新城控股集团股份有限公司

住所：常州市武进高新区西湖路 1 号

2020 年公开发行公司债券（第一期）

募集说明书摘要

（面向合格投资者）

牵头主承销商/受托管理人/簿记管理人：

住所：北京市朝阳区安立路 66 号 4 号楼

联席主承销商：

住所：深圳市福田区福田街道福华一路 111 号

住所：厦门市思明区莲前西路 2 号莲富大厦 17 楼

住所：深圳市南山区粤海街道蔚蓝海岸社区创业路 1777 号海信南方大厦 21 层、22 层

住所：中国（上海）自由贸易试验区商城路 618 号

签署日期： 年 月 日

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声明

本募集说明书摘要的目的仅为向投资者提供有关本期发行的简要情况，并

不包括募集说明书全文的各部分内容。募集说明书全文同时刊载于上海证券交

易所网站。投资者在做出认购决定之前，应仔细阅读募集说明书全文，并以其

作为投资决定的依据。

除非另有说明或要求，本募集说明书摘要所用简称和相关用语与募集说明

书相同。

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目录

声明 ................................................................................................................................. 1

目录 ................................................................................................................................. 2

第一节 发行概况 ............................................................................................................ 4

一、本期发行的基本情况 ........................................................................................... 4

二、本期债券发行的有关机构 .................................................................................. 10

三、认购人承诺 ........................................................................................................ 14

四、发行人与本期发行的有关机构、人员的利害关系 ............................................. 14

第二节 发行人及本期债券的资信状况 ....................................................................... 15

一、本期债券的信用评级情况 .................................................................................. 15

二、中诚信证评信用评级报告主要事项 ................................................................... 15

三、发行人主体信用等级上调的原因 ....................................................................... 17

四、发行人资信情况 ................................................................................................. 19

第三节 发行人基本情况 .............................................................................................. 23

一、发行人概况 ........................................................................................................ 23

二、发行人历史沿革 ................................................................................................. 23

三、发行人重大资产重组情况 .................................................................................. 40

四、发行人的股权结构及权益投资情况 ................................................................... 41

五、发行人控股股东和实际控制人 ........................................................................... 53

六、发行人法人治理结构 ......................................................................................... 56

七、发行人董事、监事和高级管理人员情况 ............................................................ 80

八、发行人主营业务概况 ......................................................................................... 85

九、发行人最近三年违法违规情况说明 ................................................................. 190

十、发行人关联方及关联交易情况 ......................................................................... 190

十一、发行人信息披露事务与投资者关系管理 ...................................................... 220

十二、发行人执行国务院房地产调控政策规定的情况 ........................................... 222

第四节 财务会计信息 ................................................................................................ 224

一、发行人最近三年及一期合并及母公司财务报表 ............................................... 224

二、发行人合并报表范围的变化 ............................................................................ 232

三、最近三年及一期主要财务指标及计算方法 ...................................................... 258

四、管理层讨论与分析 ........................................................................................... 260

五、发行人有息债务情况 ....................................................................................... 318

六、发行人重大或有事项、承诺事项、日后事项及其他重要事项 ......................... 322

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七、发行人资产受限情况 ....................................................................................... 329

第五节 募集资金运用 ................................................................................................ 330

一、本期债券募集资金规模 .................................................................................... 330

二、募集资金运用计划 ........................................................................................... 330

三、本期债券募集资金专项账户及偿债保障金专户的管理安排 ............................. 331

四、募集资金运用对发行人财务状况的影响 .......................................................... 332

五、发行人关于本期债券募集资金的承诺 .............................................................. 332

第六节 备查文件 ........................................................................................................ 333

一、备查文件内容 .................................................................................................. 333

二、备查文件查阅地点 ........................................................................................... 333

三、备查文件查阅时间 ........................................................................................... 335

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第一节 发行概况

一、本期发行的基本情况

（一）发行人基本情况

注册名称：新城控股集团股份有限公司

法定代表人：王晓松

注册资本：2,256,724,186 元人民币

成立日期：1996 年 6 月 30 日

注册地址：常州市武进高新区西湖路 1 号

联系地址：上海市普陀区中江路 388 弄 6 号新城控股大厦 A 座 17 楼

邮政编码：200062

统一社会信用代码：913204002508323014

A 股上市地点：上海证券交易所

A 股股票简称：新城控股

A 股股票代码：601155.SH

信息披露负责人：陈鹏

联系电话：021-32522907

公司网址：http:// www.seazen.com.cn

经营范围：房地产开发。实业投资；室内外装璜，托管范围内房屋及配套设

施和场地的管理、维修、服务；公路工程施工；桥梁工程；国内贸易；市场调查

服务；信息咨询。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）

截至 2018 年末，发行人总资产 33,031,841.74 万元，总负债 27,936,154.33

万元，所有者权益 5,095,687.41 万元；2018 年度实现营业收入 5,413,331.10 万元，

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实现利润总额 1,576,714.64 万元，实现净利润 1,220,881.06 万元。

截至 2019 年 9 月末，发行人总资产 45,294,197.91 万元，总负债 39,862,287.07

万元，所有者权益 5,431,910.84 万元；2019 年 1-9 月实现营业收入 2,956,000.74

万元，实现利润总额 541,568.25 万元，实现净利润 417,925.58 万元。

（二）核准情况及核准规模

2018 年 12 月 12 日，本公司第二届董事会第十一次会议审议通过了《关于

公司发行公司债券方案的议案》。

2018 年 12 月 28 日，本公司 2018 年第六次临时股东大会审议通过了《关于

公司发行公司债券方案的议案》。

2019 年 3 月 4 日，经中国证券监督管理委员会（证监许可〔2019〕289 号文）

核准，发行人获准在中国境内向合格投资者公开发行面值总额不超过人民币 80

亿元（含 80 亿元）的公司债券。

（三）本期债券的主要条款

发行主体：新城控股集团股份有限公司。

债券名称：新城控股集团股份有限公司 2020 年公开发行公司债券（第一期）。

债券期限：本期债券分为两个品种。品种一为 3 年期，附第 2 年末投资者回

售选择权和发行人票面利率调整选择权；品种二为 5 年期，附第 3 年末投资者回

售选择权和发行人票面利率调整选择权。本期债券引入品种间回拨选择权，回拨

比例不受限制，发行人和簿记管理人将根据本期债券发行申购情况，在总发行规

模内由发行人和簿记管理人协商一致，决定是否行使品种间回拨选择权。

发行规模：不超过 6 亿元（含 6 亿元）。

债券利率及其确定方式、定价流程：本期债券票面利率将根据簿记建档结果

确定。本期债券的票面利率在存续期内固定不变。本期债券品种一票面利率在存

续期内前 2 年固定不变；在存续期的第 2 年末，如发行人行使调整票面利率选择

权，未被回售部分的债券票面利率为存续期内前 2 年票面利率加发行人上调的基

点（或减发行人下调的基点），在债券存续期后 1 年固定不变。品种二的票面利

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率在存续期内前 3 年固定不变；在存续期的第 3 年末，如发行人行使调整票面利

率选择权，未被回售部分的债券票面利率为存续期内前 3 年票面利率加发行人上

调的基点（或减发行人下调的基点），在债券存续期后 2 年固定不变。

品种间回拨选择权：发行人和主承销商将根据网下申购情况，决定是否行使

品种间回拨选择权，即减少其中一个品种的发行规模，同时对另一品种的发行规

模增加相同金额，单一品种最大拨出规模不超过其最大可发行规模的 100%。

发行人调整票面利率选择权：对于本期债券的品种一，发行人有权决定在存

续期的第 2 年末调整本期债券后 1 年的票面利率；发行人将于第 2 个计息年度付

息日前的第 20 个交易日刊登关于是否调整票面利率以及调整幅度的公告。对于

本期债券的品种二，发行人有权决定在存续期的第 3 年末调整本期债券后 2 年的

票面利率；发行人将于第 3 个计息年度付息日前的第 20 个交易日刊登关于是否

调整票面利率以及调整幅度的公告。若发行人未行使调整票面利率选择权，则后

续期限票面利率仍维持原有票面利率不变。

投资者回售选择权：发行人发出关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度

的公告后，债券持有人有权选择在公告的投资者回售登记期内进行登记，将持有

的本期债券按面值全部或部分回售给发行人；若债券持有人未做登记，则视为继

续持有本期债券并接受上述调整。

回售登记期：投资者选择将持有的本期债券全部或部分按面值回售给发行人

的，须于发行人发出关于是否调整本期债券票面利率以及调整幅度的公告之日起

5 个交易日内进行登记。

票面金额：本期债券票面金额为 100 元。

发行价格：本期债券按面值平价发行。

债券形式：实名制记账式公司债券。投资者认购的本期债券在登记机构开立

的托管账户托管记载。本期债券发行结束后，债券持有人可按照有关主管机构的

规定进行债券的转让、质押等操作。

发行方式、发行对象：本期债券面向符合《管理办法》规定的合格投资者公

开发行，采取网下面向合格投资者询价配售的方式，由发行人与主承销商根据簿

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记建档结果进行债券配售。具体发行安排将根据上交所的相关规定进行。

发行对象及向公司股东配售安排：本期债券面向《公司债券发行与交易管理

办法》规定的合格投资者公开发行，不向公司股东优先配售。

起息日：本期债券的起息日为 2020 年 3 月 9 日。

付息债权登记日：本期债券的付息债权登记日将按照上交所和中国证券登记

公司的相关规定办理。在付息债权登记日当日收市后登记在册的本期债券持有人，

均有权就其所持本期债券获得该付息债权登记日所在计息年度的利息。

付息日期：本期债券品种一的付息日期为 2021 年至 2023 年每年的 3 月 9

日；若投资者行使回售选择权，则其回售部分债券的付息日期为 2021 年至 2022

年每年的 3 月 9 日。本期债券品种二的付息日期为 2021 年至 2025 年每年的 3

月 9 日；若投资者行使回售选择权，则其回售部分债券的付息日期为 2021 年至

2023 年每年的 3 月 9 日。（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第 1 个交

易日；顺延期间付息款项不另计利息）。

到期日：本期债券品种一的到期日为 2023 年 3 月 9 日；若投资者行使回售

选择权，则其回售部分债券的到期日为 2022 年 3 月 9 日。本期债券品种二的到

期日为 2025 年 3 月 9 日；若投资者行使回售选择权，则其回售部分债券的到期

日为 2023 年 3 月 9 日。

兑付债权登记日：对于本期债券品种一，本金及最后一期利息的兑付债权登

记日为 2023 年 3 月 9 日之前的第 1 个交易日；若投资者行使回售选择权，则其

回售部分债券的兑付债权登记日为 2022 年 3 月 9 日之前的第 1 个交易日。对于

本期债券品种二，本金及最后一期利息的兑付债权登记日为 2025 年 3 月 9 日之

前的第 1 个交易日；若投资者行使回售选择权，则其回售部分债券的兑付债权登

记日为 2023 年 3 月 9 日之前的第 1 个交易日。在兑付债权登记日当日收市后登

记在册的本期债券持有人，均有权获得所持本期债券的本金及最后一期利息。

兑付日期：本期债券品种一的兑付日期为 2023 年 3 月 9 日；若投资者行使

回售选择权，则其回售部分债券的兑付日期为 2022 年 3 月 9 日。本期债券品种

二的兑付日期为 2025 年 3 月 9 日；若投资者行使回售选择权，则其回售部分债

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券的兑付日期为 2023 年 3 月 9 日。（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的

第 1 个交易日；顺延期间兑付款项不另计利息）

计息期限：本期债券品种一的计息期限为 2020 年 3 月 9 日至 2023 年 3 月 8

日；若投资者行使回售选择权，则其回售部分债券的计息期限为 2020 年 3 月 9

日至 2022 年 3 月 8 日。本期债券品种二的计息期限为 2020 年 3 月 9 日至 2025

年 3 月 8 日；若投资者行使回售选择权，则其回售部分债券的计息期限为 2020

年 3 月 9 日至 2023 年 3 月 8 日。

还本付息方式及支付金额：本期债券采用单利按年计息，不计复利。每年付

息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。本期债券于每年

的付息日向投资者支付的利息金额为投资者截至付息债权登记日收市时所持有

的本期债券票面总额与对应的票面利率的乘积；于兑付日向投资者支付的本息金

额为投资者截至兑付债权登记日收市时所持有的本期债券最后一期利息及所持

有的债券票面总额的本金。

付息、兑付方式：本期债券本息支付将按照本期债券登记机构的有关规定统

计债券持有人名单，本息支付方式及其他具体安排按照本期债券登记机构的相关

规定办理。

担保人及担保方式：本期债券无担保。

信用级别及资信评级机构：经中诚信证评评定，发行人主体信用等级为 AAA，

本期债券的信用等级为 AAA，评级展望稳定。中诚信证评将在本期债券有效存

续期间对发行人进行定期跟踪评级。

牵头主承销商、簿记管理人、债券受托管理人：本公司聘请中信建投证券股

份有限公司作为本期债券的牵头主承销商、簿记管理人及债券受托管理人。

联席主承销商：本公司聘请招商证券股份有限公司、长城国瑞证券有限公司、

中山证券有限责任公司及国泰君安证券股份有限公司作为本期债券的联席主承

销商。

发行方式：本期债券面向《公司债券发行与交易管理办法》规定的合格投资

者公开发行，采取网下面向合格投资者询价配售的方式，由发行人与簿记管理人

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根据询价情况进行债券配售。

配售规则：簿记管理人根据网下询价结果对所有有效申购进行配售，机构投

资者的获配金额不会超过其有效申购中相应的最大申购金额。配售依照以下原则

进行：按照投资者的申购利率从低到高进行簿记建档，按照申购利率从低向高对

申购金额进行累计，当累计金额超过或等于本期债券发行总额时所对应的最高申

购利率确认为发行利率，申购利率在最终发行利率以下（含发行利率）的投资者

按照价格优先的原则配售；在价格相同的情况下，按照等比例的原则进行配售，

同时适当考虑长期合作的投资者优先。

承销方式：本期债券由主承销商负责组建承销团，以承销团余额包销的方式

承销。

拟上市交易场所：上海证券交易所。

质押式回购：本公司主体信用等级为 AAA，本期债券信用等级为 AAA，本

期债券符合进行质押式回购交易的基本条件，具体折算率等事宜将按上海证券交

易所及证券登记机构的相关规定执行。

募集资金用途：本期债券募集资金扣除发行费用后拟用于偿还公司债券。

募集资金专项账户：

账户名称：新城控股集团股份有限公司

开户银行：中信银行上海静安支行

银行账号：8110201012600972333

大额支付系统行号：302290031147

税务提示：根据国家有关税收法律、法规的规定，投资者投资本期债券应缴

纳的税款由投资者承担。

（四）本期债券发行及上市安排

1、本期债券发行时间安排

发行公告日：2020 年 3 月 4 日。

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发行首日：2020 年 3 月 6 日。

网下发行期限：2020 年 3 月 6 日至 2020 年 3 月 9 日。

2、本期债券上市安排

本期债券发行结束后，发行人将尽快向上交所提出关于本期债券上市交易的

申请，办理有关上市手续，具体上市时间将另行公告。

二、本期债券发行的有关机构

（一） 发行人：新城控股集团股份有限公司

住所：常州市武进高新区西湖路 1 号

联系地址：上海市普陀区中江路 388 弄 6 号新城控股大厦 17 楼

法定代表人：王晓松

联系人：陈鹏

联系电话：021-32522907

传真：021-32522909

（二）牵头主承销商、簿记管理人、债券受托管理人：中信建投证券股份有

限公司

住所：北京市朝阳区安立路 66 号 4 号楼

联系地址：北京市东城区朝内大街 2 号凯恒中心 B 座 2 层

法定代表人：王常青

联系人：边洋、陈佳斌、鲁浚枫

联系电话：010-86451435

传真：010-65608445

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（三）联席主承销商

1、招商证券股份有限公司

住所：深圳市福田区福田街道福华一路 111 号

联系地址：深圳市福田区福田街道福华一路 111 号

法定代表人：霍达

联系人：张昊、周慧敏、赵鑫

联系电话：010-57601990

传真：010-57601901

2、长城国瑞证券有限公司

住所：厦门市思明区莲前西路 2 号莲富大厦 17 楼

联系地址：上海市浦东南路 379 号金穗大厦 17 层

法定代表人：王勇

联系人：葛正奇、彭军、王秀清、肖兰章、刘玉夕、谭富壬、周嘉伟

联系电话：021-50309375

传真：021-50650063

3、中山证券有限责任公司

住所：深圳市南山区粤海街道蔚蓝海岸社区创业路 1777 号海信南方大厦 21

层、22 层

联系地址：上海市浦东新区世纪大道 210 号二十一世纪大厦 10 层

法定代表人：林炳城

联系人：徐喆韡、陈曦

联系电话：021-50801138

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传真：021-50801139

4、国泰君安证券股份有限公司

住所：中国（上海）自由贸易试验区商城路 618 号

联系地址：上海市静安区新闸路 669 号博华广场 33 层

法定代表人/董事长：贺青

联系人：周杰、张睿、王海红、张晗

电话：021-38676666

传真：021-50688712

（四）发行人律师：广东信达律师事务所

住所：深圳市福田区益田路 6001 号太平金融大厦 12 层

负责人：张炯

经办律师：韦少辉、丁紫仪

联系电话：0755-88265902

传真：0755-88265537

（五）会计师事务所：普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）

住所：上海市黄浦区湖滨路 202 号领展企业广场 2 座普华永道中心 11 楼

负责人：李丹

联系人：陈玲、王凯

联系电话：021-23238888

传真：021-2323-8800

（六）信用评级机构：中诚信证券评估有限公司

联系地址：上海市黄浦区西藏南路 760 号安基大厦 24 楼

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法定代表人：闫衍

联系人：樊春裕、范鹿菁

电话：021-60330988

传真：021-51019030

（七）募集资金专项账户开户银行

账户名称：新城控股集团股份有限公司

开户银行：中信银行上海静安支行

银行账号：8110201012600972333

大额支付系统行号：302290031147

（八）申请上市证券交易所：上海证券交易所

住所：上海市浦东南路 528 号上海证券大厦

总经理：蒋锋

电话：021-68808888

传真：021-68807813

邮政编码：200120

（九）公司债券登记机构：中国证券登记结算有限责任公司上海分公司

住所：上海市浦东新区陆家嘴东路 166 号中国保险大厦 3 楼

负责人：聂燕

电话：021-38874800

传真：021-58754185

邮政编码：200120

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三、认购人承诺

购买本期债券的投资者（包括本期债券的初始购买人和二级市场的购买人，

及以其他方式合法取得本期债券的人，下同）被视为作出以下承诺：

（一） 接受本募集说明书对本期债券项下权利义务的所有规定并受其约束；

（二） 本期债券的发行人依有关法律、法规的规定发生合法变更，在经有

关主管部门批准后并依法就该等变更进行信息披露时，投资者同意并接受该等变

更；

（三） 本期债券发行结束后，发行人将申请本期债券在上交所上市交易，

并由主承销商代为办理相关手续，投资者同意并接受这种安排。

四、发行人与本期发行的有关机构、人员的利害关系

截至 2019 年 9 月末，本期债券的牵头主承销商、受托管理人中信建投证券

股份有限公司持有发行人 24,500 股股票。

截至 2019 年 9 月末，本期债券的联席主承销商招商证券衍生投资部持有发

行人（601155.SH）共计 185,800 股股票，其中柜台持仓 163,900 股，融资融券券

源持仓 21,900 股。

截至 2019 年 9 月末，本期债券的联席主承销商国泰君安证券自营股东账户

持 有 发 行 人 （ 601155.SH ） 69,200 股 股 票 ， 划 入 券 源 股 东 账 户 持 有 发 行 人

（601155.SH）34,900 股股票，子公司上海证券自营账户持有发行人（601155.SH）

398,000 股股票。

除此之外，发行人与本期发行有关的中介机构及其负责人、高级管理人员及

经办人员之间不存在直接或间接的股权关系或其他重大利害关系。

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第二节 发行人及本期债券的资信状况

一、本期债券的信用评级情况

根据中诚信证评出具的《新城控股集团股份有限公司 2020 年公开发行公司

债券（第一期）信用评级报告》，本公司的主体信用等级为 AAA，评级展望为稳

定，本期债券的信用等级为 AAA。

二、中诚信证评信用评级报告主要事项

（一）信用评级结论及标识所代表的涵义

经中诚信证评综合评定，发行人的主体信用等级为 AAA，本期债券的信用

等级为 AAA，评级展望为稳定，该级别反映了发行人偿还债务的能力极强，基

本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。

（二）评级报告的内容摘要

中诚信证评肯定了新城控股长三角地区显著的竞争优势、销售业绩快速增长

且行业地位稳固、项目储备较为充裕，区域布局更趋分散以及商业综合体项目租

金收入成为利润重要补充等正面因素对公司信用水平的支持。同时，中诚信证评

也关注到房地产市场政策风险、公司再融资情况、合联营项目往来款及对外担保

情况等因素可能对公司信用质量产生的影响。

1、主要优势/机遇：

（1）长三角地区显著的竞争优势。公司房地产项目开发以长三角区域主要

城市为核心，在长三角拥有广泛的业务布局，并在主要城市取得了领先的市场地

位，区域竞争优势显著。

（2）销售业绩快速增长且行业地位稳固。随着“住宅+商业”双轮驱动模式

的推行，近年公司销售业绩实现快速增长。2018 年公司实现合同销售金额

2,210.98 亿元，近三年复合增长率为 84.35%，销售排名位居全国房地产开发商前

列。2019 年 1-9 月，公司实现合同销售金额 1,976.91 亿元，同比增长 23.89%。

15

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（3）项目储备较为充裕，区域布局更趋分散。近年来，公司保持了较快的

项目拓展节奏，土地储备得到较好补充，区域布局更趋分散均衡。截至 2019 年

6 月末，公司拥有项目建筑面积 13,401.17 万平方米，分布在全国 100 多个城市，

充足的土地储备能够为其未来发展提供有力保障。

（4）商业综合体项目租金收入成为利润重要补充。随着公司不断加大对商

业及综合体项目的投资，吾悦广场实现全国范围快速布局，品牌影响力逐渐提升。

截至 2019 年 9 月末，公司已开业运营的吾悦广场 49 座，可出租面积合计为 280.21

万平方米，2019 年 1-9 月，实现租金收入 27.62 亿元，同比增长 95.06%。

2、主要风险/挑战

（1）房地产市场政策风险。在宏观经济增速放缓、房地产市场结构性供求

矛盾凸显的背景下，近期房地产行业景气度仍呈现波动，行业竞争日益加剧，房

地产政策的变化将对公司经营战略的实施提出更高要求。

（2）再融资情况。截至 2019 年 9 月末，公司总债务为 884.61 亿元，其中

短期债务为 362.70 亿元，其 2020 年公开市场到期债务（含权）金额约为 184.70

亿元（含境外美元债）。公司融资渠道的恢复情况及其面临的再融资压力值得关

注。

（3）合联营项目往来及对外担保情况。近年来公司规模大幅扩张，合营企

业及项目明显增多，往来款亦大幅增加，其他应收款的回收、其他应付款来源的

稳定性及对合联营企业的担保情况或对公司的信用质量产生影响。

（三）跟踪评级的有关安排

根据中国证监会相关规定、评级行业惯例以及中诚信证评评级制度相关规定，

自首次评级报告出具之日（以评级报告上注明日期为准）起，中诚信证评将在本

期债券信用级别有效期内或者本期债券存续期内，持续关注本期债券发行人外部

经营环境变化、经营或财务状况变化以及本期债券偿债保障情况等因素，以对本

期债券的信用风险进行持续跟踪。跟踪评级包括定期和不定期跟踪评级。

在跟踪评级期限内，中诚信证评将于本期债券发行主体及担保主体（如有）

年度报告公布后两个月内完成该年度的定期跟踪评级。此外，自本期评级报告出

16

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具之日起，中诚信证评将密切关注与发行主体、担保主体（如有）以及本期债券

有关的信息，如发生可能影响本期债券信用级别的重大事件，发行主体应及时通

知中诚信证评并提供相关资料，中诚信证评将在认为必要时及时启动不定期跟踪

评级，就该事项进行调研、分析并发布不定期跟踪评级结果。

中诚信证评的定期和不定期跟踪评级结果等相关信息将根据监管要求或约

定在中诚信证评网站（www.ccxr.com.cn）和交易所网站予以公告，且交易所网

站公告披露时间不得晚于在其他交易场所、媒体或者其他场合公开披露的时间。

如发行主体、担保主体（如有）未能及时或拒绝提供相关信息，中诚信证评

将根据有关情况进行分析，据此确认或调整主体、债券信用级别或公告信用级别

暂时失效。

三、发行人主体信用等级上调的原因

2017 年，发行人的主体评级由 AA+上调为 AAA。发行人是以住宅开发及销

售为主要业务的房地产企业，近三年来房地产销售收入占营业收入比重保持在

90%以上。根据《中诚信证评中国房地产（住宅）行业评级方法》，销售型的房

地产企业是指近三年房地产销售收入超过其营业收入 50%的房地产企业，因此新

城控股符合该评级方法的适用范围，中诚信证评主要依据该评级方法对新城控股

进行了评级标准和评级参数的选择。

中国销售型房地产行业受宏观经济波动周期性影响较大，并容易受到行业宏

观调控政策的影响。同时，由于区域经济发展程度以及城镇化进程的差异，中国

房地产企业还具有较为明显的区域性差异特征。此外，房地产是典型的资本密集

型行业，房地产企业在土地储备及后续项目开发建设中对资金的需求较大，并对

财务杠杆的使用较为依赖。对杠杆使用的依赖决定了销售型房地产企业必须实现

有效的资产周转、较为充足的盈利空间以及较强的现金流平衡能力才能克服较高

杠杆带来的还本付息压力。

结合房地产行业的以上特征，中诚信证评认为具有规模优势及较高品牌知名

度，且区域布局合理的房地产企业能够更好地抵御经济周期性波动及行业宏观调

控政策的影响，而杠杆比例低、资产周转效率高、盈利能力强、获现能力对债务

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利息支出覆盖充分、资本支出压力小且外部流动性充足的房地产企业具有更低的

