事件:宝龙商业发布2021 半年报,2021H1 实现营业收入11.71 亿元,同比增长34.8%;归母净利润2.03 亿元,同比增长40.3%。
业绩快速增长,毛利率双向提升盈利改善。公司2021H1 营收与归母净利润增速分别为34.8%和40.3%,若未扣除股权激励产生的服务费2760 万元,则经调整归母净利润为2.31 亿元,同比增速59.4%,超过年初业绩指引的利润复合增速40%,业绩维持快增趋势;2021H1 综合毛利率为32.8%,同比提升3.5pct,主要来源于1)商业板块经营状况改善,成本控制良好,业务毛利率从2020 年同期的31.1%提升至34.7%;2)受益于住户合约数量及合约面积增加,收入结构优化,规模效应下住宅物管毛利率从2020 年同期的21.9%提升至24.7%;销管费用率同比提升2.2pct 至8.6%,期间费用率同比提升1.7pct 至8.6%,仍保持上市商管企业中较强的费用管控能力;归母净利率同比提升0.7pct 至17.4%,盈利能力持续改善。
轻重并举规模持续快增,“1+1+N”加码区域深耕。2021H1 公司商业运营服务收入9.42 亿元,同比增长34.5%,收入占比80.5%,毛利3.27 亿元,毛利占比85.3%;2021H1 已开业项目数达到71 个,较2020 年同期新增20 个,维持同业前列的开业增速;已开业面积884 万方,同比增长26.6%,已签约面积1350 万方,同比增长36.4%,板块合管比从2020 年同期的1.42 提升至1.53,规模增长确定性较强;新签约项目23 个,总面积206.4 万方,其中第三方拓展项目3 个,总面积20.6 万方,面积占比10%,轻资产外拓持续推进;坚持“1+1+N”战略,长三角已开业面积529.9万方,占比从2020H1 的52.2%提升至60%,贡献收入6.62 亿元,占比从2020 年同期的67.3%提升至70.2%,同时新签项目面积中长三角占比77.7%,加码区域深耕。
调改成效已显运营优化显著,增资悦商共拓智慧商业。从商业运营层面来看,2021H1公司平均出租率92.3%,同比提升5.2pct,创造历史新高,客流总数对比2019/2020年同期分别提升8%/56%,销售总额对比2019/2020 年同期分别提升10%/51%,运营能力显著优化;老项目晋江宝龙广场经调改后出租率从最低点的73.7%提升至100%,实现满铺经营,存量调改成效凸显。5 月,公司与腾讯合作,各以5000 万元增资上海悦商科技,其后两家各持有悦商科技8.3%股份,合作投入商业科技研发,预计此举将深化公司智慧商业领域实力,并进一步优化运营效率。
住宅物管增长加速,保持较高合管比水平。2021H1 住宅物业管理收入2.28 亿元,同比增长35.7%,增长加速;其中基础物管收入1.63 亿元,占比69%;其他增值服务收入4720 万元,占比从2020H1 的20.7%提升至25.6%,增值服务坪效从去年同期0.62 元/平米/月下降至0.51 元/平米/月。住宅在管面积1638 万方,同比增长40.6%,合约面积2798 万方,同比增长40.5%,维持合管比1.71,对比同业处于中上游。
投资建议:我们预测公司2021-2023 年归母净利润分别为4.56/6.39/8.82 亿元,同比增速+49.4%/+40.2%/+38.0%,对应EPS 分别为0.71/0.99/1.37 元。当前股价对应2021-2023PE 为26.34/18.79/13.61 倍,维持买入评级,对应目标价37.48 港元。
风险提示:商业项目开业不及预期,出租率提升不及预期
事件:寶龍商業發佈2021 半年報,2021H1 實現營業收入11.71 億元,同比增長34.8%;歸母淨利潤2.03 億元,同比增長40.3%。
業績快速增長,毛利率雙向提升盈利改善。公司2021H1 營收與歸母淨利潤增速分別為34.8%和40.3%,若未扣除股權激勵產生的服務費2760 萬元,則經調整歸母淨利潤為2.31 億元,同比增速59.4%,超過年初業績指引的利潤複合增速40%,業績維持快增趨勢;2021H1 綜合毛利率為32.8%,同比提升3.5pct,主要來源於1)商業板塊經營狀況改善,成本控制良好,業務毛利率從2020 年同期的31.1%提升至34.7%;2)受益於住户合約數量及合約面積增加,收入結構優化,規模效應下住宅物管毛利率從2020 年同期的21.9%提升至24.7%;銷管費用率同比提升2.2pct 至8.6%,期間費用率同比提升1.7pct 至8.6%,仍保持上市商管企業中較強的費用管控能力;歸母淨利率同比提升0.7pct 至17.4%,盈利能力持續改善。
輕重並舉規模持續快增,“1+1+N”加碼區域深耕。2021H1 公司商業運營服務收入9.42 億元,同比增長34.5%,收入佔比80.5%,毛利3.27 億元,毛利佔比85.3%;2021H1 已開業項目數達到71 個,較2020 年同期新增20 個,維持同業前列的開業增速;已開業面積884 萬方,同比增長26.6%,已簽約面積1350 萬方,同比增長36.4%,板塊合管比從2020 年同期的1.42 提升至1.53,規模增長確定性較強;新簽約項目23 個,總面積206.4 萬方,其中第三方拓展項目3 個,總面積20.6 萬方,面積佔比10%,輕資產外拓持續推進;堅持“1+1+N”戰略,長三角已開業面積529.9萬方,佔比從2020H1 的52.2%提升至60%,貢獻收入6.62 億元,佔比從2020 年同期的67.3%提升至70.2%,同時新籤項目面積中長三角佔比77.7%,加碼區域深耕。
調改成效已顯運營優化顯著,增資悦商共拓智慧商業。從商業運營層面來看,2021H1公司平均出租率92.3%,同比提升5.2pct,創造歷史新高,客流總數對比2019/2020年同期分別提升8%/56%,銷售總額對比2019/2020 年同期分別提升10%/51%,運營能力顯著優化;老項目晉江寶龍廣場經調改後出租率從最低點的73.7%提升至100%,實現滿鋪經營,存量調改成效凸顯。5 月,公司與騰訊合作,各以5000 萬元增資上海悦商科技,其後兩家各持有悦商科技8.3%股份,合作投入商業科技研發,預計此舉將深化公司智慧商業領域實力,並進一步優化運營效率。
住宅物管增長加速,保持較高合管比水平。2021H1 住宅物業管理收入2.28 億元,同比增長35.7%,增長加速;其中基礎物管收入1.63 億元,佔比69%;其他增值服務收入4720 萬元,佔比從2020H1 的20.7%提升至25.6%,增值服務坪效從去年同期0.62 元/平米/月下降至0.51 元/平米/月。住宅在管面積1638 萬方,同比增長40.6%,合約面積2798 萬方,同比增長40.5%,維持合管比1.71,對比同業處於中上游。
投資建議:我們預測公司2021-2023 年歸母淨利潤分別為4.56/6.39/8.82 億元,同比增速+49.4%/+40.2%/+38.0%,對應EPS 分別為0.71/0.99/1.37 元。當前股價對應2021-2023PE 為26.34/18.79/13.61 倍,維持買入評級,對應目標價37.48 港元。
風險提示:商業項目開業不及預期,出租率提升不及預期