持续均衡增长；维持“买入”
合景泰富集团（合景泰富）公布了8 月份合约销售数据，整体表现比较惨淡（8 月份合约销售额：人民币72 亿元，同比下降25%）。与此同时，公司前八个月的合约销售额同比增长29%至人民币710 亿元，仅完成其全年合约销售目标（人民币1,240 亿元）的58%。虽然公司8 月份的合约销售表现比较惨淡，但是我们仍旧看好合景泰富在大湾区和长三角核心城市的深度渗透， 以及其开发业务和租赁业务的持续均衡增长。我们保持公司2021-2023 年EPS 预测分别为2.44/2.87/3.36 元；维持“买入”评级和目标价14.40 港币（基于2021 年每股净资产预测22.20 港币折让35%）。
高利润率城市更新项目为盈利能力提供支撑
合景泰富1H20 毛利率维持在30%的行业较高水平，我们认为这主要得益于公司在大湾区城市更新领域的领先地位。截至2020 年底，合景泰富参与了34 个城市更新项目，可售总建筑面积达2,200 万平方米，可售货值达人民币6,500 亿元。上半年公司拿下广州的3 个新项目，其城市更新项目储备进一步丰富。同时，公司计划在下半年推出新的标准化系统，以提高经营效率。
考虑到高利润率城市更新项目提供充足的可售货值，以及经营效率持续提升，我们预计2021-2023 年公司的毛利率将稳定在30-31%的行业较高水平。
租赁业务构成可持续的收入来源
合景泰富的业务持续均衡增长，其1H21 租金收入（包括酒店运营收入）为人民币7.85 亿元，同比增速高达61%。截至1H21 末，公司共经营10 家购物中心、9 座写字楼和22 家酒店。随着另外25 座购物中心和11 座写字楼在2021-2023 年陆续开门营业，我们预计合景泰富的投资性物业将进入收获期，未来三年租金收入有望高增（根据我们的估计，2021-2023 年复合增长率约为33%）。我们认为租金收入的快速增长（尤其在高线城市）将助力公司长期发展。
维持“买入”，目标价为14.40 港币
我们给予合景泰富的目标价为14.40 港币，较我们2021 年每股净资产预测22.20 港币折让35%（考虑到合景泰富目前在大湾区和长三角核心城市的深度渗透，以及其开发业务和租赁业务的持续均衡增长，我们给予公司低于历史平均折让61%的折让）。维持“买入”。
风险提示：1）规模扩张速度慢于我们的预期；2）利润率下滑；3）快速扩张导致融资成本增加。
持續均衡增長；維持“買入”
合景泰富集團（合景泰富）公佈了8 月份合約銷售數據，整體表現比較慘淡（8 月份合約銷售額：人民幣72 億元，同比下降25%）。與此同時，公司前八個月的合約銷售額同比增長29%至人民幣710 億元，僅完成其全年合約銷售目標（人民幣1,240 億元）的58%。雖然公司8 月份的合約銷售表現比較慘淡，但是我們仍舊看好合景泰富在大灣區和長三角核心城市的深度滲透， 以及其開發業務和租賃業務的持續均衡增長。我們保持公司2021-2023 年EPS 預測分別爲2.44/2.87/3.36 元；維持“買入”評級和目標價14.40 港幣（基於2021 年每股淨資產預測22.20 港幣折讓35%）。
高利潤率城市更新項目爲盈利能力提供支撐
合景泰富1H20 毛利率維持在30%的行業較高水平，我們認爲這主要得益於公司在大灣區城市更新領域的領先地位。截至2020 年底，合景泰富參與了34 個城市更新項目，可售總建築面積達2,200 萬平方米，可售貨值達人民幣6,500 億元。上半年公司拿下廣州的3 個新項目，其城市更新項目儲備進一步豐富。同時，公司計劃在下半年推出新的標準化系統，以提高經營效率。
考慮到高利潤率城市更新項目提供充足的可售貨值，以及經營效率持續提升，我們預計2021-2023 年公司的毛利率將穩定在30-31%的行業較高水平。
租賃業務構成可持續的收入來源
合景泰富的業務持續均衡增長，其1H21 租金收入（包括酒店運營收入）爲人民幣7.85 億元，同比增速高達61%。截至1H21 末，公司共經營10 家購物中心、9 座寫字樓和22 家酒店。隨着另外25 座購物中心和11 座寫字樓在2021-2023 年陸續開門營業，我們預計合景泰富的投資性物業將進入收穫期，未來三年租金收入有望高增（根據我們的估計，2021-2023 年複合增長率約爲33%）。我們認爲租金收入的快速增長（尤其在高線城市）將助力公司長期發展。
維持“買入”，目標價爲14.40 港幣
我們給予合景泰富的目標價爲14.40 港幣，較我們2021 年每股淨資產預測22.20 港幣折讓35%（考慮到合景泰富目前在大灣區和長三角核心城市的深度滲透，以及其開發業務和租賃業務的持續均衡增長，我們給予公司低於歷史平均折讓61%的折讓）。維持“買入”。
風險提示：1）規模擴張速度慢於我們的預期；2）利潤率下滑；3）快速擴張導致融資成本增加。