财务风险。综合以上，中诚信证评将影响销售型房地产企业信用质量的因素划分

为规模、营运能力、经营效率、财务政策及实力及定性因素等方面，并针对性地

选择了次级指标对以上因素进行衡量。

主要评级因素及次级指标

重要因素 次级指标

上一年末总资产

规模 上一年末合同销售金额

近三年平均预收账款/营业总收入

上一年新增土地储备金额/合同销售金额

营运能力 近三年累计竣工量/本级资质要求的最低竣工量

多元化

近三年平均 EBIT/营业收入

经营效率

近三年平均存货周转率

上一年末总资本化比率

财务政策及实力 近三年平均 FFO/总债务

近三年平均 FFO/利息支出

外部支持

定性因素

公司治理

中诚信证评新城控股信用评级项目组（以下简称“项目组”）对新城控股战

略投资、运营管理、成本控制、营销、财务及公司高管层进行了现场访谈，对公

司的拿地策略、项目布局、开发模式及流程、成本管控、营销体系、财务管理、

投融资情况及未来发展战略进行了深入了解。此后，项目组成员根据新城控股提

供的业务运营及财务资料，进行了细致的整理和分析，并依据《中诚信证评中国

房地产（住宅）行业评级方法》，进行了相应指标选取和级别映射。经过初稿撰

写、公司内部三级审核及信用评级委员会上会流程，中诚信证评确定新城控股的

主体及本期债券级别，并出具评级报告。

中诚信证评对此次新城控股的信用评级主要分析如下：

规模方面，随着业务的拓展，近年来公司资产规模快速增长，凭借较强的区

域优势，契合市场需求的产品定位，公司房地产销售金额亦持续保持增长，较大

规模的预收账款可为公司未来业绩提供较好支撑。营运能力方面，近年来，公司

累积了丰富的项目开发经验，竣工规模持续增长。多元化方面，公司近年来在坚

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持深耕长三角核心城市的同时，亦向珠三角、环渤海和中西部等区域的主要城市

进行拓展，此外，公司坚持以住宅地产与商业地产双轮驱动的模式运营，商业物

业租金已逐渐成为公司利润的重要补充。经营效率方面，公司坚持“高周转”的开

发经营策略，其资产周转速度与同行业房地产公司相比，处于领先水平。财务政

策及实力方面，公司对财务杠杆利用较充分，财务指标表现较好。其他定性因素

方面，作为 A 股上市公司，公司与多家商业银行以及信托等非银行金融机构保

持良好的合作关系，融资渠道较为广泛、畅通。

在评级过程中，中诚信证评也考虑了新城控股财务杠杆水平提升、未来或面

临一定的资本支出压力，关联方往来款规模较大等因素可能对公司业务运营和整

体信用水平的影响。另外，中诚信证评也将中国经济及房地产市场市场环境变化

等经营环境因素纳入了新城控股的评级考虑。

综上，根据《中诚信证评中国房地产（住宅）行业评级方法》进行指标选取

及级别映射，并遵循相关监管制度规定的流程对新城控股主体及本期债券进行信

用评级，基于合理性和审慎性原则，中诚信证评信用评级委员会最终首次授予新

城控股主体及本期债券债项级别 AAA。

四、发行人资信情况

（一）主要贷款银行的授信情况

新城发展作为新城控股间接控股公司，以集团授信的形式与银行签订授信协

议。截至 2019 年 9 月末，新城发展合并口径获得银行给予的集团授信总额度合

计为 1,105.60 亿元，其中已使用授信额度 286.95 亿元，未使用授信余额 818.65

亿元。

新城控股 2018 年度实现营业收入 5,413,331.10 万元，占新城发展营业收入

的 98.74%；截至 2018 年末，新城控股资产总额为 33,031,841.74 万元，占新城发

展资产总额的 98.06%。新城控股作为新城发展的经营主体，可根据资金需求使

用新城发展授信额度，间接债务融资能力较强。

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（二）最近三年与主要客户发生业务往来时，是否有严重违约现象

发行人在与主要客户发生业务往来时，严格按照合同执行，近三年没有发生

过重大违约现象。

（三）最近三年发行的债券及其他债务融资工具的偿还情况

发行人及下属子公司近三年未发生债券及其他债务融资工具违约，也没有其

他债务违约记录。

截至募集说明书出具日，公司及下属子公司已发行尚处于存续期内的债券情

况如下：

截至报告期末发行人直接债务融资情况1

发行规模 票面利率

序号 债券简称 期限(年) 起息日期 到期日期 兑付情况

(亿元) (%)

1 15 新城 01 5（3+2） 30 7 2015-11-03 2020-11-03 未到期

2 16 新城 04 7（5+2） 5 4.8 2016-09-12 2023-09-12 未到期

3 17 新城控股 MTN001 5（3+2） 15 5.4 2017-03-16 2022-03-16 未到期

4 17 新城控股 MTN002 5（3+2） 15 5.25 2017-04-14 2022-04-14 未到期

5 17 新城控股 PPN001 5（3+2） 20 6.3 2017-05-17 2022-05-17 未到期

6 17 新城控股 MTN003 5（3+2） 15 6 2017-07-13 2022-07-13 未到期

7 17 新城控股 ABN001 优先 A 18 15 6.38 2017-10-23 2035-10-23 未到期

8 17 新城控股 ABN001 优先 B 18 5.99 7.2 2017-10-23 2035-10-23 未到期

9 17 新城控股 ABN001 次 18 0.01 - 2017-10-23 2035-10-23 未到期

10 18 新城控股 PPN001 5（3+2） 8 7 2018-03-26 2023-03-26 未到期

11 18 新城控股 PPN002 5（3+2） 10 6.9 2018-04-27 2023-04-27 未到期

12 18 新城 1A 3 15.13 7.5 2018-06-04 2021-05-20 未到期

13 18 新城 1B 3 0.8 - 2018-06-04 2021-05-20 未到期

14 18 新控 01 3（2+1） 6 7.97 2018-08-20 2021-08-20 未到期

15 18 新城控股 MTN002 3（2+1） 9 7.39 2018-09-17 2021-09-17 未到期

16 18 新城控股 MTN003 2+1 11 7.43 2018-10-15 2021-10-15 未到期

17 18 新控 05 2+2 21.6 7.43 2018-10-29 2022-10-29 未到期

1注：截至募集说明书出具日，发行人发行的 15 新城 01 已偿还 19.04 亿元；17 新城控股 ABN001 优先 A

已偿还 12.47 亿元；17 新城控股 ABN001 优先 B 已偿还 1 亿元。

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发行规模 票面利率

序号 债券简称 期限(年) 起息日期 到期日期 兑付情况

(亿元) (%)

18 18 新控 02 3（1+1+1） 12 8.5 2018-11-07 2021-11-07 未到期

19 18 新城控股 PPN003 2 7 7 2018-12-17 2020-12-17 未到期

20 18 新城控股 MTN001 3+N 10 7 2018-12-28 2021-12-28 未到期

21 19 新城控股 MTN001 3（2+1） 10 6 2019-01-07 2022-01-07 未到期

22 19 新城控股 ABN001 优先 2 14.8 6.8 2019-01-23 2021-01-23 未到期

23 19 新城控股 ABN001 次 2 0.78 0 2019-01-23 2021-01-23 未到期

24 19 新城 01 4（2+2） 11 5.05 2019-03-20 2023-03-20 未到期

25 19 新城 02 5（3+2） 10 5.9 2019-03-20 2024-03-20 未到期

合计 278.11 - - - -

截至报告期末，上述债券尚未到期兑付，且均已按期足额向投资者支付了债

券利息。

（四）累计公司债券余额及其占发行人最近一期净资产的比例

截至本募集说明书签署日，公司公开发行的公司债券累计余额为 53.56 亿元，

如本公司本期申请的不超过 6 亿元公司债券全部发行完毕，本公司累计最高公开

发行公司债券余额为 59.56 亿元，占本公司截至 2019 年 9 月净资产（合并报表

中股东权益合计）的比例为 10.96%，未超过本公司最近一期末合并净资产的 40%。

（五）发行人最近三年及一期合并财务报表口径下的主要财务指标

最近三年及一期发行人主要财务指标

主要财务指标 2019 年 9 月末 2018 年末 2017 年末 2016 年末

流动比率 1.08 1.17 1.09 1.13

速动比率 0.39 0.53 0.50 0.57

资产负债率 88.01% 84.57% 85.84% 84.14%

主要财务指标 2019 年 1-9 月 2018 年度 2017 年度 2016 年度

EBITDA 利息保障倍数 2.81 4.66 4.47 3.69

贷款偿还率 100.00% 100.00% 100.00% 100.00%

利息偿付率 100.00% 100.00% 100.00% 100.00%

注：除特别注明外，以上财务指标均按照合并报表口径计算。

上述财务指标的计算方法如下：

1、流动比率=流动资产/流动负债；

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2、速动比率=（流动资产－存货）/流动负债；

3、资产负债率=总负债/总资产；

4、EBITDA 利息保障倍数=EBITDA/利息支出；

5、贷款偿还率=实际贷款偿还额/应偿还贷款额；

6、利息偿付率=实际支付利息/应付利息。

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第三节 发行人基本情况

一、发行人概况

注册名称：新城控股集团股份有限公司

法定代表人：王晓松

注册资本：2,256,724,186 元人民币

成立日期：1996 年 6 月 30 日

注册地址：常州市武进高新区西湖路 1 号

联系地址：上海市普陀区中江路 388 弄 6 号新城控股大厦 A 座 17 楼

邮政编码：200062

统一社会信用代码：913204002508323014

A 股上市地点：上海证券交易所

A 股股票简称：新城控股

A 股股票代码：601155.SH

信息披露事务负责人：陈鹏

联系电话：021-32522907

公司网址：http:// www.seazen.com.cn

所属行业：房地产业

经营范围：房地产开发。实业投资；室内外装璜，托管范围内房屋及配套设

施和场地的管理、维修、服务；公路工程施工；桥梁工程；国内贸易；市场调查

服务；信息咨询。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）

二、发行人历史沿革

（一）有限责任公司阶段

1、设立，1996 年 6 月

1996 年 6 月 1 日，股东王振华、王杏娣、汤宇平及武进市国洲经济开发总

公司召开新城控股有限首次股东会，会议通过公司章程等事项。

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1996 年 6 月 1 日，股东王振华、王杏娣、汤宇平及武进市国洲经济开发总

公司共同签署公司章程。

新城控股有限设立时，新城控股有限注册资本为 200 万元，其中，由王振华

认缴 120 万元，由王杏娣认缴 56 万元，由汤宇平认缴 4 万元，由武进市国洲经

济开发总公司认缴 20 万元。

根据武进苏瑞会计师事务所出具的《验资报告》（武苏瑞会验（96）第 75

号），截至 1996 年 6 月 11 日，新城控股有限已收到股东缴纳的新增注册资本 200

万元，出资方式均为货币资金。

1996 年 6 月 14 日，武进市工商行政管理局核准新城控股有限的设立。

新城控股有限设立时，股权结构如下：

股东名称 出资额（人民币） 股权比例

王振华 120.00 万元 60.00%

王杏娣 56.00 万元 28.00%

汤宇平 4.00 万元 2.00%

武进市国洲经济开发总公司 20.00 万元 10.00%

合计 200.00 万元 100.00%

2、股权转让，1996 年 12 月

1996 年 11 月 10 日，新城控股有限召开股东会，股东一致同意原股东武进

市国洲经济开发总公司将其 20.00 万元出资额，占注册资本 10.00%，以 20.00 万

元价格全部转让给王振华。

1996 年 11 月 10 日，王振华及武进市国洲经济开发总公司签署《协议书》

约定上述股权转让事项。

1996 年 11 月 25 日，股东王振华、王杏娣、汤宇平签署公司章程。

1996 年 12 月 10 日，武进苏瑞会计师事务所出具《验资报告》（武苏瑞会验

（96）第 165 号）审验确认，截至 1996 年 11 月 21 日，新城控股有限已收到股

东投入的资本 200.00 万元。

1996 年 12 月 18 日，武进市工商行政管理局核准变更登记本次股权转让。

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本次股权转让完成后，新城控股有限股权结构变更为：

股东名称 出资额（人民币） 股权比例

王振华 140.00 万元 70.00%

王杏娣 56.00 万元 28.00%

汤宇平 4.00 万元 2.00%

合计 200.00 万元 100.00%

3、增加注册资本至 580 万元，1997 年 6 月

1997 年 6 月 12 日，新城控股有限召开股东会，决定增加注册资本至 580 万

元，新增注册资本 380 万元，各股东按原股权比例认缴新增注册资本，王振华认

缴 266 万元，王杏娣认缴 106.4 万元，汤宇平认缴 7.6 万元。本次增资后，新城

控股有限注册资本为 580 万元。

根据江苏武进苏瑞会计师事务所出具的《验资报告》（苏武瑞会验（97）第

307 号），截至 1997 年 6 月 18 日，新城控股有限已收到股东缴纳的新增注册资

本 380 万元，出资方式均为货币资金。

1997 年 6 月 18 日，股东王振华、王杏娣、汤宇平签署公司章程。

1997 年 6 月 24 日，武进市工商行政管理局核准变更登记本次增资。

本次增资完成后，新城控股有限股权结构变更为：

股东名称 出资额（人民币） 股权比例

王振华 406.00 万元 70.00%

王杏娣 162.40 万元 28.00%

汤宇平 11.60 万元 2.00%

合计 580.00 万元 100.00%

4、股权转让及增资至 3,000 万元，1998 年 4 月

1998 年 4 月 20 日，新城控股有限召开股东会，经全体股东讨论同意：“将

本公司评估增值后的 2,420 万元转为资本公积，再以资本公积转为实收资本，注

册资本由原来的 580 万元增为 3,000 万元，其中王振华出资 2,400 万元，王杏娣

出资 600 万元。”

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根据常州苏瑞会计师事务所于 1998 年 4 月 15 日出具的《资产评估报告》 常

苏会评（98）第 020 号资产评估报告），以 1998 年 3 月 20 日为评估基准日，新

城控股有限评估增值 2,896.652404 万元。根据江苏武进苏瑞会计师事务所出具的

《验资报告》（苏武瑞会验（98）第 310 号），截至 1998 年 4 月 21 日，新城控股

有限股东增加投入资本 2,420.00 万元，变更后的资本总额为 3,000.00 万元。

新城控股实际控人王振华承诺：如因本次出资而导致新城控股任何损失或财

务风险，相应的责任将全部由王振华本人承担。

针对本次增资存在的瑕疵，说明如下：（1）本次增资按当时股东的股权比例

转增，取得全体股东一致同意，不存在异议，亦未产生任何纠纷；（2）新城控股

有限是以截至 2014 年 12 月 31 日经审计的账面净资产值折股整体变更为股份公

司，本次增资事宜不会对新城控股整体变更为股份公司的实收资本产生影响，股

份公司 11.6 亿注册资本已缴足；（3）本次增资事宜发生在 1998 年，对新城控股

报告期内的资产计价及经营连续性无重大影响，不存在损害新城控股利益的情形，

不存在上市后损害社会公众股东权益的情形。

1998 年 4 月 22 日，武进市工商行政管理局核准变更登记本次股权转让及增

资。本次增资完成后，新城控股股权结构变更为：

股东名称 出资额（人民币） 股权比例

王振华 2,400.00 万元 80.00%

王杏娣 600.00 万元 20.00%

合计 3,000.00 万元 100.00%

5、增加注册资本至 5,000 万元人民币，1999 年 3 月

1999 年 2 月 25 日，新城控股有限召开股东会，股东王振华及王杏娣一致同

意，新城控股有限注册资本从 3,000.00 万元增加到 5,000.00 万元，新增注册资本

由王振华以货币形式认缴 1,600.00 万元，由股东王杏娣以货币形式认缴 400.00

万元。

1999 年 3 月 18 日，江苏武进苏瑞会计师事务所出具《验资报告》（苏武瑞

会验（99）第 310 号）审验确认，截至 1999 年 3 月 18 日，新城控股有限增加注

册资本 2,000.00 万元，出资方式均为货币资金，变更后的注册资本总额为 5,000.00

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万元。其中，王振华货币增资 1,600.00 万元，投入资本由 2,400.00 万元变更为

4,000.00 万元，占注册资本 80.00%；王杏娣货币增资 400.00 万元，投入资本由

600.00 万元变更为 1,000.00 万元，占注册资本 20.00%。

1999 年 3 月 25 日，江苏省工商行政管理局核准变更登记本次增资。

本次增资完成后，新城控股有限股权结构变更为：

股东名称 出资额（人民币） 股权比例

王振华 4,000.00 万元 80.00%

王杏娣 1,000.00 万元 20.00%

合计 5,000.00 万元 100.00%

6、增加注册资本至 11,000 万元，2001 年 6 月

2001 年 6 月 26 日，新城控股有限召开股东会议，决定增加注册资本至 11,000

万元，新增注册资本 6,000 万元，由王振华认缴 5,900 万元，王杏娣认缴 100 万

元。

根据常州中瑞会计师事务所有限公司出具的《验资报告》 常中瑞会验（2001）

第 558 号），截至 2001 年 6 月 28 日，新城控股有限已收到股东缴纳的新增注册

资本 6,000 万元，出资方式均为货币资金。

2001 年 6 月 29 日，江苏省工商行政管理局核准变更登记本次增资。

本次增资完成后，新城控股有限股权结构变更为：

股东名称 出资额（人民币） 股权比例

王振华 9,900.00 万元 90.00%

王杏娣 1,100.00 万元 10.00%

合计 11,000.00 万元 100.00%

7、增加注册资本至 16,000 万元，2006 年 12 月

2006 年 12 月 12 日，新城控股有限召开股东会议，决定增加注册资本至 16,000

万元，新增注册资本 5,000 万元，其中王振华认缴 4,500 万元，王杏娣认缴 500

万元。

27

 新城控股集团股份有限公司 2020 年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

根据常州中瑞会计师事务所有限公司出具的《验资报告》 常中瑞会验（2006）

第 888 号），截至 2006 年 12 月 16 日，新城控股有限已将未分配利润 5,000 万元

整转增注册资本，其中王振华出资 4,500 万元，以未分配利润转增注册资本，王

杏娣出资 500 万元，以未分配利润转增注册资本。

2006 年 12 月 19 日，常州市武进工商行政管理局核准变更登记本次增资。

本次增资完成后，新城控股有限股权结构变更为：

股东名称 出资额（人民币） 股权比例

王振华 14,400.00 万元 90.00%

王杏娣 1,600.00 万元 10.00%

合计 16,000.00 万元 100.00%

8、变更增资至 16,000 万元的出资方式，2007 年 1 月

2007 年 1 月 28 日，新城控股有限召开股东会议，决定变更本次增加注册资

本的出资方式。股东王振华原以未分配利润转增资本 4,500 万元，现变更为以现

金增资 4,500 万元；股东王杏娣原以未分配利润转增资本 500 万元，现变更为以

现金增资 500 万元。

根据常州中瑞会计师事务所有限公司出具的《验资报告》 常中瑞会验（2007）

第 104 号），截至 2007 年 1 月 31 日，新城控股有限已收到股东缴纳的新增注册

资本 5,000 万元，出资方式均为货币资金。

2007 年 1 月 31 日，常州市武进工商行政管理局核准本次增资方式变更。

9、股权转让，2008 年 7 月

新城控股有限于 2008 年 7 月 6 日召开股东会，股东王振华、王杏娣一致同

意，王杏娣将其在新城控股有限 1,600.00 万元出资额以 1,600.00 万元的价格转让

给王晓松。

2008 年 7 月 6 日，王杏娣与王晓松签署《江苏新城实业集团有限公司股权

转让协议》约定：王杏娣将其在新城控股有限的出资额 1,600.00 万元，占注册资

本 10.00%，以 1,600.00 万元的价格转让给王晓松。

28

 新城控股集团股份有限公司 2020 年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

2008 年 7 月 14 日，常州市武进工商行政管理局核准变更登记本次股权转让。

本次股权转让完成后，新城控股有限股权结构变更为：

股东名称 出资额（人民币） 股权比例

王振华 14,400.00 万元 90.00%

王晓松 1,600.00 万元 10.00%

合计 16,000.00 万元 100.00%

10、增加注册资本至 52,000 万元，2009 年 8 月

2009 年 8 月 26 日，新城控股有限召开股东会议，决定增加注册资本 36,000.00

万元，新增注册资本由新股东江苏新城投资发展有限公司（以下简称“江苏新城

投资”）以货币形式认缴。

根据常州中瑞会计师事务所有限公司出具的《验资报告》 常中瑞会验（2009）

第 545 号），截至 2009 年 8 月 27 日，新城控股有限已收到股东江苏新城投资缴

纳的新增注册资本 36,000 万元，出资方式均为货币资金。

2009 年 8 月 28 日，常州市武进工商行政管理局核准变更登记本次增资。

本次增资完成后，新城控股有限股权结构变更为：

股东名称 出资额（人民币） 股权比例

王振华 14,400.00 万元 27.69%

王晓松 1,600.00 万元 3.08%

江苏新城投资发展有限公司 36,000.00 万元 69.23%

合计 52,000.00 万元 100.00%

11、增加注册资本至 90,000 万元人民币，2009 年 9 月

2009 年 9 月 10 日，新城控股有限召开股东会议，决定增加注册资本至 90,000

万元，新增注册资本 38,000 万元，全部由股东江苏新城投资认缴。

根据常州中瑞会计师事务所有限公司出具的《验资报告》 常中瑞会验（2009）

第 552 号），截至 2009 年 9 月 11 日，新城控股有限已收到股东江苏新城投资缴

纳的新增注册资本 38,000 万元，出资方式均为货币资金。

2009 年 9 月 14 日，常州市武进工商行政管理局核准变更登记本次增资。

29

 新城控股集团股份有限公司 2020 年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

本次增资完成后，新城控股有限股权比例及出资比例如下：

股东名称 出资额（人民币） 股权比例

王振华 14,400.00 万元 16.00%

王晓松 1,600.00 万元 1.78%

江苏新城投资发展有限公司 74,000.00 万元 82.22%

合计 90,000.00 万元 100.00%

12、增加注册资本至 116,000 万元，2009 年 9 月

2009 年 9 月 17 日，新城控股有限召开股东会议，决定增加注册资本至 116,000

万元，新增注册资本 26,000 万元，全部由股东江苏新城投资认缴。

根据常州中瑞会计师事务所有限公司出具的《验资报告》 常中瑞会验（2009）

第 653 号），截至 2009 年 9 月 17 日，新城控股有限已收到股东江苏新城投资缴

纳的新增注册资本 26,000 万元，出资方式均为货币资金。

2009 年 9 月 18 日，常州市武进工商行政管理局核准变更登记本次增资。

本次增资完成后，新城控股有限股权结构变更为：

股东名称 出资额（人民币） 股权比例

王振华 14,400.00 万元 12.41%

王晓松 1,600.00 万元 1.38%

江苏新城投资发展有限公司 100,000.00 万元 86.21%

合计 116,000.00 万元 100.00%

13、第一次存续分立，2009 年 10 月

2009 年 8 月 1 日，新城控股有限两位股东王振华、王晓松召开股东会议，

一致同意新城控股有限分立，分立形式为存续分立，新城控股有限存续，并新设

“江苏新城亿科房地产有限公司（最后名称以工商核准为准）”，分立基准日为

2009 年 9 月 30 日。新城控股有限分立之前的公司名称为“江苏新城实业集团有

限公司”。江苏新城实业集团有限公司作出前述决议之时，公司注册资本为 16,000

万元。

2009 年 8 月 21 日，新城控股有限于武进日报刊登《分立公告》，就上述分

30

 新城控股集团股份有限公司 2020 年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

立决议进行公告，新城控股有限存续分立为两家公司：“江苏新城实业集团有限

公司”与“江苏新城亿科实业有限公司”，原公司的债权债务由两家公司连带承担。

自前述分立决议作出日至分立基准日期间，新城控股有限完成了三次增资

（注册资本自 16,000.00 万元增加至 116,000.00 万元）并将公司名称由“江苏新城

实业集团有限公司”变更为“新城控股集团有限公司”。此期间增加的注册资本均

由江苏新城投资以货币方式认缴并实缴。

因增加一名股东且注册资本发生变化，新城控股有限股东王振华、王晓松及

江苏新城投资于 2009 年 9 月 30 日召开股东会对新城控股有限两位股东王振华、

王晓松于 2009 年 8 月 1 日作出的分立决议进行了确认，对新城控股有限自前述

分立决议作出日至分立基准日期间发生的工商变更登记进行确认，相应决议的内

容如下：“因新城控股自 2009 年 8 月 15 日登报分立公告之日起至 2009 年 9 月

30 日的公告期间内，新城控股的注册资本从 16,000 万元增加至 116,000 万元。

增加部分的出资额是由新增法人股东江苏新城投资发展有限公司进行增资的。同

时新城控股的名称由江苏新城实业集团有限公司变更为新城控股集团有限公司。

根据 2009 年 8 月 1 日的新城控股股东会关于分立的决议精神，新城控股分立以

2009 年 9 月 30 日作为分立财产的基准日。现全体股东重新确认分立为二家公司，

即为新城控股集团有限公司（原名称为江苏新城实业集团有限公司）（简称存续

公司）和江苏新城亿科房地产有限公司（简称派生分立新设公司）”。另外，该

次股东会决议还通过了分立方案。股东王振华、王晓松及江苏新城投资当天重新

签署《新城控股集团有限公司章程》。股东王振华、王晓松及江苏新城投资作为

分立后的两家公司的股东共同签署了《新城控股集团有限公司财产分割协议》以

及《新城控股集团有限公司分立前的债权债务担保书》。

本次存续分立事项已于 2009 年 10 月 30 日经常州市武进工商行政管理局核

准变更登记。

本次分立完成后，新城控股有限股权结构变更为：

股东名称 出资额（人民币） 股权比例

王振华 13,655.30 万元 12.41%

王晓松 1,517.20 万元 1.38%

31

 新城控股集团股份有限公司 2020 年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

股东名称 出资额（人民币） 股权比例

江苏新城投资发展有限公司 94,827.50 万元 86.21%

合计 110,000.00 万元 100.00%

14、第二次存续分立，2009 年 12 月

2009 年 11 月 2 日，股东王振华、王晓松及江苏新城投资召开股东会，决定

将新城控股有限存续分立为两家公司，分别为“新城控股集团有限公司”与新设公

司“江苏新城科创房地产有限公司”，分立前的公司债权债务由分立后的两家公司

连带承担。

2009 年 11 月 2 日，新城控股有限于武进日报就上述分立决议刊登《分立公

告》，新城控股有限将存续分立为两家公司，“新城控股集团有限公司”与“江苏新

城科创房地产有限公司”，原公司的债权债务由两家公司连带承担。

2009 年 12 月 18 日，股东王振华、王晓松及江苏新城投资就分立具体事宜

召开股东会，确定具体分立方案：分立财产的基准日为 2009 年 11 月 30 日。分

立前新城控股有限的注册资本为 110,000.00 万元。注册资本中的 100,000.00 万元

划归给“江苏新城科创房地产有限公司”，其中江苏新城投资出资 86,206.50 万元，

占 86.21%；王振华出资 12,414.30 万元，占 12.41%；王晓松出资 1,379.20 万元，

占 1.38%。存续公司新城控股有限注册资本还余 10,000.00 万元，其中江苏新城

投资发展有限公司出资为 8,621.00 万元，占 86.21%；王振华出资 1,241.00 万元，

占 12.41%；王晓松出资 138.00 万元，占 1.38%。

2009 年 12 月 18 日，股东王振华、王晓松及江苏新城投资重新签订《新城

控股集团有限公司章程》。

2009 年 12 月 18 日，股东王振华、王晓松及江苏新城投资作为分立后的公

司“新城控股集团有限公司”与“江苏新城科创房地产有限公司”的股东，共同签署

《新城控股集团有限公司财产分割协议》以及《新城控股集团有限公司分立前的

债权债务担保书》，确定具体财产分割方案并确认分立前的债权债务由分立后的

两家公司连带承担。

2009 年 12 月 18 日，江苏公证天业会计师事务所有限公司出具《验资报告》

（苏公 C[2009]B118 号）审验确认，新城控股有限原注册资本为 110,000.00 万元，

32

 新城控股集团股份有限公司 2020 年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

因存续分立新设江苏新城科创房地产有限公司而减少注册资本 100,000.00 万元。

截至 2009 年 11 月 30 日止，新城控股有限已因分立而减少了实收资本 100,000.00

万元，其中，江苏新城投资减少 86,206.50 万元，王振华减少 12,414.30 万元，王

晓松减少 1,379.20 万元，变更后的注册资本为 10,000.00 万元。

2009 年 12 月 28 日，常州市武进工商行政管理局核准变更登记本次公司分

立。本次分立完成后，新城控股有限股权结构变更为：

股东名称 出资额（人民币） 股权比例

王振华 1,241.00 万元 12.41%

王晓松 138.00 万元 1.38%

江苏新城投资发展有限公司 8,621.00 万元 86.21%

合计 10,000.00 万元 100.00%

15、股东变更，2010 年 4 月

2010 年 3 月 24 日，新城控股有限召开股东会议：由于新城控股有限的股东

江苏新城投资被常州富域吸收合并，江苏新城投资原持有的新城控股 86.21%的

股权由常州富域持有，则新城控股有限股东变更为常州富域，常州富域出资

8,621.00 万元，持有 86.21%股权；王振华出资 1,241.00 万元，持有 12.41%股权；

王晓松出资 138.00 万元，持有 1.38%股权。

2010 年 3 月 24 日，股东常州富域、王振华及王晓松签署《新城控股集团有

限公司章程》。

2010 年 4 月 12 日，常州市武进工商行政管理局核准变更登记本次变更。

本次股东变更完成后，新城控股有限股权结构变更为：

股东名称 出资额（人民币） 股权比例

王振华 1,241.00 万元 12.41%

王晓松 138.00 万元 1.38%

常州富域 8,621.00 万元 86.21%

合计 10,000.00 万元 100.00%

16、增加注册资本至 35,000 万元，2010 年 5 月

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 新城控股集团股份有限公司 2020 年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

