1H21 整体表现平稳；维持“买入”

　　龙光集团（龙光）公布 1H21 业绩：核心净利润同比增长 5%至人民币 56亿元，主要系收入同比增长 13%而毛利率同比下降 8 个百分点的综合结果。

　　同时，龙光的财务状况进一步改善，截至 1H21 末净负债率为 66%（2020年底：68%），加权平均融资成本为 5.40%（2020 年：5.60%）。公司宣布派发中期股息每股 49 港仙（1H20：每股 43 港仙），派息率稳定在 40%的行业高位。我们继续看好公司受益于大湾区的城市更新项目带来的高盈利可见度，并认为公司在行业整体增长放缓的背景下有望继续取得优异的业绩表现。我们保持公司 2021-2023 年 EPS 预测分别为 2.64/3.06/3.62 元；维持“买入”和目标价 17.60 港币（基于我们 2021 年每股净资产价值预测 29.40港币折让 40%）。

　　城市更新项目支撑高的盈利可见度

　　龙光凭借其在获取城市更新项目进行土储补充方面的优势，于 1H21 一共获取 27 宗地块，总建筑面积约为 360 万平方米，总地价约为人民币 290 亿元（相当于 1H21 合约销售额的 39%）。因此，截至 1H21 末，龙光拥有的土地储备总建筑面积达到 8,560 万平方米，其中 56%（约 4,600 万平方米）来自 125 个城市更新项目。公司的目标是在 2021-2023 年期间每年通过城市更新项目转化 500 亿元的可售资源。因此我们预计龙光充足的城市更新项目资源将对高盈利可见度和高利润率（预计 2021-2023 年核心净利润率为 15-16%）构成支撑。

　　合约销售额有望稳定增长

　　龙光在 1H21 录得合约销售额人民币 736 亿元，相当于公司 2021 年人民币1,450 亿元销售目标的 51%。龙光计划 2H21 可售资源为人民币 1,560 亿元。

　　基于约 46%的保守去化率，我们预计龙光 2H21 的合约销售额将达到人民币 710 亿元，从而全年销售额增长 20%。此外，我们预计，龙光凭借其充足的优质土地储备（1H21 末可售资源：人民币 5,320 亿元，其中 73%位于大湾区和长三角）以及来自城市更新项目的额外转换可售资源，应能在2021-2023 年实现 20%的销售额年复合增长率。

　　估值具有吸引力；维持“买入”

　　考虑到龙光较强的盈利增长能见度和具有吸引力的估值（2.6 倍 2021 年预测 PE），我们重申对龙光的积极看法。我们给予龙光的目标价为 17.60 港币，是基于我们 2021 年每股净资产价值预测 29.40 港币折让 40%得出。

　　风险提示：1）公司拿地带来显著的现金流压力；2）公司的城市更新项目出现实质性的放缓。