1H21 业绩稳健；维持“买入”
新城发展公布了稳健的1H21 业绩。核心净利润同比增长63%至人民币27亿元，主要受益于收入同比强劲增长至人民币798 亿元（同比增长111%）。
尽管毛利率有所下降（由于低毛利项目的结转，公司毛利率从1H20的23.1%降至1H21 的17.6%），但公司的净负债率在1H21 末仍保持在65%的审慎水平（2020 年底：51%）。我们认为公司将继续发展其商业综合体业务，预计其核心盈利2021-2023 年将录得21%的年复合增长率。公司当前股价对应3.3 倍2021 年预测PE，我们认为估值具有吸引力。我们保持公司2021-2023 年EPS 预测分别为1.78/2.15/2.52 元；维持“买入”。新城发展仍然是我们在该板块的首选个股。
预计2021-2023 年销售额CAGR 可达6%
新城发展1H21 合约销售额为人民币1,177 亿元（同比增长21%），相当于其2021 年销售目标（人民币2,600 亿元）的45%。同时，公司继续利用已建立起的商业品牌认知度和商业综合体模式进行土储补充（1H21 新增建筑面积1,830 万平方米，其中48%来自商业综合体渠道）；土地出让金占销售收入比例达到52%（2020 年：50%）。因此，公司积累了丰富的优质土地资源（1H21 末：1.5 亿平方米，平均成本仅占1H21 平均售价的25%），我们预计这将支持公司在2021-2023 年实现6%的合约销售额年复合增长率，同时保持毛利率稳定在21-22%左右。
购物中心业务进一步扩张
公司1H21 录得人民币35 亿元的租金收入，同比增长65%。截至1H21 末，公司共拥有174 家购物中心，其中已开业购物中心105 家，在建购物中心69家。随着2H21 将有25 家新购物中心开业，新城发展将巩固其在投资物业领域的领先地位（根据我们的预测，2021 年租金收入将达到人民币86 亿元）。
维持“买入”，目标价11.40 港币
我们给予新城发展的目标价为11.40 港币，较我们2021 年每股净资产价值（NAV）预测25.30 港币折让55%；维持“买入”评级。
风险提示：1）租金收入增长不及我们的预期；2）高杠杆带来更高的利率成本；3）开发购物中心需要大量资本，导致公司现金流承压。
1H21 業績穩健；維持“買入”
新城發展公佈了穩健的1H21 業績。核心淨利潤同比增長63%至人民幣27億元，主要受益於收入同比強勁增長至人民幣798 億元（同比增長111%）。
儘管毛利率有所下降（由於低毛利項目的結轉，公司毛利率從1H20的23.1%降至1H21 的17.6%），但公司的淨負債率在1H21 末仍保持在65%的審慎水平（2020 年底：51%）。我們認爲公司將繼續發展其商業綜合體業務，預計其核心盈利2021-2023 年將錄得21%的年複合增長率。公司當前股價對應3.3 倍2021 年預測PE，我們認爲估值具有吸引力。我們保持公司2021-2023 年EPS 預測分別爲1.78/2.15/2.52 元；維持“買入”。新城發展仍然是我們在該板塊的首選個股。
預計2021-2023 年銷售額CAGR 可達6%
新城發展1H21 合約銷售額爲人民幣1,177 億元（同比增長21%），相當於其2021 年銷售目標（人民幣2,600 億元）的45%。同時，公司繼續利用已建立起的商業品牌認知度和商業綜合體模式進行土儲補充（1H21 新增建築面積1,830 萬平方米，其中48%來自商業綜合體渠道）；土地出讓金佔銷售收入比例達到52%（2020 年：50%）。因此，公司積累了豐富的優質土地資源（1H21 末：1.5 億平方米，平均成本僅佔1H21 平均售價的25%），我們預計這將支持公司在2021-2023 年實現6%的合約銷售額年複合增長率，同時保持毛利率穩定在21-22%左右。
購物中心業務進一步擴張
公司1H21 錄得人民幣35 億元的租金收入，同比增長65%。截至1H21 末，公司共擁有174 家購物中心，其中已開業購物中心105 家，在建購物中心69家。隨着2H21 將有25 家新購物中心開業，新城發展將鞏固其在投資物業領域的領先地位（根據我們的預測，2021 年租金收入將達到人民幣86 億元）。
維持“買入”，目標價11.40 港幣
我們給予新城發展的目標價爲11.40 港幣，較我們2021 年每股淨資產價值（NAV）預測25.30 港幣折讓55%；維持“買入”評級。
風險提示：1）租金收入增長不及我們的預期；2）高槓杆帶來更高的利率成本；3）開發購物中心需要大量資本，導致公司現金流承壓。