2010 年 5 月 20 日，新城控股有限召开股东会，决定增加注册资本至 35,000

万元，新增注册资本 25,000 万元，全部由常州富域认缴。

根 据 江 苏 公 证 天 业 会 计 师 事 务 所 有 限 公 司 出 具 的 《 验 资 报 告 》（ 苏 公

C[2010]B057 号），截至 2010 年 5 月 27 日，新城控股有限已收到常州富域缴纳

的新增注册资本 25,000 万元，出资方式均为货币资金。

2010 年 5 月 28 日，常州市武进工商行政管理局核准变更登记本次增资。

本次增资完成后，新城控股有限股权结构变更为：

股东名称 出资额（人民币） 股权比例

王振华 1,241.00 万元 3.55%

王晓松 138.00 万元 0.39%

常州富域 33,621.00 万元 96.06%

合计 35,000.00 万元 100.00%

17、增加注册资本至 60,000 万元人民币，2010 年 6 月

2010 年 5 月 29 日，新城控股有限召开股东会，决定增加注册资本至 60,000

万元，新增注册资本 25,000 万元，由常州富域认缴。

根 据 江 苏 公 证 天 业 会 计 师 事 务 所 有 限 公 司 出 具 的 《 验 资 报 告 》（ 苏 公

C[2010]B062 号），截至 2010 年 6 月 1 日，新城控股有限已收到常州富域缴纳的

新增注册资本 25,000 万元，出资方式均为现金。

2010 年 6 月 3 日，常州市武进工商行政管理局核准变更登记本次增资。

本次增资完成后，新城控股有限股权比例及出资比例如下：

股东名称 出资额（人民币） 股权比例

王振华 1,241.00 万元 2.07%

王晓松 138.00 万元 0.23%

常州富域 58,621.00 万元 97.7%

合计 60,000.00 万元 100.00%

18、减资，2014 年 10 月

2014 年 8 月 25 日，新城控股有限召开股东会，同意将注册资本由 60,000.00

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 新城控股集团股份有限公司 2020 年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

万元变更为 58,621.00 万元，减少注册资本 1,379.00 万元，其中王振华减少出资

1,241.00 万元，王晓松减少 138.00 万元。本次减资后，王振华和王晓松不再持有

新城控股有限股权。

2014 年 8 月 25 日，常州富域签署《新城控股集团有限公司章程》。

2014 年 8 月 27 日，新城控股有限在常州日报刊登了减资公告。

2014 年 10 月 15 日，常州市武进工商行政管理局核准变更登记本次减资。

本次减资完成后，常州富域持有新城控股有限 100%股权。新城控股有限注

册资本为 58,621.00 万元。

新城控股为优化公司股权架构，通过进行本次减资使实际控制人王振华及其

关联自然人王晓松不再直接持有新城控股的股份，避免未来可能出现的利益冲突，

根据本次减资的财产清单及相应的工商资料，本次减资不涉及资产转让。

19、增加注册资本至 110,000 万元，2014 年 12 月

2014 年 12 月 28 日，新城控股有限召开股东会，同意增加注册资本至 110,000

万元，新增注册资本 51,379 万元，其中由常州富域认缴 41,379 万元，由常州德

润认缴 10,000 万元。

根据常州永诚联合会计师事务所（普通特殊合伙）出具的《验资报告》（常

永诚[2015]验 011 号），截至 2014 年 12 月 30 日，新城控股有限已收到由常州富

域和常州德润缴纳的新增注册资本 51,379 万元，出资方式均为货币资金。

2014 年 12 月 31 日，常州市武进工商行政管理局核准变更登记本次增资。

本次增资完成后，新城控股有限股权结构变更为：

股东名称 出资额（人民币） 股权比例

常州富域 100,000.00 万元 90.91%

常州德润 10,000.00 万元 9.09%

合计 110,000.00 万元 100.00%

（二）股份有限公司阶段

1、股份有限公司改制设立，2015 年 4 月

35

 新城控股集团股份有限公司 2020 年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

2015 年 2 月 27 日，新城控股有限召开股东会会议，同意以常州富域及常州

德润为发起人股东，整体变更方式发起设立为股份公司，并聘请普华永道、中联

评估对新城控股有限进行审计、评估。

新城控股有限公司截至 2014 年 12 月 31 日的财务报表载明的账面净资产值

为 1,176,530,664 元。普华永道于 2015 年 3 月 26 日对新城控股有限 2014 年度财

务报表出具了普华永道中天特审字(2015 年)第 1059 号无保留意见的审计报告。

2015 年 3 月 27 日，中联评估出具《新城控股集团有限公司股份制改建项目

资产评估报告》（中联评报子[2015]第 298 号）载明，截至 2014 年 12 月 31 日，

新城控股有限经评估的净资产值为 117,653.07 万元。

2015 年 3 月 30 日，瑞华会计师事务所（普通特殊合伙）出具《验资报告》

（瑞华验字[2015]31150002 号)审验确认，截至 2015 年 3 月 30 日，新城控股集

团股份有限公司(筹)之全体发起人已按发起人协议、章程之规定，以其拥有的有

限公司经评估净资产作价 1,176,530,664 元，其中 1,166,000,000 元折合为新城控

股集团股份有限公司（筹）的股本。

2015 年 3 月 30 日，新城控股创立大会暨首次股东大会召开，会议通过了《新

城控股集团股份有限公司筹建情况报告》、《新城控股集团股份有限公司章程》等

议案，选举了新城控股非由职工代表担任的董事、监事。

2015 年 4 月 2 日，常州市工商行政管理局核准新城控股有限变更登记为股

份有限公司，并换发了新的营业执照（营业执照注册号：320483000091688）。新

城控股有限变更为股份有限公司时的股本结构为：常州富域持有新城控股股份

106,000 万股，持股比例 90.91%，常州德润持有新城控股股份 10,600 万股，持股

比例 9.09%。

上述历次出资均经验资机构审验确认并于注册资本变更当时经工商主管机

构变更登记。

2、换股吸收合并江苏新城，A 股上市

（1）换股吸收合并方案概要

36

 新城控股集团股份有限公司 2020 年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

新城控股向江苏新城除新城控股以外的全体股东发行 A 股股票，并以换股

方式吸收合并江苏新城。本次合并完成后，新城控股将作为存续公司承继及承接

江苏新城的全部资产、负债、业务、人员、合同及其他一切权利与义务，江苏新

城终止上市并注销法人资格；同时，新城控股的 A 股股票（包括为本次换股吸

收合并而发行的 A 股股票）将申请在上交所上市流通。

（2）换股吸收合并程序

1）2015 年 5 月 8 日，新城控股和江苏新城分别召开董事会，审议通过本次

换股吸收合并相关事项及吸并协议，并签署吸并协议；

2）2015 年 5 月 25 日，新城控股股东大会审议通过本次换股吸收合并；

3）2015 年 5 月 25 日，江苏新城股东大会审议本次换股吸收合并，并分别

经出席江苏新城股东大会的全体非关联股东和 B 股非关联股东所持表决权的三

分之二以上表决通过。江苏新城股东大会的表决结果对其全体股东具有约束力，

包括在股东大会上投反对票、弃权票或未出席股东大会也未委托他人代为表决的

股东；

4）本次换股吸收合并已于 2015 年 7 月 29 日通过中国证监会上市公司并购

重组审核委员会的审核；2015 年 9 月 21 日，发行人收到中国证监会出具的《关

于核准新城控股集团股份有限公司吸收合并江苏新城地产股份有限公司的批复》

（证监许可[2015]2144 号），该次换股吸收合并已进入实施阶段。2015 年 11 月

23 日，江苏新城收到上海证券交易所自律监管决定书[2015]392 号《关于江苏新

城地产股份有限公司股票终止上市的决定》，决定自 2015 年 11 月 23 日起终止江

苏新城股票上市交易。新城控股 A 股于 2015 年 12 月 4 日上市交易（股票简称：

新城控股，股票代码：601155）。

3、资本公积转增股本，2016 年 7 月

2016 年 3 月 24 日，发行人召开股东大会审议通过 2015 年度利润分配及资

本公积金转增股本方案，同意发行人以 2015 年 12 月 31 日总股本 1,708,064,758

股为基数，向全体股东按每 10 股派发现金股利 1.08 元（含税），共计派发红利

184,470,993.86 元(含税)；同时以 2015 年 12 月 31 日总股本 1,708,064,758 股为基

37

 新城控股集团股份有限公司 2020 年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

数，以资本公积金向全体股东每 10 股转增 3 股，合计转增股本 512,419,428 股，

本次资本公积转增股本方案实施后，公司的总股本为 2,220,484,186 股。2016 年

7 月 5 日，发行人总股本数量及注册资本变更事项已完成工商变更登记。

4、实施限制性股票激励计划导致股本增加，2016 年 12 月

2016 年 10 月 17 日，公司召开 2016 年第四次临时股东大会，审议通过了《关

于<新城控股集团股份有限公司第一期限制性股票激励计划（草案）>及其摘要

的议案》，决定对公司的董事、高级管理人员、中层管理等人员授予公司限制性

股票，涉及标的股票 4,200 万股，其中首次授予 3,850 万股。

2016 年 11 月 22 日，公司召开第一届董事会第二十三次会议和第一届监事

会第十三次会议，审议并通过了《关于公司首次向激励对象授予限制性股票的议

案》，确定以 2016 年 11 月 22 日为授予日，向符合授予条件的 59 名激励对象授

予 3,850 万股限制性股票。

普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）于 2016 年 11 月 25 日出具《验

资报告》（普华永道中天验字（2016）第 1587 号），截至 2016 年 11 月 24 日止，

公司已收到 59 名激励对象缴纳的出资款 265,650,000 元，其中新增注册资本（股

本）合计人民币 38,500,000 元，余额 227,150,000 元计入资本公积-资本溢价。

2016 年 12 月 6 日，公司于中国证券登记结算有限责任公司上海分公司办理

完成首次授予的限制性股票登记工作，限制性股票首次授予完成后，公司股本总

额变更为 2,258,984,186 股。

5、回购注销部分限制性股票导致股本减少，2017 年 5 月

新城控股于 2017 年 2 月 23 日召开第一届董事会第二十四次会议和第一届监

事会第十四次会议，审议通过了《关于回购注销部分限制性股票的议案》，并于

2017 年 3 月 17 日召开 2016 年年度股东大会，审议通过了《关于回购注销部分

限制性股票的议案》。鉴于公司原授予 50 万股限制性股票的激励对象饶永生因离

职手续导致不再具备激励对象资格，股东大会同意对饶永生持有的已获授但尚未

解锁的共计 50 万股限制性股票进行回购注销。

2017 年 5 月 18 日，公司已在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司开

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 新城控股集团股份有限公司 2020 年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

设了回购专用证券账户，并完成上述 1 名激励对象已获授但尚未解锁的 50 万股

限制性股票的回购过户手续。2017 年 5 月 19 日，发行人在中国证券登记结算有

限责任公司上海分公司办理完成股票注销工作。本次限制性股票回购注销完成后，

公司股份总数由 2,258,984,186 股减少为 2,258,484,186 股，发行人就上述股本减

少事项已完成工商变更登记。

6、回购注销部分限制性股票导致股本减少，2017 年 10 月

发行人于 2017 年 9 月 26 日召开第一届董事会第三十次会议和第一届监事会

第十七次会议，审议通过了《关于回购注销部分限制性股票的议案》，并于 2017

年 10 月 19 日召开 2017 年第二次临时股东大会审议通过本议案。鉴于公司原激

励对象曹蓬、单磊磊已办理完毕离职手续，不再具备激励对象资格，股东大会同

意对曹蓬、单磊磊持有的已获授但尚未解锁的共计 110 万股限制性股票进行回购

注销。本次回购的限制的股票数量占本次股权激励计划所涉及标的股票的 2.62%，

占公司股本总额的 0.05%。公司已在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司

开设了回购专用证券账户，于 2017 年 12 月 29 日完成上述 2 名激励对象已获授

但尚未解锁的 110 万股限制性股票的回购过户手续，并于 2018 年 1 月 2 日予以

注销。注销完成后，公司将依法办理相关工商变更登记手续。本次限制性股票回

购注销完成后，公司股份总数将由 2,258,484,186 股减少为 2,257,384,186 股，发

行人就上述股本减少事项已完成工商变更登记。

7、回购注销部分限制性股票导致股本减少，2018 年 7 月

发行人于 2018 年 6 月 21 日召开第二届董事会第四次会议和第二届监事会第

三次会议，审议通过了《关于回购注销部分限制性股票的议案》，并于 2018 年 7

月 11 日召开 2018 年第二次临时股东大会审议通过本议案。鉴于公司原激励对象

罗艳兵、吴亚春已办理完毕离职手续，不再具备激励对象资格，股东大会同意对

罗艳兵、吴亚春持有的已获授但尚未解锁的共计 66 万股限制性股票进行回购注

销。本次回购的限制的股票数量占本次股权激励计划所涉及标的股票的 1.57%，

占公司股本总额的 0.03%。本次限制性股票回购注销完成后，公司股份总数将由

2,257,384,186 股减少为 2,256,724,186 股，2018 年 11 月 13 日发行人已完成上述

2 名激励对象已获授但尚未解锁的 66 万股限制性股票的回购过户手续，并已于

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 新城控股集团股份有限公司 2020 年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

2018 年 11 月 15 日予以注销。

截至本募集说明书签署日，发行人注册资本为 2,256,724,186 元。

三、发行人重大资产重组情况

（一）资产重组方案

2015 年 5 月，发行人向其控股子公司江苏新城地产股份有限公司除发行人

以外的全体股东发行 A 股股票，并以换股方式吸收合并江苏新城。本次合并完

成后，发行人将作为存续公司承继及承接江苏新城的全部资产、负债、业务、人

员、合同及其他一切权利与义务，江苏新城终止上市并注销法人资格；同时，发

行人的 A 股股票（包括为本次换股吸收合并而发行的 A 股股票）将申请在上海

证券交易所上市流通。

（二）所处阶段及已履行的法律程序

2015 年 5 月 25 日，发行人召开 2015 年第二次临时股东大会，审议通过《关

于公司换股吸收合并江苏新城地产股份有限公司方案的议案》，同意发行人发行

542,064,758 股股票用于换股吸收合并江苏新城。2015 年 5 月 25 日，江苏新城召

开 2015 年第一次临时股东大会，审议通过了《关于公司换股吸收合并江苏新城

地产股份有限公司方案的议案》等与本次重大资产重组相关议案，同意发行人发

行 542,064,758 股股票用于换股吸收合并江苏新城。

2015 年 9 月 18 日，中国证监会出具《关于核准新城控股集团股份有限公司

吸收合并江苏新城地产股份有限公司的批复》（证监许可[2015]2144 号），核准发

行人换股吸收合并方案，江苏新城的股东以其持有的江苏新城的股份认购发行人

发行的 542,064,758 股 A 股股票。

2015 年 11 月 18 日，江苏新城收到上海证券交易所自律监管决定书[2015]392

号《关于江苏新城地产股份有限公司股票终止上市的决定》，决定自 2015 年 11

月 23 日起终止江苏新城股票上市交易。发行人向江苏新城原股东发行了

542,064,758 股新城控股 A 股股份，用作支付本次换股吸收合并的对价。

2015 年 12 月 4 日，发行人在上海证券交易所上市交易。

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 新城控股集团股份有限公司 2020 年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

2016 年 4 月 13 日，江苏新城完成注销的工商登记手续。

根据换股吸收合并方案，本次换股吸收合并完成后，江苏新城的全部资产、

负债、业务、人员、合同及其他一切权利与义务将转至发行人。截至 2016 年 4

月末，江苏新城已无实质经营业务，其全部业务、人员等已移交新城控股。

（三）重组过程的合规性

2015 年 9 月 18 日，中国证监会出具《关于核准新城控股集团股份有限公司

吸收合并江苏新城地产股份有限公司的批复》（证监许可[2015]2144 号）。截至

2016 年 4 月末，本次资产重组事项已实施完成。本次重组事项已取得了其应取

得的全部审批及授权事项。本次资产重组符合相关法律、法规及规范性文件的规

定。

（四）重组对发行债务主体资格及其决议有效性的影响

本次交易存续法人实体具备完善法人治理结构，重组完成前后法人主体未发

生变更，具备发行公司债券的主体资格。

四、发行人的股权结构及权益投资情况

（一）发行人股权架构

截至 2019 年 9 月末，发行人控股股东为富域发展集团有限公司，持股比例

为 61.06%。发行人实际控制人为王振华先生，公司的股权结构图如下：

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 新城控股集团股份有限公司 2020 年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

（二）发行人前十名股东

截至 2019 年 9 月末，公司前十大股东持股明细如下：

截至 2019 年 9 月末发行人前十大股东明细

股东名称 持股数量（股） 占总股本比例（%） 股东性质

富域发展集团有限公司 1,378,000,000 61.06 境内非国有法人

常州德润咨询管理有限公司 137,800,000 6.11 境内非国有法人

香港中央结算有限公司 65,397,805 2.90 境外法人

中国证券金融股份有限公司 27,816,200 1.23 国有法人

王佐宇 12,300,100 0.55 境内自然人

新城控股集团股份有限公司回

11,663,647 0.52 其他

购专用证券账户

龙松书 7,800,004 0.35 境内自然人

中国人寿保险股份有限公司-分

7,005,818 0.31 其他

红-个人分红-005L-FH002 沪

丁宏 6,131,837 0.27 境内自然人

吕立芬 5,280,444 0.23 境内自然人

合计 1,659,195,855 73.53 -

（三）发行人控股子公司的情况

截至 2019 年 9 月末，发行人主要子公司基本情况如下：

1、南京新城万嘉房地产有限公司

公司名称 南京新城万嘉房地产有限公司

成立日期 2010 年 1 月 13 日

营业期限 自 2010 年 1 月 13 日至 2030 年 1 月 12 日

注册资本 31,100.00 万元人民币

法定代表人 唐云龙

注册地址 南京市栖霞区尧化街道尧辰社区尧佳路 58-2 号

统一社会信用代码 91320113698371670N

房地产开发与经营；自有房屋租赁、经济信息咨询服务。（依法须经

经营范围

批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）

持股比例 持有 99.68%股权

主要财务数据（单位： 2019 年 9 月 30 日 2018 年 12 月 31 日

项目

万元） /2019 年 1-9 月 /2018 年度

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 新城控股集团股份有限公司 2020 年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

总资产 1,097,978.83 1,066,997.82

负债 1,048,734.09 1,018,075.59

净资产 49,244.74 48,922.22

营业收入 65.92 479.39

净利润 -358.00 141,145.13

2、南京新城万隆房地产有限公司

公司名称 南京新城万隆房地产有限公司

成立日期 2014 年 04 月 24 日

营业期限 自 2014 年 04 月 24 日至 2034 年 04 月 23 日

注册资本 70,000.00 万人民币

法定代表人 王亚国

注册地址 南京市栖霞区西岗办事处摄山星城天佐路 1 号 132 室

统一社会信用代码 91320113302317564F

房地产开发与经营；自有房屋租赁；经济信息咨询服务。（依法须

经营范围

经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）

持股比例 直接持有 99.68%股权

2019 年 9 月 30 日 2018 年 12 月 31 日

项目

/2019 年 1-9 月 /2018 年度

总资产 273,402.12 315,075.85

主要财务数据（单位：万 负债 130,947.92 168,156.10

元）

净资产 142,454.20 146,919.75

营业收入 5,462.79 225,775.11

净利润 1,671.55 70,418.54

3、南京新城万顺房地产有限公司

公司名称 南京新城万顺房地产有限公司

成立日期 2015 年 1 月 16 日

营业期限 2015 年 1 月 16 日至 2035 年 1 月 15 日

注册资本 3,000.00 万元人民币

法定代表人 王亚国

注册地址 南京市江北新区高科五路 5 号 29 栋 410-87 室

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 新城控股集团股份有限公司 2020 年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

统一社会信用代码 913201913027540003

房地产开发与经营。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可

经营范围

开展经营活动）

持股比例 直接持有 99.68%股权

2019 年 9 月 30 日 2018 年 12 月 31 日

项目

/2019 年 1-9 月 /2018 年度

总资产 1,237,838.45 1,139,052.86

主要财务数据（单位： 负债 1,145,344.58 1,054,994.42

万元）

净资产 92,493.87 84,058.45

营业收入 790.66 223,188.29

净利润 246.97 67,201.94

4、苏州新城创佳置业有限公司

公司名称 苏州新城创佳置业有限公司

成立日期 2007 年 10 月 11 日

营业期限 自 2007 年 10 月 11 日至长期

注册资本 20,020.00 万人民币

法定代表人 唐云龙

注册地址 苏州市吴中区越溪街道苏街道 111 号 421 室

统一社会信用代码 91320506667636277N

房地产开发与经营；自有房屋出租。（依法须经批准的项目，经相

经营范围

关部门批准后方可开展经营活动）

持股比例 直接持有 99.90%股权

2019 年 9 月 30 日 2018 年 12 月 31 日

项目

/2019 年 1-9 月 /2018 年度

总资产 1,642,370.94 1,564,619.52

主要财务数据（单位：万 负债 1,607,338.12 1,502,899.20

元）

净资产 35,032.82 61,720.32

营业收入 1,693.92 7,563.92

净利润 -241.67 104,309.81

5、常州新城房产开发有限公司

公司名称 常州新城房产开发有限公司

成立日期 1998 年 04 月 26 日

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 新城控股集团股份有限公司 2020 年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

营业期限 1998 年 04 月 26 日至 2038 年 04 月 25 日

注册资本 110,050.00 万元人民币

法定代表人 唐云龙

注册地址 武进国家高新技术产业开发区西湖路 1 号

统一社会信用代码 91320412716899074N

房地产开发、销售；利用自有资金对房地产项目进行投资（不得从

经营范围 事金融、类金融业务，依法取得许可和备案的除外）；自有房屋租

赁。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）

持股比例 持有 95.76%股权

2019 年 9 月 30 日 2018 年 12 月 31 日

项目

/2019 年 1-9 月 /2018 年度

总资产 1,910,665.37 1,908,989.94

主要财务数据（单位：万 负债 1,717,907.07 1,715,395.56

元）

净资产 192,758.30 193,594.37

营业收入 1,582.04 137,968.07

净利润 -4,179.75 190,722.87

6、上海新城创域房地产有限公司

公司名称 上海新城创域房地产有限公司

成立日期 2011 年 5 月 10 日

营业期限 2011 年 5 月 10 日至 2021 年 5 月 9 日

注册资本 2,000.00 万元人民币

法定代表人 丁明芳

注册地址 嘉定区澄浏中路 2572 号 106 室

统一社会信用代码 9131011457415034XJ

房地产开发经营【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开

经营范围

展经营活动】

持股比例 间接持有 99.76%的股份

2019 年 9 月 30 日 2018 年 12 月 31 日

项目

/2019 年 1-9 月 /2018 年度

总资产 12,152,332.32 12,030,497.59

主要财务数据（单位：

万元） 负债 12,131,581.82 12,009,748.64

净资产 20,750.50 20,748.95

营业收入 2,438.27 10,398.42

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 新城控股集团股份有限公司 2020 年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

