业绩稳中有增，盈利能力维持行业领先。上半年公司实现营业收入351.7 亿元，同比增长13.3%；归母核心净利润55.8 亿元，同比增长4.6%。营收的增长主要由结转面积增长带动开发业务结转收入增加，开发业务结转收入和结转面积分别实现34.2%和44.1%的增长。而归母核心净利润增速低于营收的主要原因在于毛利率的下滑，综合毛利率为27.0%，较2020 年下滑3.0 个百分点。尽管毛利率下滑带动核心净利率较去年下滑0.7 个百分点至16.7%，但核心净利率仍处于行业领先水平。
货值充足保障全年销售完成，城市更新业务贡献潜力大。上半年公司实现权益合约销售额736 亿元，同比增长59%，完成全年销售目标的51%。下半年可售货值达1560 亿元，去化率达46%即可完成全年目标。上半年新增权益地价292 亿元，占权益销售金额39.7%，拿地维持力度。公司近期土储面积达3930 万方，对应货值达5320 亿元，足以保障三年以上的销售及结转；而城市更新业务潜在可孵化建面达4626 万方，93%位于大湾区核心城市，将为公司后续持续增长和利润率稳定作出贡献。
三道红线指标维持绿档，综合融资成本继续走低。截至上半年末，公司“三道红线”指标继续维持绿档：净负债率60.8%，现金短债比为1.85X，扣除预收款后的资产负债率为69.0%。上半年公司新增融资成本4.60%，综合融资成本5.40%，较2020 年下降0.2 个百分点，降至公司上市以来的最低水平。此外，部分国际主要评级机构维持或上调公司的评级或展望，显示出对公司稳健财务和优异信用水平的看好。
下调盈利预测和目标价，维持买入评级。我们调整公司2021-2023年公司核心EPS 分别为2.34/2.51/2.79 元（原预测为2.58/3.04/3.58元）。看好长期合伙人计划下公司的四轮驱动发展，中期维持40%的高派息率凸显配置价值。我们给予公司2021 年5.0xPE，目标价调整至12.60 港元（原目标价19.78 港元）维持买入评级。
风险提示：大湾区城市更新推进不及预期；业绩结转不达预期。
業績穩中有增，盈利能力維持行業領先。上半年公司實現營業收入351.7 億元，同比增長13.3%；歸母核心淨利潤55.8 億元，同比增長4.6%。營收的增長主要由結轉面積增長帶動開發業務結轉收入增加，開發業務結轉收入和結轉面積分別實現34.2%和44.1%的增長。而歸母核心淨利潤增速低於營收的主要原因在於毛利率的下滑，綜合毛利率爲27.0%，較2020 年下滑3.0 個百分點。儘管毛利率下滑帶動核心淨利率較去年下滑0.7 個百分點至16.7%，但核心淨利率仍處於行業領先水平。
貨值充足保障全年銷售完成，城市更新業務貢獻潛力大。上半年公司實現權益合約銷售額736 億元，同比增長59%，完成全年銷售目標的51%。下半年可售貨值達1560 億元，去化率達46%即可完成全年目標。上半年新增權益地價292 億元，佔權益銷售金額39.7%，拿地維持力度。公司近期土儲面積達3930 萬方，對應貨值達5320 億元，足以保障三年以上的銷售及結轉；而城市更新業務潛在可孵化建面達4626 萬方，93%位於大灣區核心城市，將爲公司後續持續增長和利潤率穩定作出貢獻。
三道紅線指標維持綠檔，綜合融資成本繼續走低。截至上半年末，公司“三道紅線”指標繼續維持綠檔：淨負債率60.8%，現金短債比爲1.85X，扣除預收款後的資產負債率爲69.0%。上半年公司新增融資成本4.60%，綜合融資成本5.40%，較2020 年下降0.2 個百分點，降至公司上市以來的最低水平。此外，部分國際主要評級機構維持或上調公司的評級或展望，顯示出對公司穩健財務和優異信用水平的看好。
下調盈利預測和目標價，維持買入評級。我們調整公司2021-2023年公司核心EPS 分別爲2.34/2.51/2.79 元（原預測爲2.58/3.04/3.58元）。看好長期合夥人計劃下公司的四輪驅動發展，中期維持40%的高派息率凸顯配置價值。我們給予公司2021 年5.0xPE，目標價調整至12.60 港元（原目標價19.78 港元）維持買入評級。
風險提示：大灣區城市更新推進不及預期；業績結轉不達預期。
