几年管理规模增长较有保障。我们预计2021 年新增在管面积在4,000 万方以上(其中来自建业地产约1,300 万方,去年底收购的泰华锦业贡献1,000 万方以上),相较去年底的总在管面积有40%以上增幅。
“建业+”平台发展:有战略,有优势,有初步成果。公司着力打造“建业+”这一互联网平台成为“大中原美好本地生活的超级入口”,让用户通过线上下单就能足不出户满足所需的产品/服务,比如生鲜食品和家政服务。我们认为公司相较传统互联网平台有3 点优势:①口碑好,有品牌背书。公司物业服务第三方客户满意度达90%。②员工与业主有天然的强链接,更有信任感。③履约成本低。管理项目密度高,单区域内业主体量大,在最后社区配送环节成本更低。2021 年10 月,“建业+”单月交易额达1.6 亿元,创年内新高,相较2021 年1 月的交易额增长100%。
估值压制因素边际向好。①关联房企建业地产今年销售不佳,引发市场对建业新生活的担忧。而目前随着政策转暖,建业地产销售有望触底回暖。
2021 年11 月19 日,建业集团和中原银行签署了100 亿的战略合作协议,建业地产短期流动性预计也有较大改善。②关联交易比例过高和应收账款周转天数过长的问题,1H21 均已有改善。我们预计随着to C 业务的快速发展,公司未来几年关联交易比例和应收账款周转天数都会持续降低。
投资建议
我们看好公司发展,预计公司2021-23 年归母净利润为6.2 亿元、8.8 亿元和12.0 亿元,同比增速为45%、42%、36%。以区域深耕为特色的其他3家上市物管公司2021 年PE 均值为15.8x,考虑到公司估值受压制的因素预计将有边际改善,我们给予公司12.0x 的2021 年PE,对应目标价7.02 港元,对应2022-23 年PE 为8.4x 和6.2x。首次覆盖,给予“买入”评级。
风险提示
建业地产销售下滑幅度超预期;市场外拓不及预期;生活服务开展不及预期
投資邏輯
中部最大物管公司:有密度,有口碑,有增長。①建業新生活是中部最大物管公司,深耕河南27 年。截至1H21,在管面積1.15 億方,合約面積2.1億方,合管比達1.8 倍;在管面積中1.0 億方在河南省內,且河南省內單城市平均在管面積是河南省全部物管公司平均值的25 倍。②建業物業在河南有良好口碑,物業費有品牌溢價。③未來增長有保障。公司不僅有建業地產和中原建業代建的支持,自身外拓能力也很強,再加上收併購的助力,近幾年管理規模增長較有保障。我們預計2021 年新增在管面積在4,000 萬方以上(其中來自建業地產約1,300 萬方,去年底收購的泰華錦業貢獻1,000 萬方以上),相較去年底的總在管面積有40%以上增幅。
“建業+”平臺發展:有戰略,有優勢,有初步成果。公司着力打造“建業+”這一互聯網平臺成爲“大中原美好本地生活的超級入口”,讓用戶通過線上下單就能足不出戶滿足所需的產品/服務,比如生鮮食品和家政服務。我們認爲公司相較傳統互聯網平臺有3 點優勢:①口碑好,有品牌背書。公司物業服務第三方客戶滿意度達90%。②員工與業主有天然的強鏈接,更有信任感。③履約成本低。管理項目密度高,單區域內業主體量大,在最後社區配送環節成本更低。2021 年10 月,“建業+”單月交易額達1.6 億元,創年內新高,相較2021 年1 月的交易額增長100%。
估值壓制因素邊際向好。①關聯房企建業地產今年銷售不佳,引發市場對建業新生活的擔憂。而目前隨着政策轉暖,建業地產銷售有望觸底回暖。
2021 年11 月19 日,建業集團和中原銀行簽署了100 億的戰略合作協議,建業地產短期流動性預計也有較大改善。②關聯交易比例過高和應收賬款週轉天數過長的問題,1H21 均已有改善。我們預計隨着to C 業務的快速發展,公司未來幾年關聯交易比例和應收賬款週轉天數都會持續降低。
投資建議
我們看好公司發展,預計公司2021-23 年歸母淨利潤爲6.2 億元、8.8 億元和12.0 億元,同比增速爲45%、42%、36%。以區域深耕爲特色的其他3家上市物管公司2021 年PE 均值爲15.8x,考慮到公司估值受壓制的因素預計將有邊際改善,我們給予公司12.0x 的2021 年PE,對應目標價7.02 港元,對應2022-23 年PE 爲8.4x 和6.2x。首次覆蓋,給予“買入”評級。
風險提示
建業地產銷售下滑幅度超預期;市場外拓不及預期;生活服務開展不及預期