净利润 -4,284.57 -2,702.83

7、杭州新城鼎宏房地产开发有限公司

公司名称 杭州新城鼎宏房地产开发有限公司

成立日期 2013 年 10 月 8 日

营业期限 2013 年 10 月 8 日至 2033 年 10 月 7 日

注册资本 35,650.00 万元人民币

法定代表人 唐云龙

注册地址 拱墅区莫干山路 841 弄 122 号 2 幢一层 135 室

统一社会信用代码 913301050793151001

房地产开发、经营(上述经营范围应在许可证有效的营业期限内经

经营范围 营)；自有房屋租赁;经济信息咨询;室内外装饰工程的施工(凭资质证

书经营)。

持股比例 直接持有 99.86%股权

2019 年 9 月 30 日 2018 年 12 月 31 日

项目

/2019 年 1-9 月 /2018 年度

总资产 463,076.47 396,229.51

主要财务数据（单位： 负债 421,538.51 348,479.40

万元）

净资产 41,537.96 47,750.11

营业收入 815.71 3,742.68

净利润 -2,929.19 60,570.97

8、嵊州新城禧盛房地产发展有限公司

公司名称 嵊州新城禧盛房地产发展有限公司

成立日期 2015 年 8 月 29 日

营业期限 2015 年 8 月 29 日至 2035 年 8 月 28 日

注册资本 78,000.00 万元人民币

法定代表人 唐云龙

注册地址 嵊州市三江街道兴盛街 666 号

统一社会信用代码 913306003364640281

从事嵊州市城南新区 R/B2015-32 号地块（东至澄昌路，南至环城南

路，西至富豪路，北至规划道路）、嵊州市城南新区 R/B2015-33 号

经营范围

地块（东至澄昌路，南至规划道路，西至富豪路，北至规划道路）、

嵊州市城南新区 R/B2016-19 号地块（环堤西路以东，澄潭江以南，

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 新城控股集团股份有限公司 2020 年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

剡溪大桥以西，兴盛街以北）和嵊州市城南新区 R/B2016-20 号地块

（环堤西路以东，澄潭江以南，剡溪大桥以西，兴盛街以北）内的

房地产的开发经营。

持股比例 间接持有 99.01%股权

2019 年 9 月 30 日 2018 年 12 月 31 日

项目

/2019 年 1-9 月 /2018 年度

总资产 376,080.96 363,615.72

主要财务数据（单位： 负债 215,318.83 208,085.55

万元）

净资产 160,762.13 155,530.17

营业收入 38,784.54 295,059.54

净利润 5,119.54 67,186.80

9、义乌吾悦房地产发展有限公司

公司名称 义乌吾悦房地产发展有限公司

成立日期 2015 年 10 月 19 日

营业期限 2015 年 10 月 19 日至 2045 年 10 月 18 日

注册资本 100,000.00 万元人民币

法定代表人 杨可

注册地址 浙江省义乌市江东街道江东东路 2 号新城吾悦广场 6 楼 6005 室

统一社会信用代码 91330782MA28D19C76

房地产经营与开发。自有房屋租赁；(依法须经批准的项目,经相关部

经营范围

门批准后方可开展经营活动)

持股比例 间接持有 50.50%股权

2019 年 9 月 30 日 2018 年 12 月 31 日

项目

/2019 年 1-9 月 /2018 年度

总资产 278,956.85 348,371.96

主要财务数据（单位： 负债 63,556.23 195,102.74

万元）

净资产 215,400.62 153,269.22

营业收入 23,838.98 397,528.04

净利润 7,614.75 34,346.57

（四）发行人合营、联营公司情况

截至 2019 年 9 月末，发行人共拥有 79 家合营公司、79 家联营公司。

截至 2019 年 9 月末发行人主要合营公司、联营公司情况

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 新城控股集团股份有限公司 2020 年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

公司类型 公司名称 持股比例

长沙乾璟置业有限公司 50%

廊坊市海润达房地产开发有限公司 50%

青岛达铭房地产开发有限公司 33%

常州新城创恒房地产开发有限公司 77%

重庆盛牧房地产开发有限公司 48%

成都融辉桥宇置业有限公司 48%

南京新城创锦房地产有限公司 67%

台州新城万博房地产发展有限公司 40%

常熟中置房地产有限公司 64%

太原新城凯拓房地产开发有限公司 75%

天津市津南区新城吾悦房地产开发有限公司 70%

苏州聿盛房地产开发有限公司 62%

佛山鼎域房地产有限公司 67%

扬州新城悦盛房地产发展有限公司 80%

天津市淀兴房地产开发有限公司 79%

仁寿佳鑫房地产开发有限公司 48%

合营企业

南京新城万博房地产开发有限公司 70%

上海新城旭地房地产有限公司 48%

上海嘉禹置业有限公司 49%

四川万合鑫城置业有限公司 31%

简阳嘉欣瑞恒投资开发有限公司 34%

昆山德睿房地产开发有限公司 40%

上海恒固房地产开发有限公司 27%

上海睿涛房地产开发有限公司 29%

武汉清能欣荣置业有限公司 28%

杭州新城松郡房地产开发有限公司 35%

永清银泰新城建设开发有限公司 68%

青岛卓越新城置业有限公司 50%

上海松铭房地产开发有限公司 16%

天津俊安房地产开发有限公司 89%

邳州珍宝岛房地产有限公司 24%

合肥新城创晟房地产有限公司 50%

48

 新城控股集团股份有限公司 2020 年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

公司类型 公司名称 持股比例

苏州百翔置业有限公司 30%

常熟万中城房地产有限公司 10%

邳州锦道房地产开发有限公司 24%

上海玺越房地产开发有限公司 13%

杭州滨通房地产开发有限公司 25%

常熟市新碧房地产开发有限公司 33%

湖州碧海耀光房地产开发有限公司 33%

荆州市沙市区碧桂园房地产开发有限公司 33%

南京新保弘房地产有限公司 33%

孝感碧桂园中诚房地产开发有限公司 50%

上海斐捷企业管理有限公司 50%

南京明弘新房地产开发有限公司 29%

上海碧沣投资管理有限公司 22%

成都嘉牧置业有限公司 34%

天津新城宝郡房地产开发有限公司 50%

苏州嘉众房地产开发有限公司 33%

南京新城广闳房地产有限公司 30%

湖州碧桂园富高房地产开发有限公司 25%

绍兴豪湖房地产开发有限公司 49%

唐山郡成房地产开发有限公司 68%

义乌吾悦房地产发展有限公司 51%

简阳市京新房地产开发有限公司 47%

苏州晟天房地产咨询有限公司 59%

成都兴青房地产开发有限公司 57%

镇江颐发房地产开发有限公司 32%

成都市美曜房地产开发有限公司 30%

河南舜杰置业有限公司 49%

嘉善盛泰置业有限公司 22%

瑞安市鸿熹置业有限公司 20%

镇江亿腾房地产开发有限公司 50%

苏州睿致房地产开发有限公司 17%

黄冈市碧达房地产开发有限公司 33%

49

 新城控股集团股份有限公司 2020 年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

公司类型 公司名称 持股比例

嘉善尚湾房地产开发有限公司 49%

许昌市昱恒房地产开发有限公司 31%

中证新城投资管理有限公司 50%

邳州市碧桂园房地产开发有限公司 47%

淮安新碧房地产开发有限公司 33%

杭州昌益商务信息咨询有限公司 23%

南通暄玺房地产有限公司 25%

金华新城亿佳房地产开发有限公司 33%

重庆首铭房地产开发有限公司 32%

苏州盛玺房地产有限公司 10%

东台市新碧房地产开发有限公司 25%

合肥新城悦盛房地产开发有限公司 50%

北京谊诚置业有限公司 21%

青岛双城房地产有限公司 50%

苏州晟铭房地产开发有限公司 50%

合肥新城创域房地产有限公司 32%

上海万之城房地产开发有限公司 48%

威信广厦模块住宅工业有限公司 28%

江苏环太湖文化艺术城置业投资有限公司 48%

合肥盛卓房地产开发有限公司 20%

苏州灏溢房地产开发有限公司 20%

济南世茂新纪元置业有限公司 25%

联营企业 扬州启辉置业有限公司 12%

台州德新园置业有限公司 27%

青岛汇海通置业有限公司 40%

张家港市祥盛房地产开发有限公司 31%

无锡市晨业房地产有限公司 24%

苏州金世纪房地产开发有限公司 50%

上海新钥投资有限公司 48%

上海权坤投资有限公司 48%

苏州正信置业发展有限公司 16%

常州晟铭房地产开发有限公司 32%

50

 新城控股集团股份有限公司 2020 年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

公司类型 公司名称 持股比例

常州亿隆房地产开发有限公司 33%

常州亿泰房地产开发有限公司 49%

张家港保税区耀辉房地产开发有限公司 13%

南通卓苏房地产开发有限公司 12%

瑞安市新城亿弘房地产开发有限公司 20%

合肥碧城联合房地产开发有限公司 44%

1、合营公司

截至 2019 年 9 月末，公司共拥有 79 家合营公司，其中重要合营公司基本情

况如下：

（1）上海新城旭地房地产有限公司

公司名称 上海新城旭地房地产有限公司

成立日期 2013 年 10 月 11 日

营业期限 2013 年 10 月 11 日至 2033 年 10 月 10 日

注册资本 12,000.00 万元人民币

法定代表人 丁明芳

注册地址 上海市金山区海丰路 65 号 3252 室

统一社会信用代码 91310116080026066B

房地产开发经营。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可

经营范围

开展经营活动）

持股比例 持有 50.00%股权

2019 年 9 月 30 日 2018 年 12 月 31 日

项目

/2019 年 1-9 月 /2018 年度

总资产 43,192.70 43,929.17

主要财务数据（单位：万 负债 3,302.22 4,265.36

元）

净资产 39,890.47 39,663.81

营业收入 - 1,096.17

净利润 226.67 3,298.42

（2）常熟中置房地产有限公司

公司名称 常熟中置房地产有限公司

成立日期 2015 年 6 月 11 日

营业期限 2015 年 6 月 11 日至长期

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 新城控股集团股份有限公司 2020 年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

注册资本 45,000.00 万元人民币

法定代表人 徐刚

注册地址 苏州市常熟市香山北路 88 号

统一社会信用代码 913205813392387204

房地产开发与经营；房屋出租。（依法须经批准的项目,经相关部门

经营范围

批准后方可开展经营活动）

持股比例 持有 65.00%股权

2019 年 9 月 30 日 2018 年 12 月 31 日

项目

/2019 年 1-9 月 /2018 年度

总资产 104,653.90 118,237.62

主要财务数据（单位：万 负债 7,818.27 22,995.92

元）

净资产 96,835.63 95,241.70

营业收入 4,561.56 83,959.66

净利润 1,593.92 30,378.18

2、联营公司

截至 2019 年 9 月末，公司共拥有 79 家联营公司，其中重要联营公司基本情

况如下：

发行人主要联营子公司基本情况

公司名称 上海万之城房地产开发有限公司

成立日期 2011 年 3 月 29 日

营业期限 2011 年 3 月 29 日至 2021 年 3 月 28 日

注册资本 10,000 万元人民币

法定代表人 陈灏

注册地址 上海市嘉定区环城路 2222 号 3 幢 210 室

统一社会信用代码 91310114570828977F

房地产开发，物业管理，园林绿化工程，建筑装潢材料、五金交电、

经营范围 水暖器材的销售。【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可

开展经营活动】

持股比例 间接持有 50.00%股权

2019 年 9 月 30 日 2018 年 12 月 31 日

项目

/2019 年 1-9 月 /2018 年度

主要财务数据（单位：万 总资产 34,965.87 35,032.83

元）

负债 18,953.50 19,010.00

净资产 16,012.37 16,022.84

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 新城控股集团股份有限公司 2020 年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

营业收入 - -

净利润 -10.47 513.34

五、发行人控股股东和实际控制人

（一）发行人控股股东和实际控制人基本情况

1、控股股东——富域发展

控股股东名称：富域发展集团有限公司

企业类型：有限责任公司（台港澳法人独资）

成立时间：2002 年 4 月 27 日

注册资本：人民币 30,180.00 万元

实收资本：人民币 30,180.00 万元

法定代表人：吕小平

注册地：江苏武进经济开发区腾龙路 2 号 1 号楼 A 座 108 室

富域发展集团有限公司经营范围为：实业投资（不得从事金融、类金融业务，

依法需取得许可和备案的除外）；企业管理咨询；商务信息咨询。（涉及国家特别

管理措施的除外；依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）

富域发展的股东为香港创拓。截至 2019 年 9 月末，富域发展持有发行人 61.06%

股份，为发行人的控股股东。

2018 年，富域发展整体经营状况良好，营业收入持续增长，盈利能力不断

增强，主要经济指标较上年同期表现出较好的增长势头。2018 年末，富域发展

经审计的资产总额为 3,318.06 亿元，负债总额 2,857.63 亿元，所有者权益 460.43

亿元；2018 年度，公司实现营业总收入 541.35 亿元，净利润 122.21 亿元。

2、发行人实际控制人

新城控股的实际控制人为王振华先生。

王振华，男，56 岁，中国国籍，香港居留权，高级工程师。王先生 1993 年

创办武进新城投资建设开发有限公司（江苏新城前身），曾担任武进新城投资建

设开发有限公司董事长。创立江苏新城前，王先生历任武进第一棉纺厂车间副主

任、湖塘区织布厂厂长。王振华先生毕业于长江商学院 EMBA。

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 新城控股集团股份有限公司 2020 年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

截至 2019 年 9 月末，王振华先生控制的其他重要企业基本情况如下表所示：

截至 2019 年 9 月末王振华对其他重要企业的主要投资情况

公司名称 王振华先生控制权比例

常州新城万博投资有限公司 100.00%

江苏新城实业集团有限公司 100.00%

江苏新城兰科投资有限公司 间接持股 100.00%

江苏新启投资有限公司 间接持股 100.00%

上海新启投资有限公司 间接持股 94.74%

上海赛福股权投资基金管理有限公司 间接持股 94.74%

上海新城金融信息服务有限公司 间接持股 98.42%

上海金郡股权投资管理有限公司 间接持股 94.74%

3、控股股东及实际控制人股权质押情况

截至报告期末，发行人控股股东富域发展集团有限公司持有的公司股份为

1,378,000,000 股，其中对外质押 372,710,000 股，占其持有的公司股本总额的

27.05%，占公司股本总额的 16.52%。控股股东富域发展的股权质押不会影响其

控股股东的地位以及对发行人的控制权，对本期的债券偿付不会产生影响。除上

述质押情况外，发行人控股股东持有的发行人股份不存在其他质押情况。发行人

实际控制人所持有的公司股权不存在质押情况。发行人控股股东及实际控制人所

持有的发行人股份不存在争议情况。

（二）发行人独立性

新城控股在资产、人员、财务、机构和业务方面均独立于控股股东、实际控

制人及其控制的其他企业，具有独立经营能力。

1、资产独立

在资产方面，新城控股拥有独立的、完整的、生产经营所需的资产、许可，

包括在控股子公司、合营公司中所持的股权资产等。新城控股与控股股东、实际

控制人及其控制的其他企业的资产产权关系清晰，新城控股的资产完全独立于控

股股东、实际控制人及其控制的其他企业。新城控股目前没有以资产和权益为控

股股东、实际控制人及其控制的其他企业违规提供担保的情形，也不存在资产、

资金被控股股东、实际控制人及其控制的其他企业占用而损害新城控股利益的情

54

 新城控股集团股份有限公司 2020 年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

形。

2、人员独立

新城控股建立了独立的劳动、人事、工资报酬及社会保障管理体系，独立招

聘员工，与员工签订劳动合同。新城控股的董事、监事及高级管理人员按照《公

司法》、《公司章程》等有关规定选举或聘任产生。

新城控股的董事、监事、高级管理人员符合《公司法》、《公司章程》中关于

董事、监事和高级管理人员任职条件的规定，其任职均根据《公司章程》的规定，

通过新城控股股东大会或/和董事会等权力机关履行合法程序产生，不存在控股

股东超越新城控股董事会和股东大会作出人事任免决定的情形。

新城控股的高级管理人员未在控股股东及实际控制人控制的其他企业担任

除董事、监事以外的其它职务，未在控股股东、实际控制人控制的其他企业领薪；

新城控股的财务人员未在控股股东、实际控制人控制的其他企业中兼职。

3、财务独立

新城控股设置了独立的财务部门，配备了独立的财务人员，并建立健全了独

立的财务核算体系、规范的财务会计制度和完整的财务管理体系，独立进行财务

决策。新城控股在中国银行股份有限公司常州分行单独开立基本账户，不存在与

控股股东、实际控制人控制的其他企业共用银行账户的情形，也不存在控股股东、

实际控制人控制的其他企业干预新城控股资金使用的状况。此外，新城控股作为

独立纳税人，依法独立纳税，不存在与股东单位混合纳税的现象。

4、机构独立

新城控股按照《公司法》、《公司章程》及其他相关法律、法规及规范性文件

的规定建立了股东大会、董事会及其下属各专业委员会、监事会、经营管理层等

决策、经营管理及监督机构，明确了各机构的职权范围，建立了规范、有效的法

人治理结构和适合自身业务特点及业务发展需要的组织结构，拥有独立的职能部

门，各职能部门之间分工明确、各司其职、相互配合，保证了公司的规范运作。

新城控股的机构与控股股东、实际控制人控制的其他企业分开且独立运作，拥有

机构设置自主权，不存在与控股股东、实际控制人控制的其他企业混合经营的情

况。

55

 新城控股集团股份有限公司 2020 年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

5、业务独立

新城控股具有完整的业务体系和直接面向市场独立经营的能力：（1）拥有完

整的法人财产权、经营决策权和实施权，从事的经营业务独立于控股股东、实际

控制人控制的其他企业；（2）拥有从事业务经营所需的相应资质；（3）拥有独立

的生产经营场所，开展业务所必需的人员、资金、设备和配套设施，以及在此基

础上建立起来的包括产、供、销系统在内的独立完整的业务体系，能够顺利组织

开展相关业务，具有面向市场独立经营的能力；（4）与控股股东、实际控制人控

制的其他企业之间不存在同业竞争，也不存在显失公平的关联交易。

六、发行人法人治理结构

（一）发行人组织结构情况

截至 2019 年 9 月末，公司的组织结构图如下：

（二）发行人主要部门职能情况

发行人目前下设董事会办公室、审计部、扶贫办公室、集团办公室、财务管

理中心、融资管理中心、人力资源中心、新城商学院、战略规划中心、品牌客服

中心、资产管理中心、法律事务中心、信息管理中心、造价公司、住宅开发事业

部、商业开发事业部及商业管理事业部。各部门的职责和业务范围如下：

1、董事会办公室职责

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 新城控股集团股份有限公司 2020 年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

（1）董事会、股东大会会议

1) 按照法定程序筹备董事会会议。

2) 负责公司董事会、监事会会务组织和会议文件起草工作。

3) 列席董事会会议并作记录。

（2）证券事务管理

1) 研究、制定集团上市方案，并筹备上市工作。

2) 制定集团上市宣传策划方案，调查分析研究同板块上市公司的基本情况

及市场表现。

3) 负责制订公司股权、债券融资方案及年度分红、转增股本方案。

4) 负责公司与中国证券登记结算公司的网络联系并及时提供各类数据。

5) 负责公司的股份登记、股份的托管与转托管，建立公司股东数据信息库。

6) 负责与监管部门的联系，组织完成监管机构布置的任务。

（3）投资者关系管理

1) 协助董事、监事了解法律法规、公司章程对其设定的责任。

2) 接待投资机构和股东的来访、回答咨询、联系股东。

3) 负责企业股权融资的接洽工作。

（4）信息披露

1) 负责向董事会以书面形式提供信息披露所需要的资料和信息。

2) 协调和组织上市公司信息披露事宜，包括建立信息披露的制度。

3) 负责信息的保密工作，制订保密措施。

4) 内幕信息泄露时，及时采取补救措施加以解释和澄清，及时向集团领导

汇报，并按规定报告证券监管部门。

（5）公司资料准备

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 新城控股集团股份有限公司 2020 年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

1) 负责向监管部门提交董事会报告和文件。

2) 负责保管上市公司资料。

3) 负责建立健全董事会、监事会的档案资料并归档存放。

（6）其他

1) 协助董事会依法行使职权，在董事会做出违反法律法规的决议时，及时

提醒董事会，如果董事会坚持做出上述决议的，应当把情况记录在会议记录上，

并将会议记录立即提交公司全体董事和监事。

2) 为集团重大决策提供咨询和建议。

3) 董事会授权的其他事务。

2、审计部职责

（1）部门建设

1) 负责建立集团审计与内控体系，健全各项管理流程、制度与标准，并组

织实施。

2) 组织审计资源，制定年度审计计划，报董事会审计委员会审批后执行。

3) 建立健全各项审计业务制度。

（2）内部综合

1) 根据年度审计工作计划，对集团总部、各事业部及职能部门、城市公司

（项目公司）的经营业务与管理活动进行全面的例行管理审计。

2) 评价公司各级组织经营活动及目标实现情况，提出管理建议，督促整改

及管理提升。

（3）专项审计

1) 根据年度审计工作计划及公司经营管理需要，对特定项目、业务或人员

开展专项审计工作，主要有工程专项审计、成本专项审计、营销专项审计、行政

人事专项审计、财务专项审计、招商专项审计、商业管理专项审计、投诉举报专

58

 新城控股集团股份有限公司 2020 年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

项审计、离任审计等。

（4）内部控制与风险管理

1) 根据公司经营管理需要，负责对集团内部控制体系进行评估，对内控制

度完整性、合理性及实施有效性进行检查评估，提出改进建议。

2) 对重点业务流程进行跟踪监督，关键控制点与风险点的稽核与检查，进

行风险监控、分析、评估与总结。

3) 强化风控管理，规避控制风险。

（5）其他

1) 完成公司管理层及审计委员会安排的其他工作任务。

3、扶贫办公室

负责研究、制定公司扶贫措施、计划和实施方案，并协调公司内、外部资源，

推进公司扶贫项目的落地。

4、集团办公室

根据公司管理层指示，收集决策所需的资讯，提供相关支持；根据集团战略

和年度经营目标，组织编制集团整体年度经营计划，建立集团运营管理体系；负

责集团总部经营会议的组织筹备工作、集团总部设备管理及维护、会务及其他后

勤工作等；负责集团组织架构设置、权责界面优化；负责集团、事业部制度编制、

审核、修订及发布；负责集团档案管理体系及信息化建设；负责公司公共关系资

源梳理，协助公司高层处理公共关系事务。

5、财务管理中心职责

（1）财务制度建设与政策研究

1) 制定并贯彻集团财务管理制度。

2) 负责总部财务、金融及税收政策的收集、研究与培训。

（2）投资与资产的账务管理

1) 为集团固定资产的台账、调拨、核销管理、事业部相关工作等提供建议。

59

 新城控股集团股份有限公司 2020 年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

2) 负责对拟实施的对外投资进行投资可行性分析，并提供财务建议。

3) 负责集团对外投资的管理与业绩评估。

（3）会计核算

1) 编制会计凭证、会计帐簿，汇总记帐凭证，建立并登记总帐，编制会计

报表和其它会计数据。

2) 负责财务决算及利润分配的核算。

3) 编制、上报集团年度、季度、月份财务报表。

（4）统计与经济活动分析

1) 负责集团的统计工作，收集、汇总、编制、上报集团统计报表。

2) 参与集团季度经济分析会，提出集团财务相关分析意见与改进建议。

3) 组织开展集团经济指标分析与经济效益测算，为集团战略决策提供依据。

（5）合同与档案管理

1) 为集团战略及重大采购合同、总部权限范围内的合同的签订与付款申请

提供建议。

2) 负责财务合同、会计档案管理。

（6）稽核管理

1) 负责内部会计核算业务的稽核。

2) 负责财务内部控制的执行和检查。

3) 负责对事业部的财务直线管理，事业部的财务负责人由集团总部任命，

集团总部财务汇总事业部财务报表形成集团财务报表。

（7）预算管理

1) 负责制定及完善集团统一的全面预算管理制度及实施细则。

2) 组织编制集团年度、季度、月度财务预算，并组织实施全面预算。

60

 新城控股集团股份有限公司 2020 年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

3) 监督预算执行结果，提出合理化建议。

4) 指导事业部编制年度预算和调整预算，审核其年度预算，监督检查预算

执行情况。

5) 负责督导事业部财务管理部对销售结算的相关控制工作。

6) 为集团销售合同及其补充协议的签订提供建议。

（8）资金管理

1) 监控售房款的收取工作，核对应收及已收房款明细表,确保资金及时入账。

2) 负责银行对帐工作，保证资金的安全。

3) 合理利用闲置资金进行投资，降低资金成本，提高集团资产收益。

4) 组织各事业部进行按揭银行选择、接洽、签约工作。

5) 组织各事业部办理按揭相关手续，协调银行放款，处理逾期按揭。

（9）融资管理

1) 制定集团融资计划，拓展融资渠道，筹措集团经营计划所需资金。

2) 负责融资方案的编制与实施。

3) 负责确保贷款资金到位、统筹安排展期及还贷。

（10）税务管理

1) 负责集团整体税务筹划。

2) 负责集团各种税金的缴纳及办理各项税务事宜。

（11）支付管理

1) 组织制定集团年度、季度、月度的资金计划，编制实际资金使用情况报

表，统筹安排资金支付。

2) 负责集团供应商支付管理。

6、融资管理中心职责

61

 新城控股集团股份有限公司 2020 年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

承担公司融资管理相关职能。

7、人力资源中心职责

（1）组织管理

1) 负责集团组织架构设置及优化。

2) 负责集团总部人员编制管理。

（2）人力资源规划

1) 根据集团中长期战略规划，制定集团人力资源规划，审批事业部的人力

资源规划，并组织实施。

2) 负责集团总部年度人力资源盘点，提出相应的建议。

（3）绩效管理

1) 组织制订集团总部员工绩效管理方案。

2) 根据集团总部绩效管理方案，组织制定集团总部员工的绩效管理方案，

培训、指导其制定内部绩效管理方案，并实施绩效考评。

3) 根据组织绩效和员工绩效，提出集团总部员工考核建议。

4) 执行集团总部奖惩、晋升制度，保证各项激励措施能及时、合理实施。

（4）人员招聘

1) 制定集团总部招聘计划、招聘及录用工作，满足集团总部对人力资源的

需求。

2) 负责集团总部人员的招聘。

3) 负责招聘渠道的建设和维护。

（5）基础人事管理

1) 编制员工手册。

2) 负责集团总部员工劳动合同管理。

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 新城控股集团股份有限公司 2020 年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

3) 负责集团总部员工入职、转正、调薪、离职等日常人事异动手续的办理。

4) 负责集团总部员工养老、医疗、失业、生育、财产、人身安全、住房公

积金等各类保险的办理和费用扣缴，及其与工资、保险等凭证相关的汇总保管工

作。

5) 负责集团总部员工及跨事业部调岗手续的办理。

6) 负责集团总部员工信息维护。

7) 负责集团总部离职面谈。

8) 负责调解和处理集团总部员工提出的申诉意见与劳资纠纷。

（6）薪酬福利管理

1) 负责建立、维护集团薪酬管理体系，保证薪酬体系的合理性。

2) 负责集团薪酬总额的预算、员工工资的结算。

3) 负责权限范围内激励体系的制订。

（7）培训管理（人才发展）

1) 建立集团总部培训体系，建立集团内外部培训资源库和培训课程体系。

2) 负责编制集团总部培训预算。

3) 组织培训需求调查，汇总、编制集团年度、月度培训计划并组织、检查

实施。

4) 负责集团总部培训的日常管理工作。

5) 评价培训效果和督促各部门的内部培训工作。

6) 负责集团人才梯队的建立和培养。

7) 负责集团总部员工职业生涯规划指导、实施。

（8）雇主品牌与校园招聘

1) 负责集团雇主品牌研究管理，并负责品牌资源管理。

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 新城控股集团股份有限公司 2020 年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

2) 根据雇主品牌建设策略，负责牵头和策划全集团校园招聘活动。

3) 组织校园招聘需求调研，并组织校园招聘。

4) 组织开展校企合作计划，如校园俱乐部活动。

5) 组织开展校园实习生计划。

（9）企业文化与员工关系

1) 组织集团企业文化载体建设。

2) 完善员工沟通制度，拓展沟通管道，建立内部良好的沟通氛围。

3) 负责集团员工访谈。

4) 建设与维护集团企业文化理念和核心价值观。

5) 集团企业文化活动策划与组织。

（10）法务管理

1) 收集房地产相关法律、法规，建立健全集团法规汇编、案例等知识库，

开展法律知识培训。

2) 协助集团领导正确执行国家法律、法规和政策，对集团重大经营决策提

供法律意见。

3) 参与集团总部重要决议、规章制度及重大经济活动相关的法律文书的起

草和修订。

4) 负责处理集团总部仲裁法律事务、诉讼法律事务和非诉讼法律事务。

5) 为集团总部提供商务活动所需的法律咨询服务与法律支持服务。

6) 参与集团规章制度的制定和合法性审查工作。

7) 负责制订集团有关合同的管理办法。

8) 负责集团总部发起合同的审核（事业部合同由事业部法务进行审核）。

9) 参与集团总部重大对外合同有关条款的谈判、处理合同中有关法律事务。

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10) 负责对集团总部有关合同的执行进行监督、检查。

11) 负责集团总部外聘法律顾问的选择考查、合同签定、日常工作安排、费

用审核等管理工作。

（11）执照管理

1) 负责集团营业执照、法人代码证书、开发资质等的注册、年度审核及变

更工作。

2) 负责集团营业执照、法人组织机构代码证书等各类证照的申办、变更和

注销工作。

（12）档案管理

1) 负责集团档案管理体系和制度的建设和完善。

2) 负责集团总部档案（包括文件、合同、协议等）的收集、归档、整理、

保管、统计、借阅服务等工作，并负责集团档案库房的管理工作。

3) 组织对集团各部门档案管理工作进行监督、检查、指导，开展档案管理

业务培训和交流。

（13）会务管理

1) 负责集团年会的组织筹备工作。

2) 负责建立集团办公类固定资产（电话、电脑、打印机等）和办公用品的

配置标准。

3) 负责集团总部办公用品的统一采购。

4) 负责集团总部办公类固定资产和办公用品的验收、入库、登记和领用等

管理。

5) 负责集团总部公务车的调度、养护、修理、使用、年审、建立车辆档案

等车务管理工作。

6) 负责集团及事业部总部办公环境卫生、植物养护管理。

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7) 负责集团及事业部总部办公区的水电费缴纳。

8) 负责集团食堂及会议中心管理。

9) 负责集团及前台管理。

10) 负责集团总部礼品采购及保管（各事业部负责本事业部礼品、礼金申请

领用）。

11) 集团公益活动的组织与管理。

12) 负责集团总部公文的统一分类、编号、打印、下发、修订与存档保管等

工作。

13) 负责以集团总部名义发文的文件编号、登记管理。[纳入行政人事中心]。

8、战略规划中心职责

（1）战略研究

1) 研究国家经济政策，分析行业发展趋势，组织制定和修订企业发展近期、

远期发展战略规划，定期提供战略分析研究报告。

2) 动态关注政府相关经济政策调整对企业产生的影响及可能带来的机遇，

随时向决策层提供前瞻性建议。

（2）战略规划管理

1) 主持拟订集团整体战略规划，明确各阶段发展目标。

2) 组织编制集团业务发展战略，指导各事业部编制各业务及管理发展规划。

（3）战略实施管理

1) 组织编制集团业务发展战略，指导各事业部编制各业务及管理发展规划。

2) 审核事业部制定的战略实施计划，明确各阶段发展目标。

3) 根据战略实施结果，滚动修订集团/公司 3-5 年战略发展规划。

9、品牌客服中心职责

（1）品牌规划管理

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1) 确定公司品牌定位和构架。

2) 公司品牌资产研究管理。

3) 对公司品牌资源进行统筹管理（视频、画册、图片、文字等）。

4) 制定品牌管理工具，并向一线进行输出。

5) 与相关业务部门横向合作，实现公司品牌价值。

（2）品牌传播管理

1) 制定集团品牌战略，在公司层面展开系统性的品牌推广计划（年度）。

2) 进行品牌的内、外部落地推广，并做好对事业部的指导与检查。

（3）公共关系

1) 集团对外评奖、捐赠、公共展览等。

2) 建立并管理集团层面的外部合作体系（如政府机构、房地产商会、工商

联等）。

（4）新闻和媒体管理

1) 领导层和新闻发言人包装。

2) 集团层面对外新闻策划和发布。

3) 集团层面媒体关系维护和拓展。

4) 自媒体（官方微信）运营管理。

5) 集团官方网站的维护和管理。

（5）客户满意度调查

1) 组织开展集团的客户满意度调查活动，并通过定期日常回访、年度满意

度调查等形式，充分了解客户满意度情况。

2) 全流程触点的战略性管理。

3) 整理、分析客户满意度调查结果，并定期向管理层报告，将管理决策反

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馈至各事业部。

（6）客户服务管理

1) 建立、健全客户投诉的管理流程，建立分类处理的流程与标准。

2) 负责公司 4008 投诉与一级投诉信息记录、汇编，分析客户投诉，将客户

投诉信息传递到事业部，跟进客户投诉处理结果，并及时回访客户客诉处理情况。

3) 编制和提炼集团客户案例手册，实现缺陷类、服务类、质量类等案例汇

编。

4) 实行内检报告制度，将客户服务信息集中反馈至公司高层与事业部。

5) 建立客户投诉档案的管理标准，并督察执行。

（7）重大危机事件处理

1) 建立集团层面危机管理风险防范体系，制定危机处理流程。

2) 牵头处理重大危机事件，包括确定危机事件影响程度、成立危机处理专

业小组、事件调查、事件解决、媒体管理。

3) 建立集团层面危机处理后评估机制，并督导执行。

（8）客户活动组织

1) 负责研究和组建幸福会，与互联网公司、物业公司形成会员制度管理。

2) 负责统筹年度大型客户会的活动，牵头公司层面年度大型的统一会员活

动的策划、组织与执行。

3) 负责服务品牌的整合与宣传的宏观策划与方案设计。

10、资产管理中心职责

（1）持有资产的价值管理

1) 现有持有资产的租赁价格标准管理。

2) 持有资产的价值评估管理。

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（2）持有资产的证券化

1) 资产销售的计划安排。

2) 资产证券化的实施与管理，将运营良好的资产打包成金融产品，通过市

场交易和交换行为，获得更多的资金和更大的利益。

（3）资产收购管理

1) 资产收购的目标筛选与评估。

2) 资产收购的实施与管理。

（4）资产管理

1) 建立集团资产状况的动态信息平台。

2) 研究资产分类、评价标准，对集团资产运行状况进行监控和评价。

3) 对集团不良资产处置提出总体计划，指导集团下属公司不良资产处置实

施方案的制订并监督检查落实情况。

4) 按照政府主管部门规定，会同财务管理中心，负责集团产权登记、界定、

评估和交易管理。

11、信息管理中心职责

（1）信息管理

1) 负责集团信息系统规划，组织集团信息化建设，搭建集团内外信息资源

共享的信息管理平台。

2) 负责制定集团信息化的技术规范和标准。

3) 负责组织、协调和监督集团信息安全管理工作。

4) 建立信息安全体系，确保集团信息系统的安全、正常运行。

5) 为集团各事业部提供信息技术的服务。

6) 负责集团网络的建设、管理和维护，为集团提供信息共享、设备共享和

业务数据访问服务。

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7) 负责集团的电子邮件系统、各应用系统、电话系统、视频会议系统的管

理和维护。

8) 承担集团信息化系统、软件、基础设施的开发与建设任务。

12、造价公司职责

（1）招标工作

1) 编制造价公司工作业务范围内的招标清单、标底。

2) 参与造价公司工作业务范围内的招标准备、清标、询标（根据委托情况）。

3) 审核城市公司/项目公司或成本管理中心编制的一类标招标清单及相关

招标文件。

4) 根据委托情况，审核二类标招标清单及相关招标文件（原则上由城市公

司成本部及成本管理中心审核）。

5) 对招标答疑书面材料进行备案。

（2）预结算工作

1) 与成本管理中心共同确定项目年度工程预结算考核计划。

2) 根据城市公司成本经理提供的预结算相关图纸及资料，进行预结算编制，

并组织乙方单位进行预算核对工作。

3) 根据预算核对结果，填写预算编制说明，并编制单位工程数据库。

4) 由第三方咨询公司完成的预算，造价公司进行复核，交城市公司/项目公

司归档。

5) 对所有预算及结算文件进行造价公司内部审核。

（3）成本管理

1) 根据预结算工作中与乙方单位核对发现的问题，对合同条款、招标文件

模板提出优化意见。

2) 协助成本管理中心完成各类课题方案的测算，给出比选建议。

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3) 根据预算过程中发现的问题，对图纸提出优化意见。

4) 成本管理专业人才的培养。

（4）数据库建立

1) 建立成本数据库，包括各专业单体基础数据库和清单单价数据库。

2) 建立市场价格信息数据库，包括市场人工价格水平数据库和市场材料、

机械价格水平数据库。

（5）现场巡检

1) 对复杂工程、做法不明确的项目、预算核对中有疑问的部位，进行现场

巡检，并填写巡检报告。

2) 涉及预算内容调整的，发城市公司与施工单位确认，作为结算依据之一。

13、住宅开发事业部

住宅开发事业部旗下设立了投资拓展中心负责土地信息研究以及项目可研

论证等，市场营销中心负责市场研究以及客户研究等、设计研发中心负责研发标

准以及标准和管理等，项目管理中心负责工程技术研究与管理等，成本管理中心

负责成本综合管理等，计划管理中心负责决策支持以及运营监控等、财务管理部

负责财务制度建设与政策研究以及账户管理等，行政人事部负责公文管理以及档

案管理等，城市公司负责住宅项目开发过程的设计管理、营销管理、成本管理、

工程管理等职责以及金东方负责金东方置业、颐养中心、医院、护理院和品质公

司。

14、商业开发事业部

商业开发事业部旗下设立了投资拓展中心负责投资机会研究以及土地信息

获取等，市场营销中心负责市场研究以及客户研究等、设计研发中心负责产品研

究以及新业态研究与落地支持等，项目管理中心负责项目计划管理以及项目可研

参与等，成本管理中心负责成本标准化以及成本策划等，计划管理中心负责项目

计划管理以及经营指标及经营计划管控等、财务管理部负责财务制度建设与政策

研究以及统计与经济活动分析等，行政人事部负责组织管理以及人力资源规划等，

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项目公司负责商业项目开发过程的设计管理、营销管理、成本管理、工程管理、

权限内的采购管理、行政人事、企业管理、法务管理等职责。

15、商业管理事业部

商业管理事业部旗下设立了计划管理部负责开业筹备工作计划管理及商业

业态落位规划管理等，商业发展中心负责土地拓展与规划以及商业研究等、招商

管理中心负责店铺招商及综合管理等，营运管理中心负责营运管理以及综合管理

等，工程物业中心负责工程管理以及物业管理等，行政人事部负责人力资源以及

企业管理等、财务管理部负责财务管理以及成本管理等，商管公司负责筹备项目

的计划、招商、财务、工程、物业、企划、行政人事管理以及开业项目的招商、

运营、工程物业、安全品质等职责。

（三）发行人公司治理情况

新城控股根据《公司法》、《证券法》、《证券公司监督管理条例》、《上市公司

治理准则》等法律、法规和规范性文件的规定，建立了由股东大会、董事会、监

事会和经营管理层组成的治理架构，形成了权责明确、运作规范的相互协调和相

互制衡机制。新城控股制订了《公司章程》以及《股东大会议事规则》、《董事会

议事规则》、《独立董事工作制度》、《监事会议事规则》、《董事会秘书工作规则》、

《总裁工作细则》等相应配套的规章制度，明确了董事会、监事会、经营管理层

之间的权责范围和工作程序，规范和完善了新城控股的治理结构。董事会设立了

战略委员会、薪酬与考核委员会、提名委员会及审计委员会等专门工作机构，并

制定了相应的工作细则和管理制度，有效增强了董事会决策的客观性、科学性。

最近三年，发行人相关机构均按照《公司法》、公司章程及相关制度的规定

履行相关职能，运行情况良好。

1、股东大会

根据新城控股《公司章程》的规定，股东大会是新城控股的权力机构，依法

行使下列职权：

（1）决定新城控股的经营方针和投资计划；

（2）选举和更换非由职工代表担任的董事、监事，决定有关董事、监事的

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报酬事项；

（3）审议批准董事会报告；

（4）审议批准监事会报告；

（5）审议批准新城控股的年度财务预算方案、决算方案；

（6）审议批准新城控股的利润分配方案和弥补亏损方案；

（7）对新城控股增加或减少注册资本作出决议；

（8）对发行公司债券作出决议；

（9）对新城控股的合并、分立、解散、清算或者变更公司形式作出决议；

（10）修改《公司章程》；

（11）对新城控股聘用、解聘会计师事务所作出决议；

（12）审议批准《公司章程》第四十一条规定的担保事项；

（13）审议新城控股在一年内收购、出售重大资产超过新城控股最近一期经

审计总资产 30%的事项；

（14）审议批准变更募集资金用途事项；

（15）审议股权激励计划；

（16）审议法律、行政法规、部门规章或《公司章程》规定应当由股东大会

决定的其他事项。

2、董事会

（1）董事会的构成

新城控股董事会由 7-11 名董事组成，全部由股东大会选举产生。董事会设

董事长 1 人，不设副董事长，董事长以全体董事的过半数选举产生。

董事由股东大会选举或更换，任期 3 年。董事任期届满，可以连选连任。董

事在任期届满前，股东大会不能无故解除其职务。

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董事可以由总裁或者其他高级管理人员兼任，但兼任总裁或者其他高级管理

人员职务的董事总计不得超过新城控股董事总数的二分之一。新城控股董事暂不

由职工代表担任。

董事会下设提名委员会、战略委员会、审计委员会和薪酬与考核委员会，各

专门委员会对董事会负责，在董事会的统一领导下，为董事会决策提供建议、咨

询意见。

（2）董事会的职权

根据《公司章程》的规定，董事会行使下列职权：

1）召集股东大会，并向股东大会报告其工作；

2）执行股东大会的决议；

3）制定新城控股的经营计划和投资方案；

4）制定新城控股的年度财务预算方案和决算方案；

5）制定新城控股的利润分配方案和弥补亏损方案；

6）制定新城控股增加或者减少注册资本、发行债券或其他证券及上市方案；

7）拟订新城控股重大收购、收购公司股票或者合并、分立、解散及变更公

司形式的方案；

8）在股东大会授权范围内，决定新城控股对外投资、收购出售资产、资产

抵押、对外担保、委托理财、关联交易等事项：

9）在新城控股股东大会的授权范围内，审议除需经新城控股股东大会审议

批准以外的担保事项；

10）决定新城控股内部管理机构的设置；

11）聘任或者解聘新城控股总裁、董事会秘书；根据总裁的提名，聘任或者

解聘新城控股副总裁、财务负责人等高级管理人员，并决定其报酬事项和奖惩事

项；

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12）制定新城控股的基本管理制度；

13）制定《公司章程》的修改方案；

14）管理新城控股信息披露事项；

15）向股东大会提请聘请或更换为新城控股审计的会计师事务所；

16）听取新城控股总裁的工作汇报并检查总裁的工作；

17）法律、行政法规、部门规章或《公司章程》规定授予的其它职权。

此外，董事会负责审议如下交易：

1）交易涉及的资产总额（同时存在帐面值和评估值的，以高者为准）占新

城控股最近一期经审计总资产的 30%以上；

2）交易的成交金额（包括承担的债务和费用）占新城控股最近一期经审计

净资产的 30%以上，且绝对金额超过 3,000 万元；

3）交易产生的利润占新城控股最近一个会计年度经审计净利润的 30%以上，

且绝对金额超过 300 万元；

4）交易标的（如股权）在最近一个会计年度相关的营业收入占新城控股最

近一个会计年度经审计营业收入的 30%以上，且绝对金额超过 3,000 万元；

5）交易标的（如股权）在最近一个会计年度相关的净利润占新城控股最近

一个会计年度经审计净利润的 30%以上，且绝对金额超过 300 万元。

3、监事会

（1）监事会的构成

新城控股设立监事会。监事会由 3 人组成，其中一名职工代表监事。监事会

中的职工代表由新城控股职工通过职工代表大会、职工大会或者其他形式民主选

举产生。监事会设主席 1 人，由全体监事过半数选举产生。

监事任期每届为 3 年。监事任期届满，可以连选连任。

（2）监事会的职权

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根据《公司章程》的规定，监事会行使下列职权：

1）对董事会编制的新城控股定期报告进行审核并提出书面审核意见；

2）检查公司财务；

3）对董事、高级管理人员执行公司职务的行为进行监督，对违反法律、行

政法规、《公司章程》或者股东大会决议的董事、高级管理人中提出罢免的建议；

4）当董事、高级管理人员的行为损害新城控股的利益时，要求董事、高级

管理人员予以纠正；

5）提议召开临时股东大会，在董事会不履行《公司法》规定的召集和主持

股东大会职责时召集和主持股东大会；

6）向股东大会提出提案；

7）依照《公司法》第一百五十一条的规定，对董事、高级管理人员提起诉

讼；

8）发现新城控股经营情况异常，可以进行调查；必要时，可以聘请会计师

事务所、律师事务所等专业机构协助其工作，费用由新城控股承担；

9）法律、法规及其他规范性文件规定的其他职权。

4、公司管理层

根据《公司章程》，公司设总裁一人，副总裁若干人，由董事会聘任和解聘。

公司总裁、副总裁、财务负责人、董事会秘书为公司高级管理人员。总裁对董事

会负责，行使下列职权：

（1）主持新城控股的生产经营管理工作，组织实施董事会决议，并向董事

会报告工作；

（2）组织实施新城控股年度经营计划和投资方案；

（3）新城控股内部管理机构设置方案；

（4）拟订新城控股的基本管理制度；

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（5）制定新城控股的具体规章；

（6）提请董事会聘任或者解聘新城控股副总裁、财务负责人；

（7）决定聘任或者解聘除应由董事会决定聘任或者解聘以外的负责管理人

员；

（8）《公司章程》和董事会授予的其他职权。

（四）发行人内部管理制度

发行人管理体制框架已经形成，建立了重大事项决策制度、重大投融资决

策、财务管理、会计核算和预算管理制度、对下属子公司的资产、人员、财务

的管理制度、安全生产制度、风险控制制度、担保制度、突发事件应急管理制

度等一系列内部控制制度。未来随着整合的推进以及战略规划的实施，相应的

管理制度有望逐渐完善。

现将主要制度情况介绍如下：

1、重大事项决策制度

公司重大决策程序按照《公司章程》、《股东大会议事规则》、《董事会议事

规则》、《总裁工作细则》以及公司其他管理制度的规定进行。根据公司章程和

《股东大会议事规则》，股东大会系公司的最高权力机构，决定公司的经营方针

和投资计划，决定公司的一系列重大问题。有关公司经营方针和投资计划、年

度财务预决算、增加或减少注册资本、发行公司债券、公司合并、分立解散等

事项需经公司股东大会审议通过。

新城控股设立董事会，作为新城控股经营决策的常设机构，对股东大会负

责。董事会依据《公司法》、《公司章程》、《董事会议事规则》等规定行使职权。

总裁按照《公司章程》和《总裁工作细则》依法行使职权。总裁主持公司

的日常经营管理工作，决定公司的生产经营计划和重大投资方案，执行董事会

决议，对董事会负责。

2、财务管理、会计核算和预算管理

公司财务管理中心是负责公司财务管理、会计核算、财务监督与产权事务

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管理的职能部门。公司财务管理中心设置了资金管理条线、融资管理条线、会

计管理条线、预算管理条线、税务管理条线和财务稽查条线等职能条线，各职

能条线分工协作，以各自主管的工作对财务管理中心负责。公司各级会计人员

具备专业素质，公司建立了持续的会计人员培训制度。

公司已根据相关法律法规、《企业会计准则》和财务报告的内控应用指引，

结合房地产行业的行业特性和公司自身的房地产经营特点，建立了行之有效的

会计核算和财务管理制度。公司在会计核算和财务管理方面设置了合理的岗位

分工，规定了各个岗位的工作权限，配备了与公司发展相适应的财务人员，保

证了会计核算和财务管理工作合理有效运行。

3、风险控制

公司建立了风险评估、风险审核和风险防范工作机制，以风险评估为切入

点，将风险防范意识和内部控制的理念贯彻到事项决策的各个环节之中。公司

在做好内部控制的基础上，根据国家对房地产政策的调整、房地产业务发展要

求和外部经营环境的变化，针对风险识别和风险评估结果建立综合决策机制，

保证重大事项决策的科学性、合理性。

4、担保制度

为规范公司的对外担保行为，确保投资者的合法权益,保护公司财产安全，

降低经营风险，根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国担保法》等

法律、法规、规范性文件以及《新城控股集团股份有限公司章程》的规定，结

合公司的实际情况制定了《新城控股集团股份有限公司对外担保管理制度》。

公司不主动对外提供担保，确需对外提供担保的，由被担保企业向公司提

出申请。申请公司提供担保的企业应具有良好的经营状况和相应的偿债能力。

经股东大会或董事会审议批准的担保项目，订立书面合同。担保合同符合

有关法律法规。

5、关联交易制度

为进一步规范公司的关联交易，确保公司的关联交易行为不损害公司和非

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关联股东的合法权益，根据法律、法规、规章、规范性文件和《新城控股集团

股份有限公司章程》的规定，结合公司的实际情况制定《新城控股集团股份有

限公司关联交易管理制度》。

董事与董事会会议决议事项有关联关系的，不得对该项决议行使表决权，

也不得代理其他董事行使表决权。关联董事未主动声明并回避的，知悉情况的

董事应要求关联董事予以回避。该董事会会议由过半数的无关联关系董事出席

即可举行，董事会会议所作决议须经无关联关系董事过半数通过。出席董事会

的无关联董事人数不足三人的，应将该事项提交股东大会审议。

公司进行关联交易应当签订书面协议，明确关联交易的定价政策。关联交

易执行过程中，协议中交易价格等主要条款发生重大变化的，公司应当按变更

后的交易金额重新履行相应的审批程序。

6、员工职务行为准则

为规范公司员工在经营管理活动中的行为，切实加强公司廉政建设，营造

阳光、廉洁、自律的公司文化，根据国家法律法规和相关政策，结合公司的实

际情况，践行“诚实做人、踏实做事”的企业精神，帮助员工健康发展，特制

订《新城控股员工职务行为准则》。规范了有关职务权责，对公司财产、人员行

为、内外交往等建立了内部管理机制。

7、信息披露制度

发行人对于在经营运作中遇到所有可能影响投资者决策产生重大影响的信

息，都会在规定时间内、在规定的媒体上、按规定的程序、以规定的方式向社

会公众公布。为此，发行人特别制定了《信息披露管理制度》以加强信息披露

事务管理，保护投资者合法权益。

8、安全生产制度

为加强发行人生产工作的劳动保护、改善劳动条件，保护劳动者在生产过

程中的安全和健康，促进公司事业的发展，根据有关劳动保护的法令、法规等

有关规定，结合公司的实际情况制订安全生产制度。各下属子公司在“安全第

一，预防为主，综合治理”的方针，制定了切实可行的工程安全管理制度并定

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期进行安全专项检查工作。

9、突发事件应急管理制度

为应对突发事件，发行人建立了突发事件应急管理制度，制订了应急预案

体系，成立重大突发事件应急管理领导小组构架和运行机制，并建立应急保障

预案和监督管理机制。在突发事件内控方面，发行人通过加强各项制度中对于

突发事件的应对条例，形成了董事会、监事会和经营管理层相互配合，相互制

衡的较为完善的公司治理结构。

10、重大投融资决策

为规范公司重大投融资决策，公司股东大会、董事会为公司重大投融资的

决策机构，各自在其权限范围内，对公司的重大投融资做出决策。公司董事会

战略委员会为领导机构，负责统筹、协调和组织对外投资项目的分析和研究，

为决策提供建议。公司财务部负责投融资的资金和财务管理。由公司财务部负

责资金预算、筹措、核算、划拨及清算，协同有关方面办理出资手续、工商登

记、税务登记、银行开户等工作，并实行严格的借款、审批与付款手续。

11、对下属子公司的资产、人员、财务的管理制度

为规范公司对下属子公司的财产、人员以及财务等的管理，发行人特别制

定了《新城控股集团股份有限公司制度文件员工手册》以加强公司内部管理，

其中设立了员工职务行为准则，规范了员工日常经营活动、对公司财产的使用、

保密原则以及员工内外交往、个人投资、兼职等行为，且发行人设立了全面、

有效的财务管理制度，以及投诉举报和后续的奖励保护、监督的管理机制。

七、发行人董事、监事和高级管理人员情况

（一）发行人董事、监事和高级管理人员的基本情况

发行人董事、监事和高级管理人员设置符合《公司法》等法律法规及公司章

程要求。董事、监事的变动均履行了必要的法律程序，符合相关法律、法规和发

行人章程的规定，合法有效。截至募集说明书签署日，发行人董事、监事和高级

管理人员情况如下：

80

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截至目前公司董事、监事和高级管理人员名单

姓名 职务 性别 年龄 任期起始日期 任期终止日期

王晓松 董事长/总裁 男 33 2019 年 07 月 03 日 2021 年 04 月 03 日

吕小平 董事 男 59 2018 年 04 月 04 日 2021 年 04 月 03 日

曲德君 董事 男 55 2019 年 11 月 11 日 2021 年 04 月 03 日

梁志诚 董事/联席总裁 男 51 2018 年 04 月 04 日 2021 年 04 月 03 日

陈德力 董事/联席总裁 男 46 2018 年 04 月 04 日 2021 年 04 月 03 日

袁伯银 董事/联席总裁 男 55 2018 年 04 月 04 日 2021 年 04 月 03 日

曹建新 独立董事 男 67 2018 年 04 月 04 日 2021 年 04 月 03 日

陈文化 独立董事 男 54 2018 年 04 月 04 日 2021 年 04 月 03 日

陈松蹊 独立董事 男 59 2019 年 11 月 11 日 2021 年 04 月 03 日

陆忠明 监事会主席 男 48 2018 年 04 月 04 日 2021 年 04 月 03 日

汤国荣 监事 男 52 2018 年 04 月 04 日 2021 年 04 月 03 日

张国华 监事 男 43 2018 年 04 月 03 日 2021 年 04 月 03 日

管有冬 财务负责人 男 37 2018 年 04 月 04 日 2021 年 04 月 03 日

陈鹏 董事会秘书 男 46 2018 年 04 月 04 日 2021 年 04 月 03 日

（二）发行人董事、监事和高级管理人员简历

截至目前，公司现任董事、监事、高级管理人员的简历如下：

1、董事简历

王晓松，男，33 岁，加拿大籍；现任新城控股董事长兼总裁，同时担任新

城发展非执行董事。王先生 2009 年 8 月加入江苏新城，曾任江苏新城常州公司

工程部土建工程师，上海公司工程部助理经理，江苏新城总裁助理、董事兼总裁。

王先生本科毕业于南京大学。

吕小平，男，59 岁，中国国籍，无境外居留权，工程师、高级经济师；现

任新城控股董事，同时担任新城发展执行董事兼行政总裁。吕先生曾任上海海军

37621 部队副机电长、常柴股份有限公司董事会秘书兼投资部长、江苏新城总裁、

副董事长。吕先生毕业于中欧国际商学院 EMBA。

曲德君，男，55 岁，中国国籍，无境外居留权，高级会计师。现任新城控

股董事，新城发展控股有限公司执行董事兼副董事长。历任大连市对外经济贸易

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委员会主任科员，香港大连国际发展有限公司副总经理，大连金威国际贸易有限

公司总经理。2002 年 9 月至 2019 年 5 月于大连万达集团任职，历任长沙万达广

场投资有限公司财务总监，长沙及武汉万达广场商业管理有限公司总经理，万达

商业地产股份有限公司总裁助理、副总裁、执行总裁、兼万达商业管理公司总经

理，万达金融集团总裁，万达网络科技集团总裁，万达宝贝王集团董事长。

梁志诚，男，51 岁，中国国籍，无境外居留权，经济师；现任新城控股董

事、联席总裁。梁先生于 2003 年 2 月加入江苏新城，曾担任江苏新城行政管理

部主管、副经理，控股子公司副总经理、总经理，江苏新城助理总裁、副总裁，

公司联席总裁，新城发展执行董事兼联席总裁等职务。加入江苏新城前，梁先生

曾任江苏新亚化工集团公司团委书记、副科长、副主任；梁先生本科毕业于西南

大学。

陈德力，男，46 岁，现任新城控股董事、联席总裁。西南财经大学 EMBA。

1997 年 9 月至 2001 年 9 月任新加坡谊来集团武汉公司总经理；2001 年 9 月至

2006 年 5 月任四川华立集团舜苑商业地产公司总经理；2006 年 6 月至 2010 年 8

月任新加坡嘉德置地凯德商用中国区域总经理；2010 年 8 月至 2016 年 7 月历任

大连万达商业地产股份有限公司商业管理营运中心常务副总经理、万达商业管理

副总裁兼招商中心总经理、万达商业管理常务副总裁兼营运中心总经理、万达商

业地产副总裁兼商管公司常务副总裁、综合管理中心总经理等职务。

袁伯银，男，55 岁，中共党员，清华大学工学硕士；现任新城控股董事、

联席总裁。1988 年参加工作，曾担任华润超级市场（苏州）有限公司董事总经

理，百安居中国总部副总裁、执行副总裁，红星美凯龙家居集团总裁，万科集团

副总裁、执行副总裁等职务。2013 年自创企业，从事股权投资、投资咨询、并

购服务等业务，并为多家企业提供过人力资源管理咨询以及企业管理顾问服务。

曹建新，男，67 岁，中国国籍，无境外居留权，高级工程师；现任新城控

股独立董事，同时担任江苏江南农村商业银行股份有限公司独立董事、常州贺斯

特科技股份有限公司独立董事。曹先生曾任黑牡丹（集团）股份有限公司总经理

（法人代表）、常州纺织工业局副局长、常州国家高新技术产业开发区管委会副

主任、中共常州市新北区委副书记、常州出口加工管委会副主任、常州高新技术

开发区发展（集团）总公司总经理、常州市风险投资公司董事长、常州光阳机车

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有限公司董事长等职务。曹先生毕业于中共中央党校函授学院。

陈文化，男，54 岁，中国国籍，无境外居留权，高级会计师、中国非执业

注册会计师、中国非执业注册资产评估师；现任新城控股独立董事，同时担任蓝

豹股份有限公司独立董事、无锡双象超纤材料股份有限公司独立董事、亿晶光电

科技股份有限公司独立董事、江苏理工学院兼职教授、中国注册会计师协会执业

质量检查员、常州市注册会计师协会监管部主任等职务。陈先生曾任常州会计师

事务所（现江苏公证天业会计事务所常州分所）审计员。陈先生本科毕业于安徽

财贸学院（现安徽财经大学）。

陈松蹊，男，59 岁，中国国籍，无境外居留权，现任新城控股独立董事。

历任北京经济学院讲师，澳大利亚联邦科学院海洋实验室统计师，La Trobe

University 统计系讲师、高级讲师，新加坡国立大学统计与应用概率系副教授。

2003 年 11 月至 2017 月 2 月任 Iowa State University 终身教授。2008 年 6 月至今，

任北京大学光华管理学院商务统计与经济计量系系主任、讲席教授、联席系主任

（全职）。

2、监事简历

陆忠明，男，48 岁，中国国籍，无境外居留权；现任新城控股监事会主席，

同时担任新城发展执行董事兼副总裁兼首席财务官。陆先生于 2002 年 6 月加入

江苏新城，曾担任江苏新城财务管理部总经理（财务负责人）、董事兼助理总裁，

新城控股集团有限公司助理总裁、副总裁。加入江苏新城前，陆先生曾任江苏五

菱柴油机股份有限公司财务科副科长、财务审计部副部长等职务。陆先生毕业于

同济大学 EMBA。

汤国荣，男，52 岁，1968 年 10 月生，中共党员。1997 年毕业于中共中央

党校函授学院经济管理专业，本科学历。曾任江苏五菱柴油机股份有限公司团委

书记、厂工会副主席、党支部书记、组织科副科长、劳动人事部部长，江苏新城

地产股份有限公司人力资源部经理、总经理、行政人力中心人力资源总监、上海

公司副总经理、文旅地产公司副总经理等职务。

张国华，男，43 岁，1977 年 4 月生，中共党员，中共中央党校本科学历（法

律专业）。曾任武进市公安局办公室科员，武进区（市）公安局警务督察队科员，

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武进区委组织部人才工作科科员、副科长、科长，武进区委组织部副主任科员，

武进区南夏墅街道办事处副主任。

3、非董事高级管理人员简历

管有冬，男，37 岁，中国国籍，无境外居留权；现任新城控股财务负责人。

管先生于 2010 年 7 月加入江苏新城，曾任江苏新城财务管理部会计经理、中心

助理总经理、财务负责人等职务。加入江苏新城前，管先生曾任职普华永道中天

会计师事务所有限公司高级审计员。管先生本科毕业于同济大学。

陈鹏，男，46 岁，复旦大学应用经济学硕士；现任新城控股董事会秘书。

2000 年 7 月至 2002 年 12 月任天同证券研究所行业及公司研究员。2003 年 1 月

至 2005 年 12 月任中原证券研究所财务顾问部副总监。2006 年 1 月至 2015 年 3

月历任新城控股集团有限公司董事会办公室副主任、主任。2015 年 3 月至 12 月

任新城发展控股有限公司董事会办公室主任。2015 年 3 月至 12 月任新城控股集

团股份有限公司监事。2016 年 1 月至今任新城控股集团股份有限公司董事会办

公室主任。

（三）发行人董事、监事和高级管理人员兼职情况

截至本募集说明书出具日现任董事、监事、高级管理人员在股东单位任职情况

任职人员 股东单位名称 股东单位担任职务 任期起始日期 任期终止日期

新城发展控股有限公司 非执行董事 2015 年 10 月 2021 年 10 月

王晓松 富域发展集团有限公司 董事 2019 年 9 月 2022 年 9 月

常州德润咨询管理有限公司 执行董事 2019 年 8 月 2022 年 8 月

新城发展控股有限公司 执行董事兼行政总裁 2016 年 01 月 2022 年 01 月

吕小平 富域发展集团有限公司 董事长、总经理 2017 年 11 月 2020 年 11 月

常州德润咨询管理有限公司 总经理 2017 年 11 月 2020 年 11 月

曲德君 新城发展控股有限公司 执行董事兼副董事长 2019 年 7 月 2025 年 7 月

执行董事兼副总裁兼

新城发展控股有限公司 2016 年 01 月 2022 年 01 月

首席财务官

陆忠明

富域发展集团有限公司 董事 2019 年 09 月 2020 年 09 月

常州德润咨询管理有限公司 监事 2016 年 08 月 2022 年 08 月

汤国荣 新城发展控股有限公司 综合管理部总经理 2015 年 4 月 -

截至 2019 年 9 月末现任董事、监事、高级管理人员在其他单位任职情况

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任职人员 其他单位名称 在其他单位担任的职务 任期起始日期 任期终止日期

江苏江南农村商业银行股份有限

独立董事 2013 年 04 月 -

曹建新 公司

常州贺斯特科技股份有限公司 独立董事 2018 年 08 月 -

常州市注册会计师协会 监管部主任 1999 年 01 月 -

中国注册会计师协会 执业质量检查员 2012 年 05 月

亿晶光电科技股份有限公司 独立董事 2018 年 01 月 -

陈文化

蓝豹股份有限公司 独立董事 2018 年 01 月

无锡双象超纤材料股份有限公司 独立董事 2013 年 12 月 2019 年 12 月

江苏理工学院 兼职教授 2011 年 05 月 -

王晓松 新城悦服务集团有限公司 非执行董事 2019 年 7 月 2021 年 10 月

吕小平 新城悦服务集团有限公司 非执行董事 2018 年 10 月 2021 年 10 月

光华管理学院商务统计

陈松蹊 北京大学 与经济计量系讲席教 2008 年 6 月 -

授、联席系主任

陆忠明 新城悦服务集团有限公司 非执行董事 2018 年 10 月 2021 年 10 月

（四）发行人董事、监事和高级管理人员持有发行人股份及债券情况

截至 2019 年 9 月末，发行人董事、监事和高级管理人员持有发行人股份情

况如下：

截至 2019 年 9 月末发行人董监高持有公司股份情况

姓名 职务 期末持股数（股）

梁志诚 董事/联席总裁 2,000,000

陈德力 董事/联席总裁 2,000,000

管有冬 财务负责人 1,300,000

陈鹏 董事会秘书 1,000,000

王晓松 董事长/总裁 500,000

袁伯银 董事/联席总裁 300,000

八、发行人主营业务概况

（一）发行人经营范围

公司是一家全国性房地产开发企业，经营范围为：房地产开发。实业投资；

室内外装璜，托管范围内房屋及配套设施和场地的管理、维修、服务；公路工程

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施工；桥梁工程；国内贸易；市场调查服务；信息咨询。（依法须经批准的项目，

经相关部门批准后方可开展经营活动）

（二）发行人所在行业状况

1、房地产业行业现状

房地产行业是一个具有高度综合性和关联性的行业，其产业链较长、产业关

联度较大，是国民经济的支柱产业之一。我国目前正处于工业化和快速城市化的

发展阶段。国民经济持续稳定增长，人均收入水平稳步提高，快速城市化带来的

城市新增人口的住房需求，以及人们生活水平不断提高带来的住宅改善性需求，

构成了我国房地产市场快速发展的原动力。

房地产的发展能有效拉动钢铁、水泥、建材、建筑施工等相关产业，对一个

国家和地区整体经济的拉动作用明显。因此，政府对房地产行业十分关注，相应

的管理和调控力度也较大。房地产行业对政府政策的敏感性很强，政府土地出让

制度、土地规划条件、行业管理政策、税费政策、交易管理等相关政策法规都直

接影响房地产行业的发展。

2018 年，全国商品房销售面积 171,654 万平方米，同比增长 1.3%。其中，

住宅销售面积增长 2.2%，办公楼销售面积下降 8.3%，商业营业用房销售面积下

降 6.8%。商品房销售额 149,973 亿元，增长 12.2%。其中，住宅销售额增长 14.7%，

办公楼销售额下降 2.6%，商业营业用房销售额增长 0.7%。从 2018 年的整体市

场情况看，在政策的积极引导下，市场的需求复苏，成交量一直在稳定增长，一、

二线城市比较明显，价格也有所上升，但大多数的三四线城市仍然面临着较大库

存去化压力。

（1）房地产宏观调控政策基调适时调整

国家在房地产行业宏观管理方面涉及的职能部门主要包括国家住房和城乡

建设部、国土资源部、商务部及国家发改委等部委。其中国家住房和城乡建设部

主要负责制定产业政策、制定质量标准和规范；国土资源部主要负责制定国家土

地政策、土地出让制度相关的政策规定；商务部主要负责外商投资国内房地产市

场的监管、审批及相关政策的制定。各地区对房地产开发管理的主要机构是各级

发展与改革委员会、建设委员会、规划管理部门、国土资源管理部门和房屋交易

管理部门等。

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2015 年 3 月 15 日全国人大三次会议闭幕后，国务院总理李克强答记者问透

露房地产市场发展利好信号：经济稳增长是新常态，支柱产业房地产必将受益；

总理要求金融更好的服务经济实体，融资环境宽松可期；去行政化是主旋律，楼

市政策有望延续市场化格局；支持改善性住房需求，或将带动新一轮开发投资增

长；互联网或将助力房企进行产业升级；鼓励“走出去”和“引进来”，地产行

业预期向好。

2015 年 3 月 30 日，央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有 1 套住房

且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷

款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于 40%。同时为进一步发挥住房

公积金对合理住房消费的支持作用，缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买

首套普通自住房，最低首付款比例为 20%；对拥有 1 套住房并已结清相应购房贷

款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住

房，最低首付款比例为 30%。此外，财政部公布，个人转让普通住房免征营业税

从 5 年降为 2 年。至此，楼市宽松政策已经开启，房地产市场有望加速回暖。

2016 年 2 月 2 日，央行银监会发布通知，对房地产贷款政策作出调整：在

不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，

原则上最低首付款比例为 25%，各地可向下浮动 5 个百分点；对拥有 1 套住房且

相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款

购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于 30%。

2017 年 1 月，全国国土资源工作会议强调根据供需形势因城因地施策，建

立住宅用地供应分类管理制度，对房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，

调整结构，提高住宅用地比例，对去库存压力大的三四线城市要减少以至暂停住

宅用地供应。1 月 6 日，央行强调要因城施策，继续落实好差别化住房信贷政策，

切实防范化解金融风险。1 月 10 日，银监会提出分类实施房地产金融调控

2017 年 3 月，政府工作报告明确今年房地产市场的三项重点工作：加强房

地产市场分类调控、因城施策去库存、坚持住房居住属性。同时，扎实推进新型

城镇化，深化户籍制度改革，今年实现进城落户 1300 万人以上，加快居住证制

度全覆盖。

2018 年，中央政府先后强调“房子是用来住的，不是用来炒的”和“坚决

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遏制房价上涨”的房地产调控基调，地方政府“因城施策”，实行差别化调控。

需求端，在继续深化调控的同时，更加注重强化市场监管、遏制投机炒房、保障

合理住房需求；供给端，重点调整住房供给结构，大力发展住房租赁市场、共有

产权住房等保障性住房。通过供需两侧的精准调控，房地产市场预期逐步回归理

性，促进了房地产市场的持续稳定健康发展。

（2）房地产开发投资情况

2016 年，全国房地产开发投资 102,581 亿元，比上年名义增长 6.9%（扣除

价格因素实际增长 7.5%），增速比 1-11 月份提高 0.4 个百分点。其中，住宅投资

68,704 亿元，增长 6.4%，增速提高 0.4 个百分点。住宅投资占房地产开发投资的

比重为 67.0%

2017 年，全国房地产开发投资 109,799 亿元，同比名义增长 7.0%（扣除价

格因素实际增长 1.1%），增速比 1-11 月份回落 0.5 个百分点。其中，住宅投资

75,148 亿元，同比增长 9.4%，增速回落 0.3 个百分点。住宅投资占房地产开发投

资的比重为 68.44%。本年，东部地区房地产开发投资 58,023 亿元，同比增长 7.2%，

增速较 1-11 月份回落 0.2 个百分点；中部地区投资 23,884 亿元，同比增长 11.6%，

增速较 1-11 月份回落 0.8 个百分点；西部地区投资 23,877 亿元，同比增长 3.5%，

增速较 1-11 月份回落 0.8 个百分点；东北地区投资 4,015 亿元，同比增长 1.0%，

增速较 1-11 月份回落 0.4 个百分比。

2018 年全年，全国房地产开发投资 120264 亿元，比上年增长 9.5%，增速比

1-11 月份回落 0.2 个百分点，比上年同期提高 2.5 个百分点。2018 年，商品房销

售面积 171654 万平方米，比上年增长 1.3%，增速比 1-11 月份回落 0.1 个百分点，

比上年回落 6.4 个百分点。2018 年，房地产开发企业到位资金 165963 亿元，比

上年增长 6.4%，增速比 1-11 月份回落 1.2 个百分点，比上年回落 1.8 个百分点。

2018 年 12 月，房地产开发景气指数为 101.85，比 11 月份回落 0.09 点。

（3）房屋销售情况

2016 年，商品房销售面积 157,349 万平方米，比上年增长 22.5%；销售额

117,627 亿元，增长 34.77%。

2017 年，全国商品房销售面积 169,407.82 万平方米，同比增长 7.70%。其中，

住宅销售面积增长 5.30%，办公楼销售面积增长 24.30%，商业营业用房销售面

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积增长 18.70%。商品房销售额 133,701.31 亿元，同比增长 13.70%。其中，住宅

销售额增长 11.30%，办公楼销售额增长 17.50%，商业营业用房销售额增长 25.30%。

2018 年，全国商品房销售面积 171,654 万平方米，同比增长 1.3%。其中，

住宅销售面积增长 2.2%，办公楼销售面积下降 8.3%，商业营业用房销售面积下

降 6.8%。商品房销售额 149,973 亿元，增长 12.2%。其中，住宅销售额增长 14.7%，

办公楼销售额下降 2.6%，商业营业用房销售额增长 0.7%。

2、房地产行业发展趋势

城市化进程为房地产行业带来了良好的发展前景。目前我国城镇化率不仅远

低于发达国家 80%的平均水平，也低于人均收入与我国相近的发展中国家 60%

的平均水平，还有较大的发展空间。《国家新型城镇化规划（2014-2020 年）》提

出，到 2020 年我国常住人口城镇化率达到 60%左右，户籍人口城镇化率达到 45%

左右，实现 1 亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户，将带来大量新增

的住房需要。

根据世界银行研究，住宅需求与人均 GDP 有着密切的联系，当人均 GDP 在

600-800 美元时，房地产行业将进入高速发展期；当人均 GDP 达到 1,300-8,000

美元时，房地产行业将进入稳定快速增长期。2016 年，我国人均 GDP 为 8,123.18

美元，国内房地产行业已经进入稳定快速增长期。

房地产行业经过多年发展后，目前正处于结构性转变的时期，未来的行业格

局可能在竞争态势、商业模式等方面出现转变。房地产行业曾经高度分散，但随

着消费者选择能力的显现及市场环境的变化，房地产企业竞争越发激烈，行业的

集中度将不断上升，重点市场将出现品牌主导下的精细化竞争态势。同时随着行

业对效率和专业能力的要求不断上升，未来将从“全面化”转向精细分工，不同

层次的房地产企业很可能将分化发展。

随着市场化程度的加深，资本实力强大并具有品牌优势的房地产企业将逐步

获得更大的竞争优势，并在行业收购兼并的过程中获得更高的市场地位和更大的

份额，行业的集中度也将逐步提高。

未来房地产市场的区域发展将是不平衡的，会出现明显的“分化”。具有经

济基础优势的核心城市，人口会持续的导入，房地产市场规模可以继续扩大，但

是三四线城市会面临人口流出，市场规模缩小，去化困难的局面。另一方面，行

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业的客户也发生了变化，80 后、90 后已成为购房的主力，公司的销售政策需与

其需求和消费习惯相适应。

3、房地产行业竞争情况

目前，我国房地产行业的竞争情况主要表现在以下几个方面：

1）房地产行业进入壁垒日益提高

随着土地市场化机制的逐步完善，行业管理日益规范，对房地产企业的规模

和资金实力的要求越来越高，缺乏品牌的中小房地产开发企业将被市场淘汰。

2）房地产竞争区域差异性较大

我国东南沿海城市房地产市场化程度相对较高，中西部市场化程度相对较弱。

我国房地产投资主要集中在东部地区，中、西部地区投资量相对较少。东部地区

房地产市场容量和需求较大、市场较为成熟，竞争较为充分，而中、西部地区房

地产市场起步较晚，发展相对滞后。

3）房地产竞争加剧

伴随着国内一流房地产企业的跨区域发展以及境外房地产企业的不断介入，

市场竞争日趋激烈。房地产开发企业未来面临的是在融资能力、技术研发及利用、

项目管理、人力资源等方面的综合实力竞争，市场竞争加剧会直接影响房地产开

发企业的盈利能力。

4）房地产进入资本竞争时代

房地产是资金密集型产业，随着房地产行业市场竞争的升级，资本实力将成

为企业竞争的主导因素，实力雄厚、具有相当规模和品牌优势、规范成熟的房地

产企业将成为市场的领导者。

4、房地产行业发展前景

房地产行业在我国国民经济中扮演重要角色，在现代社会经济生活中有着举

足轻重的作用。经过多年发展发展，中国房地产行业正处于向品牌化、专业化、

规模化方向发展的转型时期，房地产企业正在由偏重规模增长速度向注重效益和

市场细分转变。

1）行业集中度将提高，具有品牌、资金优势的企业将得以壮大

随着国家宏观调控政策的持续，房地产行业的进入门槛大幅提高；土地出让

日益公开、公平，房地产行业的竞争重心逐步倾向于融资能力和品牌影响力，资

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金实力和开发资质较弱的房地产企业逐步退出市场。因此，未来国内房地产行业

将经历整合过程，品牌地产商将通过盈利模式复制及合作兼并等方式逐步扩大市

场份额，行业集中度将逐步提高。

2）科技进步促进行业变革，住宅社区化、规模化、智能化是发展方向

国家鼓励走节约型房地产业发展道路，提倡节地、节能、节水、节材，提高

建筑科技水平，提高人居健康水平。新技术、新材料、新设备、新工艺方面的科

技进步以及推广应用，会对建筑设计及配套设备等行业带来重大变革。商品住宅

的建设应从居民的要求出发，做到适用、经济、美观，注重健康生态，区域环境

优美，配套设施齐全，建设和维护经济化、社区化、规模化和智能化。

3）供需关系将得以改善，自住性需求得以保障并逐步增长

随着房地产市场的发展，房地产企业以市场为导向，创新意识逐步提高；而

政府对行业的宏观调控力度以及行业自律性也将加强，房地产市场供需关系将更

具效率地调节，使市场供需关系日趋合理。

随着我国经济以及房地产市场持续快速、健康、稳定的发展，我国居民自住

性房地产将得以保障并逐步增长。同时，由于房贷政策、房屋买卖税收等政策的

变化及调整提高了投资者的投资成本，抑制了投资性需求。在国家鼓励普通商品

住房、经济适用房、廉租房发展的政策下，住房供应体系将逐步实现多样化。

（三）发行人主营业务概况

发行人以房地产开发与销售为主要业务板块，其中主营业务收入主要来源于

房地产物业销售板块。根据克而瑞信息集团发布的《2018 年中国房地产企业销

售 TOP200 排行榜》显示，新城控股房地产销售面积与销售流量金额分别在全国

房地产企业中排名第 7 位与第 8 位。

最近三年及一期公司营业收入、营业成本、毛利及毛利率构成情况

单位：万元、%

2019 年 1-9 月 2018 年度 2017 年度 2016 年度

类别

金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比

主营业务收入 2,889,654.98 97.76 5,305,165.12 98.00 3,981,230.19 98.24 2,748,991.24 98.29

物业销售 2,616,170.98 88.50 5,083,823.48 93.91 3,879,341.82 95.73 2,704,892.89 96.71

物业出租及管理 273,484.01 9.25 221,341.64 4.09 101,888.37 2.51 44,098.35 1.58

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 新城控股集团股份有限公司 2020 年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

其他业务收入 66,345.76 2.24 108,165.98 2.00 71,338.29 1.76 47,937.01 1.71

合计 2,956,000.74 100.00 5,413,331.10 100.00 4,052,568.48 100 2,796,928.25 100

主营业务成本 1,829,039.94 97.58 3,351,289.11 97.78 2,558,625.04 97.97 1,980,057.80 98.15

物业销售 1,745,947.09 93.15 3,279,920.07 95.70 2,527,545.19 96.78 1,971,106.07 97.71

物业出租及管理 83,092.85 4.43 71,369.05 2.08 31,079.85 1.19 8,951.73 0.44

其他业务成本 45,332.79 2.42 76,035.60 2.22 52,890.35 2.03 37,357.79 1.85

合计 1,874,372.73 100.00 3,427,324.71 100.00 2,611,515.39 100 2,017,415.59 100

主营业务毛利润 1,060,615.04 98.06 1,953,876.01 98.38 1,422,605.15 98.72 768,933.44 98.64

其中：物业销售 870,223.89 80.46 1,803,903.41 90.83 1,351,796.63 93.81 733,786.82 94.13

物业出租及管理 190,391.15 17.60 149,972.59 7.55 70,808.52 4.91 35,146.62 4.51

其他业务 21,012.97 1.94 32,130.38 1.62 18,447.94 1.28 10,579.22 1.36

毛利润合计/综

1,081,628.02 100.00 1,986,006.39 100.00 1,441,053.09 100 779,512.66 100

合毛利润

主营业务净毛利

36.70 36.83 35.73 27.97

率

其中：物业销售 33.26 35.48 34.85 27.13

物业出租及管理 69.62 67.76 69.5 79.7

其他业务 31.67 29.70 25.86 22.07

合计 36.59 36.69 35.56 27.87

1、营业收入分析

最近三年及一期公司营业收入构成情况

单位：万元、%

2019 年 1-9 月 2018 年度 2017 年度 2016 年度

项目

金额 比例 金额 比例 金额 比例 金额 比例

主营业务收入 2,889,654.98 97.76 5,305,165.12 98.00 3,981,230.19 98.24 2,748,991.24 98.29

其中：房地产物业销售 2,616,170.98 88.50 5,083,823.48 93.91 3,879,341.82 95.73 2,704,892.89 96.71

物业出租及管理 273,484.01 9.25 221,341.64 4.09 101,888.37 2.51 44,098.35 1.58

其他业务收入 66,345.76 2.24 108,165.98 2.00 71,338.29 1.76 47,937.01 1.71

合计 2,956,000.74 100.00 5,413,331.10 100.00 4,052,568.48 100.00 2,796,928.25 100.00

公司营业收入主要由房地产物业销售业务、物业出租及管理业务、酒店运营

业务和其他业务构成。公司主营业务为房地产开发，公司主营业务突出，近三年

92

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主营业务收入占收入总额的比例均保持在 98%左右，主要以房地产物业销售、物

业出租及管理为主。最近三年及一期，公司房地产开发业务收入分别为

2,748,991.24 万元、3,981,230.19 万元、5,305,165.12 万元和 2,889,654.98 万元。

其中，房地产物业销售占营业收入比分别为 96.71%、95.73%、93.91%和 88.50%。

房地产物业销售板块分为普通住宅地产和商业地产，主要以普通住宅地产为主，

2018 年公司普通住宅地产占房地产物业销售比例为 57.60%。公司其他业务收入

主要是合作项目管理费收入。

2017 年公司主营业务收入较 2016 年增加 1,232,238.95 万元，增幅 44.83%。

2018 年公司主营业务收入较 2017 年增加 1,323,934.93 万元，增幅 33.25%。近三

年，新城控股业绩波动主要受房地产物业销售情况的影响。

最近三年及一期，新城控股房地产物业销售项目的结转收入、结转成本、结

转面积以及总体结算均价情况如下表所示：

最近三年及一期公司销售项目结转情况

项目 2019 年 1-9 月 2018 年度 2017 年度 2016 年度

结转收入（万元） 2,616,170.98 5,083,823.48 3,879,341.82 2,704,892.89

结转成本（万元） 1,745,947.09 3,279,920.07 2,527,545.19 1,971,106.07

结转面积（平方米） 2,548,449.00 4,453,962.00 5,077,838.00 3,259,951.00

结算均价（元/平方米） 10,265.74 11,414.62 10,582.62 9,849.22

2017 年房地产物业销售实现结转收入较 2016 年增加 1,174,448.93 万元，增

幅 43.42%；2018 年房地产物业销售实现结转收入较 2017 年增加 1,204,481.66 万

元，增幅 31.05%，公司近三年房地产物业销售实现结转收入逐年增长，主要因

当年交付项目增加、房地产物业销售结转面积大幅增长所致。

2、营业成本分析

最近三年及一期营业成本情况

单位：万元、%

项目 2019 年 1-9 月 2018 年度 2017 年度 2016 年度

93

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金额 比例 金额 比例 金额 比例 金额 比例

主营业务成本 1,829,039.94 97.58 3,351,289.11 97.78 2,558,625.04 97.97 1,980,057.80 98.15

其中：房地产物业

1,745,947.09 93.15 3,279,920.07 95.70 2,527,545.19 96.78 1,971,106.07 97.71

销售

物业出租及管理 83,092.85 4.43 71,369.05 2.08 31,079.85 1.19 8,951.73 0.44

其他业务成本 45,332.79 2.42 76,035.60 2.22 52,890.35 2.03 37,357.79 1.85

合计 1,874,372.73 100.00 3,427,324.71 100.00 2,611,515.39 100.00 2,017,415.59 100.00

随着公司营业收入的持续增长，营业成本呈逐年上升趋势。最近三年及一期，

公司营业成本分别为 2,017,415.59 万元、2,611,515.39 万元、3,427,324.71 万元和

1,874,372.73 万 元 ， 其 中 房 地 产 物 业 销 售 成 本 分 别 为 1,971,106.07 万 元 、

2,527,545.19 万元、3,279,920.07 万元和 1,745,947.09 万元，占营业成本比例分别

为 97.71%、96.78%、95.70%和 93.15%。

3、利润情况分析

最近三年及一期利润情况

单位：万元、%

2019 年 1-9 月 2018 年度 2017 年度 2016 年度

项目

毛利润 毛利率 毛利润 毛利率 毛利润 毛利率 毛利润 毛利率

主营业务 1,060,615.04 36.70 1,953,876.01 36.83 1,422,605.15 35.73 768,933.44 27.97

其中：房地产物业销售 870,223.89 33.26 1,803,903.41 35.48 1,351,796.63 34.85 733,786.82 27.13

物业出租及管理 190,391.15 69.62 149,972.60 67.76 70,808.52 69.50 35,146.62 79.70

其他业务 21,012.97 31.67 32,130.38 29.70 18,447.94 25.86 10,579.22 22.07

毛利润合计/综合毛利率 1,081,628.02 36.59 1,986,006.39 36.69 1,441,053.09 35.56 779,512.66 27.87

最近三年及一期，公司整体业务毛利率分别为 27.87%、35.56%、36.69%和

36.59%，其中房地产物业销售业务的毛利率分别为 27.13%、34.85%、35.48%和

33.26%。公司近几年销售毛利率逐年上升，主要因部分毛利率较高的项目集中交

付所致。

最近三年及一期，公司营业利润分别为 423,192.48 万元、835,969.03 万元、

1,564,345.81 万元和 536,122.39 万元；利润总额分别为 428,996.36 万元、837,056.76

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万元、1,576,714.64 万元和 541,568.25 万元；实现净利润分别为 315,593.83 万元、

626,036.27 万元、1,220,881.06 万元和 417,925.58 万元，近三年均呈稳步上升趋

势。

（四）发行人主要业务板块经营情况

发行人主营业务为房地产开发与销售。近三年，发行人房地产开发业务收入

占收入总额的比例总体上均保持在 98%左右。

1、发行人房地产开发资质

截至 2019 年 9 月末，新城控股获得的主要房地产开发资质如下表所示：

截至 2019 年 9 月末发行人获得主要房地产开发资质情况

序号 公司名称 资质等级 证书有效期

1 唐山新城丰荣房地产开发有限公司 暂定资质证书 2020/7/16

2 常州兴都房地产开发有限公司 资质证书（暂贰） 2020/7/15

3 宁波悦隆房地产开发有限公司 暂定资质证书（三级） 2020/7/31

4 日照亿昶房地产开发有限公司 暂定资质证书 2019/10/31

5 潍坊亿拓房地产开发有限公司 暂定资质证书 2019/12/31

6 天津市滨海新区新城悦鑫房地产开发有限公司 暂定资质证书 2020/4/30

7 宿州新城金悦房地产开发有限公司(已退出) 暂定资质证书 2020/6/23

8 南通招鑫置业有限公司 暂定二级 2020/7/29

9 郑州隆城吾悦房地产开发有限公司 资质证书（三级） 2022/2/28

10 包头市新城亿卓房地产开发有限公司 暂定资质证书 2019/11/13

11 随州新城悦博房地产开发有限公司 资质证书（暂定） 2020/3/7

12 仁寿亿辉房地产开发有限公司 暂定资质证书（三级） 2021/6/28

13 宿州新城亿博房地产开发有限公司 暂定资质证书 2020/7/25

14 常州新城金郡房地产有限公司 资质证书暂贰级 2020/1/11

15 泰安新城悦盛房地产开发有限公司 暂定资质证书 2020/4/8

16 浙江鳌盛房地产开发有限公司 暂定资质证书 2021/7/15

17 邳州锦道房地产开发有限公司 资质证书（暂贰） 2020/3/5

18 重庆天联置业有限责任公司 资质证书（三级） 2020/8/24

19 昆明新城亿博房地产开发有限公司 暂定资质证书 2020/3/27

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20 西咸新区新城悦泽房地产开发有限公司 资质证书（暂定级） 2020/6/19

21 合肥新城亿瑞房地产有限公司 资质证书（暂定） 2020/6/10

22 常州新城亿欣房地产开发有限公司 资质证书（暂贰） 2020/5/27

23 青岛慧鼎置业有限公司 暂定资质证书 2019/12/3

24 简阳嘉欣瑞恒投资开发有限公司 暂定资质证书（三级） 2021/2/7

25 昆山德睿房地产开发有限公司 暂定资质证书（三级） 2020/11/17

26 淄博新城华云房地产开发有限公司 暂定资质证书 2020/7/10

27 德阳新城亿博房地产开发有限公司 资质证书（二级） 2022/5/9

28 温岭新城悦盛房地产开发有限公司(已退出) 资质证书（暂三） 2020/8/28

29 石家庄亿润房地产开发有限公司 暂定资质证书 2020/4/29

30 沧州浩铭创置房地产开发有限公司 暂定资质证书 2020/3/6

31 天津国能滨海置业有限公司 资质证书（四级）副本 2021/5/31

32 长沙新城万博置业有限公司 资质证书（三级） 2020/3/31

33 邛崃亿睿房地产开发有限公司 暂定资质证书（二级） 2021/6/28

34 北京新城万隆房地产开发有限公司 暂定资质证书 2019/12/6

35 成都市津地房地产开发有限公司 暂定资质证书（三级） 2021/6/28

36 宁波凯拓房地产发展有限公司 资质证书（三级） 2020/6/30

37 杭州新城创宏房地产开发有限公司 资质证书（三级） 2021/1/28

38 常熟金宸房地产开发有限公司 暂定资质（二级） 2020/9/29

39 上海新城创域房地产有限公司 资质证书（暂定） 2019/12/31

40 上海新城万嘉房地产有限公司 资质证书（二级） 2021/12/31

41 南昌新城悦盛房地产发展有限公司 资质证书（四级） 2020/10/31

42 峨眉山市亿盛房地产开发有限公司 暂定资质证书（三级） 2021/10/24

43 郑州舜杰新城房地产开发有限公司 暂定资质证书 2021/7/11

44 高唐县新城创置房地产开发有限公司 资质证书（暂定） 2020/9/19

45 昆明新城万博房地产发展有限公司 资质证书（四级） 2022/2/2

46 西安亿翰房地产开发有限公司 资质证书（暂定级） 2020/1/31

47 南京汇隆房地产有限公司 资质证书（暂二） 2020/7/4

48 苏州晟铭房地产开发有限公司 暂定资质证书（二级） 2020/4/14

49 常州新城创恒房地产开发有限公司 资质证书(暂贰) 2020/6/9

50 张家港志成房地产开发有限公司 暂定资质（二级） 2020/9/28

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51 西安新城吾悦房地产开发有限公司 暂定资质证书 2020/7/31

52 长春新城悦盛房地产发展有限公司 暂定资质证书 2019/10/31

53 杭州新城松郡房地产开发有限公司 暂定资质证书 2020/1/24

54 苏州金世纪房地产开发有限公司 暂定资质证书（二级） 2019/10/21

55 南京新城创汇房地产有限公司 资质证书（暂三） 2020/4/6

56 上海玺越房地产开发有限公司 暂定资质副本 2020/12/31

57 句容万博房地产开发有限公司 资质证书（二级） 2020/5/6

58 江苏通佳置业有限公司 暂定资质证书 2020/4/10

59 杭州新城美佳房地产开发有限公司 暂定资质证书 2020/11/3

60 阜阳新城亿博房地产开发有限公司 暂定资质证书 2020/9/25

61 天津新城悦茂房地产开发有限公司 暂定资质证书 2020/4/30

62 泰兴新城万博房地产开发有限公司 暂定资质证书（二级） 2020/3/5

63 杭州新城鼎宏房地产开发有限公司 暂定资质证书 2020/2/28

64 常州新城房产开发有限公司 资质证书（壹级） 2021/12/31

房地产开发资质（暂定

65 亳州悦通房地产开发有限公司 2020/8/12

级）

66 肇庆亿博房地产开发有限公司 暂定资质证书 2021/12/31

67 滁州新城悦博房地产开发有限公司 资质证书（暂定级） 2020/4/1

68 常州新城亿瑞房地产开发有限公司 资质证书（暂贰级） 2020/8/30

69 台州新城万博房地产发展有限公司 暂定资质证书 2020/7/22

70 嘉善盛泰置业有限公司 资质证书（暂定） 2020/3/28

71 淮安融侨置业有限公司 暂定资质（二级） 2020/11/11

72 青岛慧泰置业有限公司 暂定资质证书 2020/4/15

73 惠州俊安实业有限公司 暂定资质证书 2019/12/28

74 泰州开泰汽车城发展有限公司 暂定资质证书（二级） 2020/7/23

75 遵义新城亿博房地产开发有限公司 资质证书（暂定资质） 2021/1/29

76 淮安新城亿博房地产开发有限公司 暂定资质证书（二级） 2020/4/12

77 启东碧和房地产开发有限公司 资质证书正本（暂定） 2020/4/30

78 重庆北麓置业有限公司 资质证书（二级） 2021/11/29

79 盐城新城亿盛房地产开发有限公司 暂定资质证书（二级） 2020/6/9

80 阜阳新城悦晟房地产开发有限公司 资质证书（暂定） 2020/5/15

81 阜阳中之环置业有限公司 资质证书（暂定） 2020/6/28

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82 东莞亿泰房地产开发有限公司 暂定开发资质证书 2020/2/14

83 长沙悦博房地产开发有限公司 暂定资质证书 2020/3/10

84 桂林新城万博房地产开发有限公司 资质证书（四级） 2020/3/15

85 淮安新城亿祥房地产开发有限公司 暂定资质证书（贰级） 2020/7/21

86 简阳市亿晟房地产开发有限公司 资质证书（暂定三级） 2021/10/24

87 镇江悦璟房地产开发有限公司 暂定资质证书（二级） 2020/5/27

88 沭阳碧新房地产开发有限公司 暂定资质（二级） 2020/3/13

89 常州卓盛房地产发展有限公司 资质证书（暂贰级） 2020/10/21

90 钦州新城万博房地产开发有限公司 暂定资质证书 2020/4/3

91 沧州万合金郡房地产开发有限公司 暂定资质证书 2020/7/11

92 台州新城亿旭房地产开发有限公司 暂定资质(三级) 2020/10/27

93 南宁亿文房地产开发有限公司 暂定资质证书 2020/1/29

94 天津新城悦弘房地产开发有限公司 暂定资质证书 2020/4/30

95 海口新城万博房地产发展有限公司 资质证书（三级） 2020/5/22

96 安庆新城悦盛房地产发展有限公司 资质证书（二级） 2020/3/20

97 镇江广丰房地产有限公司 暂定资质证书（二级） 2020/2/8

98 北京新城金郡房地产开发有限公司 暂定资质证书 2020/1/10

99 上海睿涛房地产开发有限公司 暂定资质正本 2020/12/31

100 芜湖悦顺房地产有限公司 资质证书（暂定） 2020/6/30

101 上海佘山乡村俱乐部有限公司 资质证书正本（暂定） 2019/12/31

102 苏州盛玺房地产有限公司 暂定资质（叁级） 2020/8/5

103 南昌亿卓房地产开发有限公司 暂定资质证书 2020/4/2

104 上海茂璟置业有限公司 资质证书（暂定） 2019/12/31

105 溧阳吾悦创盛房地产开发有限公司 暂定资质二级 2020/4/10

106 包头市新城亿博房地产开发有限公司 资质证书（肆级） 2022/7/15

107 临沂新城吾悦置业有限公司 暂定资质证书 2020/1/19

108 宿迁新城恒力房地产有限公司 暂定资质（二级） 2020/11/1

109 新昌县富高置业有限公司 暂定资质证书 2020/5/17

110 潍坊亿晟房地产开发有限公司 暂定资质证书 2019/12/31

111 惠州中奕房地产开发有限公司 暂定资质证书 2021/6/2

112 济宁新城悦盛置业有限公司 暂定资质证书 2020/7/15

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 新城控股集团股份有限公司 2020 年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

113 太原新城凯拓房地产开发有限公司 资质证书（肆级） 2021/6/5

114 重庆盛牧房地产开发有限公司 资质证书（暂二） 2020/7/11

115 六安亿博房地产开发有限公司 暂定资质证书 2020/3/31

116 高邮市新城亿博房地产开发有限公司 暂定资质证书（二级） 2020/7/4

117 苏州新城创盛置业有限公司 资质证书（贰级） 2019/12/28

118 天津新城悦荣房地产开发有限公司 暂定资质证书（四级） 2020/8/31

119 镇江新城亿宏房地产开发有限公司 暂定资质证书（二级） 2019/11/13

120 上海碧罗房地产开发有限公司 资质证书（暂定） 2019/12/31

121 嘉善尚湾房地产开发有限公司 资质证书正本（暂定） 2020/4/10

122 汉中新城万博房地产开发有限公司 暂定资质证书 2020/2/22

123 淮北新城亿轩房地产开发有限公司 资质证书（暂定） 2019/12/26

124 台州德新园置业有限公司 暂定资质 2021/11/28

125 嘉兴新城悦鸿房地产开发有限公司 暂定资质证书 2020/7/10

126 贵港亿博房地产开发有限公司 暂定资质证书 2019/12/26

127 北京新城创宏房地产开发有限公司(已注销) 暂定资质证书 2019/12/6

128 宝应亿盛房地产开发有限公司 资质证书（二级） 2020/7/4

129 南京新城亿欣房地产开发有限公司 资质证书（暂二） 2020/5/14

130 苏州灏溢房地产开发有限公司 暂定资质证书（二级） 2020/7/23

131 镇江颐发房地产开发有限公司 暂定资质证书（二级） 2020/4/3

132 肇庆市鼎泰房地产有限公司 资质证书（四级） 2022/5/4

133 常州万方新城房地产开发有限公司 资质证书暂贰级 2019/10/31

134 合肥新城亿盛房地产有限公司 资质证书（暂定） 2020/1/9

135 西安新锦樾房地产开发有限公司 资质证书（暂定级） 2020/6/30

136 常州新城悦佳房地产开发有限公司 资质证书(暂贰) 2020/4/3

137 唐山亿茂房地产开发有限公司 资质证书（四级） 2021/6/24

138 徐州市贾汪区亿睿房地产开发有限公司 暂定资质证书（贰级） 2020/9/10

139 南通新城创置房地产有限公司 暂定二级资质 2020/6/23

140 宿迁新城亿盛房地产有限公司 资质证书（暂二级） 2020/9/19

141 海盐亿博房地产开发有限公司 暂定资质证书 2020/2/1

142 常熟万中城房地产有限公司 暂定资质证书（贰级） 2019/10/7

143 邳州珍宝岛房地产有限公司 资质证书（暂贰） 2020/3/13

99

 新城控股集团股份有限公司 2020 年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

144 天津新城悦郡房地产开发有限公司 暂定资质证书 2020/6/30

145 长沙凯拓房地产开发有限公司 暂定开发资质 2020/5/7

146 上海拓裕房地产开发有限公司 暂定资质正本 2020/12/31

147 无锡新城创置房地产有限公司 资质证书二级 2019/11/1

148 贵州清镇新城亿博房地产开发有限公司 暂定资质证书 2021/1/8

149 重庆首铭房地产开发有限公司 资质证书（暂二） 2020/3/18

150 常州新城万佳房地产开发有限公司 资质证书（暂贰级） 2020/8/1

151 阜阳新城悦祥房地产开发有限公司 暂定资质证书 2020/6/19

152 泰兴市乾冠房地产开发有限公司 暂定资质证书（二级） 2020/6/20

153 昆明悦宸房地产开发有限公司 暂定资质证书 2020/9/26

154 杭州新城鼎佳房地产开发有限公司 暂定资质证书 2020/11/12

155 天津新城悦隆房地产开发有限公司 暂定资质副本 2020/8/31

156 瑞安市新城亿弘房地产开发有限公司 暂定资质证书 2021/6/16

157 巩义市悦宸置业有限公司 暂定资质证书 2021/7/30

158 南京新城创隆房地产有限公司 资质证书（核二） 2020/10/30

159 仙居悦盛房地产开发有限公司 暂定资质证书 2020/6/26

160 简阳市京新房地产开发有限公司 暂定资质证书（三级） 2021/4/19

161 合肥新城万弘房地产有限公司 资质证书（暂定） 2020/2/20

162 重庆铭睿房地产开发有限公司 暂定资质（二级） 2020/8/14

163 重庆悦璟房地产开发有限公司 资质证书（暂二） 2020/6/10

164 沧州市新城悦盛房地产开发有限公司 暂定资质（四级） 2020/4/18

165 宁波荣慈置业有限公司 资质证书（暂定三级） 2019/10/31

166 扬州启辉置业有限公司 暂定资质证书（二级） 2020/11/19

167 佛山鼎域房地产有限公司 资质证书（四级） 2020/5/21

168 巩义市悦晟置业有限公司 暂定资质证书 2021/7/30

169 重庆东睿房地产开发有限公司 资质证书（暂二） 2019/11/30

170 来安金弘新房地产有限公司 资质证书（暂三） 2019/10/30

171 镇江领尚房地产有限公司 暂定资质证书（三级） 2020/5/30

172 宿迁新城亿辉房地产有限公司 暂定资质（二级） 2020/11/13

173 常州亿泰房地产开发有限公司 资质证书暂贰级 2020/6/24

174 上海嘉禹置业有限公司 资质证书副本（暂定） 2020/10/31

100

 新城控股集团股份有限公司 2020 年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

175 湖州新城亿瑞房地产开发有限公司 暂定资质证书 2021/6/12

176 苏州亿崧伟圣房地产开发有限公司 暂定资质证书（二级） 2020/8/7

177 北京悦创房地产开发有限公司 暂定资质证书 2020/3/27

178 宿迁力达置业有限公司 暂定资质（二级） 2020/3/21

179 常熟中置房地产有限公司 资质证书（贰级） 2020/11/9

180 吴江恒力地产有限公司 暂定资质证书（二级） 2020/11/19

181 如皋市亿晟房地产有限公司 暂定二级资质 2020/8/19

182 银川新城吾悦房地产开发有限公司 暂定资质 2020/8/26

183 金华锦海置业有限公司 资质证书（暂定级） 2020/7/25

184 兴化新城亿恒房地产开发有限公司 暂定二级资质证书 2019/12/20

185 襄阳新城亿博房地产开发有限公司 暂定资质证书 2020/10/31

186 张家港市祥盛房地产开发有限公司 暂定资质证书（贰级） 2020/6/24

187 镇江亿腾房地产开发有限公司 暂定资质证书（二级） 2020/5/27

188 乐清昌悦置业有限公司 暂定资质证书 2021/4/28

189 成都市亿熠房地产开发有限公司 暂定资质证书（三级） 2021/8/1

190 东台市新城悦盛房地产开发有限公司 暂定资质证书 2020/7/4

191 金华新城创域房地产开发有限公司 资质证书（暂定级） 2020/5/31

192 常州凯拓房地产开发有限公司 资质证书（暂贰） 2020/3/13

193 海丰县振业房地产开发有限公司 暂定资质证书 2020/1/2

194 常州新城宏业房地产有限公司 暂定资质（二级） 2020/12/19

195 重庆鼎华隆房地产开发有限公司 资质证书（暂二） 2020/5/8

196 宝鸡新城万博房地产开发有限公司 资质证书(肆级） 2021/1/31

197 苏州新城万瑞房地产有限公司 暂定资质证书（二级） 2020/1/29

198 南京明弘新房地产开发有限公司 资质证书（暂二） 2020/10/11

199 东台市新碧房地产开发有限公司 暂定资质证书（二级） 2020/7/15

200 南京新城创锦房地产有限公司 资质证书（暂二） 2020/4/3

201 天津新城悦达房地产开发有限公司 暂定资质证书 2020/8/31

202 太原新城悦拓房地产开发有限公司(已退出) 资质证书（暂定级） 2020/6/25

203 宁波新城万博房地产发展有限公司 资质证书（三级） 2019/10/31

204 廊坊市海润达房地产开发有限公司 资质证书（肆级） 2021/6/21

205 新城控股集团股份有限公司 资质证书（壹级） 2022/1/17

101

 新城控股集团股份有限公司 2020 年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

206 盐城新城亿佳房地产开发有限公司 暂定资质证书（二级） 2020/6/24

207 杭州新城德佳房地产开发有限公司 暂定资质证书 2020/11/12

208 延安市宝塔区亿博房地产开发有限公司 暂定资质证书 2020/5/22

209 苏州嘉众房地产开发有限公司 暂定资质证书（二级） 2019/11/13

210 苏州百翔置业有限公司 暂定资质证书（二级） 2020/11/19

211 嘉兴新城创盛房地产开发有限公司 资质证书副本（四级） 2022/2/18

212 西安悦晟房地产开发有限公司 资质证书（暂定级） 2020/3/31

213 江苏环太湖文化艺术城置业投资有限公司 暂定资质（二级） 2020/12/19

214 淮安新城亿禄房地产有限公司 暂定资质证书（二级） 2020/9/19

215 常熟亿璟房地产有限公司 暂定资质（二级） 2020/9/19

216 宁乡市悦宏房地产开发有限公司 暂定开发资质 2020/8/18

217 南京锐昱房地产开发有限公司 资质证书（暂三） 2020/4/30

218 合肥新城亿拓房地产有限公司 资质证书（暂定） 2020/6/10

219 重庆亿臻房地产开发有限公司 资质证书（暂二） 2020/7/17

220 苏州创瑞房地产咨询有限公司 暂定资质证书（二级） 2020/4/18

221 成都市津城房地产开发有限公司 暂定资质证书（三级） 2021/5/3

222 乐清市梁荣置业有限公司 暂定资质证书 2021/9/11

223 舟山聚佑房地产开发有限公司 暂定资质证书 2020/9/24

224 玉环新城吾悦房地产开发有限公司 资质证书（肆级） 2020/5/2

225 威海亿卓房地产开发有限公司 暂定资质证书 2020/9/30

226 常州晟铭房地产开发有限公司 资质证书暂贰级 2020/4/23

227 长春新城万博房地产开发有限公司 暂定资质证书 2020/4/21

228 盐城市大丰区新城亿轩房地产开发有限公司 资质证书（暂定二级） 2020/4/3

229 常州新城亿捷房地产开发有限公司 暂定资质（二级） 2021/2/1

230 上海佳朋房地产开发有限公司 资质证书副本（暂定） 2020/3/9

231 仁寿佳鑫房地产开发有限公司 暂定资质证书（三级） 2021/1/29

232 长葛市新城亿晟房地产开发有限公司 暂定资质证书 2020/9/29

233 常州亿隆房地产开发有限公司 资质证书（暂贰） 2020/6/24

234 常州汇盛房地产发展有限公司 暂定资质（二级） 2020/12/19

235 沈阳亿博房地产开发有限公司 暂定资质证书 2020/3/6

236 恩平市亿恒房地产开发有限公司 资质证书（暂定） 2019/11/14

102

 新城控股集团股份有限公司 2020 年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

237 湖州新城亿拓房地产开发有限公司 暂定资质证书 2021/8/21

238 淮南新城吾悦房地产开发有限公司 资质证书（暂定级） 2020/3/20

239 天津新城创置房地产开发有限公司 资质证书（四级） 2021/2/28

240 西安威铭置业有限公司 资质证书（暂定级） 2020/4/30

241 温州新城亿博房地产开发有限公司 暂定资质证书（一级） 2020/1/23

242 西安新城万博房地产开发有限公司 资质证书（四级） 2020/12/10

243 重庆亿尊投资有限公司 资质证书（暂二） 2020/5/27

244 烟台亿腾房地产开发有限公司 暂定资质证书 2020/1/31

245 重庆吾悦房地产开发有限公司 暂定资质（二级） 2020/12/25

246 平湖新城万博商业开发有限公司 资质证书（三级） 2021/4/23

247 启东市新城万博房地产开发有限公司 暂定资质证书（二级） 2020/7/4

248 平湖悦佳房地产开发有限公司 资质证书（暂定） 2021/6/13

249 常州新城悦尚房地产开发有限公司 资质证书（暂贰） 2020/6/20

250 金华新城亿佳房地产开发有限公司 暂定开发资质证书 2020/8/31

251 西安创樾房地产开发有限公司 暂定资质证书 2020/10/31

252 平湖创锦房地产有限公司 资质证书（三级） 2020/11/12

253 九江市悦祥房地产开发有限公司 暂定资质证书 2020/7/23

254 嘉善荣安置业有限公司 资质证书（暂定） 2020/10/31

255 莒县悦隽置业有限公司 暂定资质证书 2019/10/31

256 杭州新城创盛房地产开发有限公司 资质证照（三级） 2020/6/16

257 天津新城悦恒房地产开发有限公司 暂定资质证书 2020/3/31

258 湖州新城亿捷房地产开发有限公司 暂定资质证书 2021/8/21

259 常州新龙创置房地产开发有限公司 资质证书（暂贰） 2020/4/8

260 株洲欣盛万博置业有限公司 资质证书（暂定） 2020/9/3

261 扬中市新城悦盛房地产开发有限公司 暂定开发资质（二级） 2020/8/1

262 连云港新城万博房地产开发有限公司 暂定资质（二级） 2020/11/1

263 阳谷裕昌置业有限公司 资质证书（暂定） 2020/6/28

264 张家港市创鸿房地产开发有限公司 暂定资质（二级） 2020/4/12

265 合肥新城创晟房地产有限公司 资质证书（暂定） 2020/4/2

266 北京新城创置房地产开发有限公司 暂定资质证书 2020/4/25

267 成都兴青房地产开发有限公司 暂定资质证书（三级） 2021/3/5

103

 新城控股集团股份有限公司 2020 年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

268 瑞安市吾悦房地产开发有限公司 暂定资质（三级） 2019/12/14

269 商丘悦恒房地产开发有限公司(已退出) 暂定资质证书 2021/7/2

270 苏州新城创恒房地产有限公司 暂定资质证书（三级） 2020/11/17

271 泰兴市乾元房地产开发有限公司 暂定资质（二级） 2020/10/28

272 南宁吾悦房地产开发有限公司 暂定资质证书 2020/7/30

273 江苏兰华投资开发有限公司 暂定资质（三级）证书 2020/9/15

274 盐城新城亿鸿房地产开发有限公司 资质证书（暂定贰级） 2019/11/28

275 内江新城悦盛房地产开发有限公司 暂定资质（三级） 2022/10/9

276 常州绿都房地产有限公司 资质证书（壹级） 2020/11/2

277 湖州新城鼎佳房地产开发有限公司 资质证书（四级） 2021/8/15

278 嵊州新城禧盛房地产发展有限公司 资质证书（四级） 2022/4/29

279 嘉善骏盛房地产开发有限公司 资质证书副本（暂定） 2020/9/20

280 博罗信德实业有限公司 暂定资质证书 2020/6/3

281 河北金郡房地产开发有限公司 暂定资质证书 2020/1/9

282 昆明新城吾悦房地产发展有限公司 资质证书（四级） 2020/11/29

283 蚌埠新城亿鑫房地产开发有限公司 暂定资质证书 2020/8/31

284 昭通亿博房地产开发有限公司 核定资质（四级） 2022/10/22

285 平湖亿润房地产开发有限公司 资质证书（暂定） 2020/7/18

286 晋宁滇池置业有限公司 暂定资质证书 2020/6/12

暂定资质证书暂贰级

287 镇江悦盛房地产发展有限公司 2019/11/3

（正本）

288 绍兴豪湖房地产开发有限公司 暂定资质证书 2020/3/31

289 盐城新城亿博房地产开发有限公司 暂二级开发资质证书 2020/6/6

290 徐州新城亿恒房地产开发有限公司 资质证书（暂贰） 2020/2/1

291 郑州新城亿博房地产开发有限公司 暂定资质证书 2021/3/14

292 南京新城亿博房地产开发有限公司 暂定资质证书（二级） 2020/2/1

293 南京新城万隆房地产有限公司 资质证书（二级） 2020/9/24

294 青岛双城房地产有限公司 暂定开发资质 2020/3/30

295 马鞍山亿佳房地产开发有限公司 暂定资质证书 2020/10/29

296 唐山郡成房地产开发有限公司 暂定资质证书 2020/1/7

297 青岛特成房地产开发有限公司 暂定资质证书 2020/4/30

298 齐河坤新置业有限公司 暂定资质证书 2020/6/30

104

 新城控股集团股份有限公司 2020 年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

299 佛山鼎图房地产有限公司 核定资质（四级） 2020/9/26

300 蚌埠新城亿腾房地产有限公司 暂定资质证书 2020/8/31

301 潍坊亿欣房地产开发有限公司 暂定资质证书 2019/12/31

302 南京新城广闳房地产有限公司 暂定资质（二级） 2020/7/21

303 南京新城万顺房地产有限公司 资质证书（核二） 2020/5/17

304 湘潭和宇置业有限公司 资质证书（三级） 2022/3/18

305 北海亿博房地产开发有限公司 暂定资质证书 2019/11/28

306 扬州新城亿晟房地产开发有限公司 暂定资质证书（二级） 2020/2/25

307 合肥新城创宏房地产有限公司 资质证书（暂定） 2020/2/25

308 南昌吾悦房地产开发有限公司 资质证书（四级） 2022/6/5

309 合肥新城吾悦房地产开发有限公司 暂定资质证书 2020/9/9

310 南宁亿瀚房地产开发有限公司 暂定资质证书 2020/7/31

311 济南新城创置房地产开发有限公司 资质证书（叁级） 2021/8/21

312 昆明新城亿煊房地产开发有限公司 暂定资质证书 2020/6/28

313 常州新城悦兴房地产开发有限公司 资质证书暂贰级 2020/7/4

314 天津新城亿恒房地产开发有限公司 暂定资质证书 2020/3/31

315 涟水新城悦盛房地产开发有限公司 暂定资质证书二级 2020/6/20

316 肇庆亿超房地产有限公司 资质证书（肆级） 2022/8/12

317 桐乡卓盛房地产发展有限公司 资质证书（四级） 2021/10/19

318 绍兴新城亿佳房地产开发有限公司 暂定资质证书 2021/9/10

319 天津俊安房地产开发有限公司 资质证书（四级） 2020/4/30

320 中山市岚彩房地产开发有限公司 资质证书（四级） 2022/4/2

321 温岭新城悦嘉房地产开发有限公司 资质证书（暂一） 2020/5/12

322 张家港保税区耀辉房地产开发有限公司 暂定资质证书（贰级） 2020/5/6

323 苏州正信置业发展有限公司 暂定资质（二级） 2020/10/10

324 慈溪新城吾悦房地产开发有限公司 资质证书 2021/7/7

325 苏州聿盛房地产开发有限公司 暂定资质证书（二级） 2020/2/25

326 天津市津南区新城吾悦房地产开发有限公司 资质证书（肆级） 2021/6/30

327 晋江新城吾悦发展有限公司 暂定资质证书 2022/6/9

328 金华新城亿宏房地产开发有限公司 暂定开发资质证书 2020/9/12

329 天津新城悦锦房地产开发有限公司 暂定资质证书（四级） 2020/8/31

105

 新城控股集团股份有限公司 2020 年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

330 齐河县新城创置房地产开发有限公司 暂定资质证书 2020/3/31

331 瑞安市鸿熹置业有限公司 暂定资质证书 2021/2/28

332 惠州市辰邦实业有限公司 资质肆级 2020/12/31

333 义乌吾悦房地产发展有限公司 资质证书（四级） 2022/6/4

334 南京新保弘房地产有限公司 资质证书（暂二） 2020/1/21

335 天津和益房地产开发有限公司 暂定资质（四级） 2020/6/30

336 长沙君正房地产开发有限公司 暂定资质证书 2020/1/15

337 南通暄玺房地产有限公司 暂定二级资质 2020/1/4

338 常熟新城悦欣房地产开发有限公司 暂定资质证书（贰级） 2020/7/4

339 西宁新城亿博房地产开发有限公司 暂定资质证书 2020/1/14

340 淮安新城红悦房地产有限公司 暂定资质证书（贰级） 2020/5/14

341 天津新城宝郡房地产开发有限公司 资质证书（四级） 2021/12/31

342 常熟金俊房地产开发有限公司 暂定资质（二级） 2020/10/11

343 桂林亿瀚房地产开发有限公司 暂定资质证书 2019/12/6

344 雅安市亿弘房地产开发有限公司 暂定资质证书（三级） 2021/9/19

2、房地产开发业务情况

新城控股的主营业务为房地产开发与销售，其经营模式以自主开发销售为主，

2013 年底开始尝试进行合作开发。新城控股的业务板块分为住宅地产开发和商

业地产开发。

新城控股的商业地产开发业务主要经营商业综合体的开发及运营管理，其房

地产产品以出售为主，辅以自持运营及对外租赁。报告期内，新城控股商业地产

开发的销售收入占其商业地产开发总收入的比例保持在 90%以上。

新城控股的商业地产开发业务的主要产品为商业综合体，包括销售型物业和

持有型物业两部分。其中，销售型物业供对外出售，主要包括住宅、写字楼、酒

店及酒店式公寓、沿街商铺等；持有型物业供自持运营或对外租赁，主要是购物

中心。根据整体定位不同，新城控股开发的商业综合体可分为三类：

（1）定位高端、主打国际精品的“国际广场”系列，与之配套的一般为中高

端写字楼、中高端酒店、高端酒店式公寓，代表项目为位于常州的吾悦国际广场；

（2）以缤纷、动感、塑造区域型时尚商业中心为特点的“城市广场”系列，

106

 新城控股集团股份有限公司 2020 年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

与之配套的一般为中高端酒店及酒店式公寓，代表项目为位于苏州的吴江吾悦广

场、张家港吾悦广场；

（3）致力于成为便捷社区生活中心的“生活广场”系列，与之配套的一般为

中端写字楼、酒店及酒店式公寓，代表项目为位于常州的吾悦生活广场。

新城控股的住宅地产开发业务经营模式以自主开发为主，2013 年底开始尝

试进行合作开发，合作对象包括旭辉集团股份有限公司、上海歌斐资产管理有限

公司、上海市北高新集团（南通）有限公司、上海万科房地产有限公司等。新城

控股的主要产品为各类商品房，包括中高层住宅、低密度的多层住宅与别墅等。

为满足不同客户群体的需求与偏好，新城控股共推出四大产品系列，分别为：定

位于新婚夫妇首次置业需求的“启航”系列（代表项目包括香溢紫郡系列、悠活

城系列等）、定位于年轻家庭住房刚性需求的“乐居”系列（代表项目包括新城

金郡系列、香溢澜桥系列等）、定位于中高收入家庭改善型需求的“圆梦”系列

（代表项目包括新城公馆系列、西溪逸境系列等）、以及定位于高净值家庭改善

型需求的“尊享”系列（代表项目包括新城首府、新城帝景、新城碧翠等）。目

前，新城控股的业务范围主要集中于常州、上海、南京、苏州、无锡等长三角区

域，未来计划以长三角为核心，扩展至珠三角、环渤海和中西部全面发展的全国

布局，并将重点布局供需关系较为均衡、对周边城市具有较强吸附力的省会城市。

3、房地产业务经营状况

（1）发行人 2016-2018 年度及 2019 年 1-6 月房地产开发经营情况

2016-2018 年度及 2019 年 1-6 月新城控股房地产业务的主要经营数据如下表

所示：

发行人 2016-2018 年度及 2019 年 1-6 月房地产业务主要经营情况

报告期 2019 年 1-6 月 2018 年度 2017 年度 2016 年度

房地产物业销售收入（亿元） 144.84 508.38 387.93 270.49

占当期营业收入的比例（%） 84.88 93.91 95.73 96.71

房地产物业销售毛利率（%） 33.76 35.48 34.85 27.13

物业出租及管理收入（亿元） 17.10 22.13 10.19 4.41

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占当期营业收入的比例（%） 10.02 4.09 2.51 1.58

物业出租及管理毛利率（%） 69.00 67.76 69.50 79.70

销售面积（万平方米） 1,049.52 1,812.06 928.28 575.00

销售金额（亿元） 1,224.18 2,210.98 1,264.722 650.60

竣工交付的子项目数量（个） 34 58 39 25

竣工面积（万平方米） 404 979.82 724.07 401.45

在建项目个数（个） 339 295 127 59

在建面积（万平方米） 8,849.40 7,158.91 2,665.62 1,037.36

新开工面积 2,096.93 4,957.34 2,066.26 850.02

购地均价（元/平方米） 2,990 2,330.00 3,175.00 3,762.10

销售均价（元/平方米） 11,473.25 12,201.48 13,624.34 11,314.78

注：商业地产销售面积、销售金额数据不包含车位；住宅地产销售面积、销售金额数据

包含车位。

2016-2018 年度及 2019 年 1-6 月企业销售面积以及销售金额逐步增长，

2016-2018 年度及 2019 年 1-6 月企业销售面积分别为 575.00 万平方米、928.28

万平方米、1,812.06 万平方米和 1,049.52 万平方米，销售金额分别为 650.60 亿、

1,264.72 亿元、2,210.98 亿元和 1,224.18 亿元，近三年来始终保持增长趋势，且

2018 年较 2017 年和 2017 年较 2016 年均有大幅增长，主要系公司部分预售房源

集中在 2017 年和 2018 年竣工交付。物业出租及管理方面，最近三年企业物业出

租收入上涨平稳，但企业营业收入主要以房地产物业销售为主，物业出租及管理

收入占营业收入份额较小。项目建设方面，最近三年企业在建项目、在建总建筑

面积以及新开工面积均同步上涨，2018 年末企业在建项目为 295 个，在建总面

积和新开工面积均较 2017 年末有大幅度的上涨。

2公司合同销售金额为公司当年与购房者签订销售合同所体现的销售数字；而物业销售收入为公司当年完成

项目竣工验收，向购房者交付物业后确认的收入。目前房地产行业基本为期房销售，合同销售金额将在之

后二年体现为销售收入。合同销售金额与销售收入及预收账款间的差异主要为发行人合营项目销售金额。

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（2）分区域经营情况

最近三年及一期发行人主要业务所在地区房地产项目平均售价情况如下：

最近三年及一期发行人主要业务所在地区项目平均售价情况

单位：元/m2

城市 2019 年 1-9 月 2018 年 2017 年 2016 年

上海 44,937 49,531 37,567 25,593

南京 28,798 17,434 24,165 17,927

苏州 14,624 14,770 16,943 14,205

常州 14,742 13,275 12,186 10,419

无锡 14,672 15,468 13,067 9,837

武汉 11,340 13,201 12,401 9,356

长沙 9,769 9,322 16,586 4,495

镇江 9,614 11,885 6,952 6,892

杭州 20,569 20,813 21,920 19,837

南通 12,831 10,980 8,383 6,464

成都 8,785 5,408 9,186 7,003

海口 - - 15,457 11,844

济南 11,553 12,917 13,434 7,865

南昌 16,114 9,588 12,910 11,158

青岛 13,083 15,625 17,071 11,701

台州 10,407 9,867 12,941 14,308

长春 9,019 10,661 8,691 8,634

桐乡 - 10,230 20,681 9,454

安庆 - 5,413 7,499 6,470

嵊州 7,164 7,435 9,432 10,575

晋江 - 10,716 10,923 7,395

如皋 - 15,036 19,826 17,800

瑞安 - 18,898 18,577 25,698

扬州 8,296 10,437 11,841 -

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城市 2019 年 1-9 月 2018 年 2017 年 2016 年

义乌 - 15,988 17,950 17,671

衢州 - - 13,031 12,785

宁波 12,227 10,278 13,744 9,620

天津 12,212 13,564 14,993 -

合肥 12,412 14,577 13,863 -

最近三年及一期，发行人在南京、上海、苏州、常州、无锡、武汉等多地房

地产项目平均售价呈波动上升趋势。

2017 年，发行人在上海、南京、苏州、武汉、长沙等一、二线城市的房地

产项目平均售价较 2016 年均有所上升，嵊州等三、四线城市的房地产项目平均

售价较上年略微下降。

2018 年，发行人在上海、武汉、合肥、无锡等一、二线城市的房地产项目

平均售价较 2017 年均有所上升，南京、苏州、长沙、杭州、成都等城市的房地

产项目平均售价较上年略微下降。

最近三年及一期公司房地产物业销售结算收入分地区构成情况如下：

最近三年及一期房地产物业销售结算收入地区构成情况

单位：万元、%

2019 年 1-9 月 2018 年度 2017 年度 2016 年度

地区

金额 比例 金额 比例 金额 比例 金额 比例

南京 198,200.38 7.58 502,059.81 9.88 496,438.11 12.80 479,456.59 17.73

上海 4,559.77 0.17 1,234.85 0.02 120,848.94 3.12 450,830.75 16.67

常州 15,974.80 0.61 495,826.64 9.75 265,659.75 6.85 227,281.27 8.40

苏州 187,007.92 7.15 282,197.94 5.55 431,894.89 11.13 170,557.75 6.31

昆山 49.62 0.01 - - - - 7,964.39 0.29

无锡 464.42 0.02 1,031.65 0.02 78,229.68 2.02 51,102.98 1.89

长沙 93,486.71 3.57 126,141.90 2.48 18,986.75 0.49 38,713.51 1.43

镇江 2,208.16 0.08 62,980.55 1.24 361,876.37 9.33 - -

浙江 621,709.31 23.76 1,971,200.03 38.77 1,067,849.43 27.53 141,887.22 5.25

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2019 年 1-9 月 2018 年度 2017 年度 2016 年度

地区

金额 比例 金额 比例 金额 比例 金额 比例

其他 1,492,509.89 57.05 1,641,150.11 32.28 1,037,557.90 26.75 1,137,098.43 42.04

合计 2,616,170.98 100.00 5,083,823.48 100.00 3,879,341.82 100.00 2,704,892.89 100.00

发行人主要房地产物业销售项目位于江浙沪以及长三角地区，最近三年南京、

上海、常州、苏州的销售结转收入占比较大。2016 年度，南京、上海、常州三

地的销售结转收入占比分别为 17.73%、16.67%及 8.40%，合计约占销售结转收

入总额的 42.80%。近两年南京的销售结转收入逐渐上升，2016 年度已占销售结

转收入总额的 17.73%。

2017 年，公司房地产物业销售主要分布于南京、浙江、常州、镇江及苏州，

分别占销售结转收入总额的 12.80%、27.53%、6.85%、9.33%及 11.13%，合计约

占总销售结转收入的 67.64%。

2018 年，公司房地产物业销售主要分布于浙江、南京及常州，分别占销售

结转收入总额的 38.77%、9.88%、9.75%，合计约占总销售结转收入的 58.40%。

2018 年末发行人一、二线城市销售面积和待售面积占比情况

单位：平方米

待售面

地区 总可租售面积 销售结转面积 已售未结面积 待售面积

积占比

青岛 4,816,723.00 461,016.00 931,537.00 3,424,170.00 71%

苏州 8,685,917.00 2,693,125.00 2,051,321.00 3,941,471.00 45%

成都 3,361,484.00 448,627.00 620,972.00 2,291,885.00 68%

长沙 1,924,981.00 227,545.00 685,671.00 1,011,765.00 53%

天津 2,092,609.00 - 733,316.00 1,359,293.00 65%

重庆 3,334,080.00 328.00 503,122.00 2,830,630.00 85%

济南 1,409,040.00 33,750.00 631,695.00 743,595.00 53%

合肥 2,074,300.00 108,297.00 793,553.00 1,172,450.00 57%

上海 1,410,061.00 252,252.00 175,745.00 982,064.00 70%

南京 2,516,794.00 862,487.00 366,859.00 1,287,448.00 51%

昆明 1,954,283.00 21,371.00 539,384.00 1,393,528.00 71%

武汉 1,723,685.00 440,114.00 534,502.00 749,069.00 43%

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佛山 764,032.00 - 223,797.00 540,235.00 71%

西安 1,307,557.00 - 319,915.00 987,642.00 76%

宁波 1,354,682.00 449,306.00 204,752.00 700,624.00 52%

无锡 330,795.00 - 172,542.00 158,253.00 48%

长春 1,155,487.00 496,229.00 195,933.00 463,325.00 40%

太原 394,801.00 - 233,138.00 161,663.00 41%

南昌 717,458.00 375,785.00 33,494.00 308,179.00 43%

杭州 1,824,244.00 796,945.00 667,780.00 359,519.00 20%

南宁 503,695.00 - 65,920.00 437,775.00 87%

合计 43,656,708.00 7,667,177.00 10,684,948.00 25,304,583.00 58%

2018 年末，发行人在一、二线城市的主要待售区域集中在青岛、苏州、成

都、长沙、天津、重庆等地区，海口、南宁等地待售面积较小。发行人库存去化

周期一般为 2-3 年。

4、发行人房地产开发项目情况

（1）近三年竣工项目

2016-2018 年，新城控股竣工项目情况如下表所示：

发行人 2016-2018 年竣工项目情况

截至 2019 年 9 月末累

结转销 回款额（亿 房地产五证

项目名称 项目类别 经营模式 计结转销售额

售进度 元） 是否齐全

（亿元）

2018 年度新竣工

湘潭新城璟隽项目 住宅 房产销售 0.47 9% 4.99 是

长沙金茂湾项目（合作） 住宅 房产销售 18.88 37% 48.31 是

常州新城樾府 住宅 房产销售 12.03 91% 13.20 是

常州新城郡未来 住宅 房产销售 20.09 91% 22.13 是

绿都万和城 住宅 房产销售 51.19 69% 72.91 是

合肥北宸紫郡 住宅 房产销售 13.69 88% 15.30 是

济南新城香溢澜庭 住宅 房产销售 3.10 7% 42.51 是

杭州新城香悦半岛 住宅 房产销售 20.63 95% 21.62 是

杭州新城湾上风华 住宅 房产销售 14.72 91% 16.19 是

杭州万科溪望_万科 住宅 房产销售 34.01 95% 28.26 是

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嘉兴新城海上风华 住宅 房产销售 21.48 91% 23.62 是

南京新城保利天地（联合操盘） 住宅 房产销售 26.58 90% 29.56 是

上海新城上坤樾山 住宅 房产销售 43.15 81% 52.95 是

松江区洞泾镇地块_上坤 住宅 房产销售 38.47 48% 73.76 是

上海新城盛世 住宅 房产销售 15.57 91% 17.12 是

武汉新城璟汇 住宅 房产销售 12.82 91% 14.13 是

苏州新城碧桂园湖畔樾山（联合

住宅 房产销售 24.31 53% 45.96 是

操盘）

商开昆明项目 综合体 房产销售 15.85 57% 27.95 是

商业开发临沂项目 综合体 房产销售 13.61 87% 15.60 是

商开瑞安项目 综合体 房产销售 9.84 89% 11.05 是

商开扬州项目 综合体 房产销售 26.86 89% 30.03 是

商开南昌新建项目 综合体 房产销售 5.57 83% 6.56 是

平湖新城吾悦广场 综合体 房产销售 29.05 91% 31.76 是

商开泰兴项目 综合体 房产销售 28.04 91% 30.66 是

商开仙居项目 综合体 房产销售 4.28 10% 35.07 是

控股晋江项目 综合体 房产销售 13.68 88% 15.40 是

控股义乌项目 综合体 房产销售 38.67 95% 40.68 是

商业开发淮南项目 综合体 房产销售 7.54 44% 16.73 是

商业开发句容项目 综合体 房产销售 20.80 92% 22.71 是

2017 年度竣工

南京香悦澜山 住宅 房产销售 77.84 97% 79.95 是

南京花漾紫郡 住宅 房产销售 40.33 100% 41.70 是

常州新城公馆四期 住宅 房产销售 18.18 97% 33.53 是

常州新城金郡 住宅 房产销售 27.28 100% 27.45 是

常州帝景 住宅 房产销售 43.70 100% 43.70 是

无锡新城金峻苑 住宅 房产销售 5.50 100% 5.62 是

苏州新城郡未来 住宅 房产销售 40.66 97% 42.13 是

昆山新城郡尚海 住宅 房产销售 31.87 96% 33.09 是

常熟香溢璟庭 住宅 房产销售 11.27 100% 11.60 是

常熟虞悦豪庭 住宅 房产销售 25.95 100% 27.51 是

苏州湾上风华 住宅 房产销售 25.50 100% 28.04 是

苏州香溪源 住宅 房产销售 43.90 91% 48.50 是

吴江吾悦花园 住宅 房产销售 18.26 100% 21.43 是

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常熟万科公望_万科 住宅 房产销售 26.99 82% 32.99 是

上海花屿湾 住宅 房产销售 9.20 100% 9.37 是

杭州观璟庭 住宅 房产销售 11.21 96% 11.66 是

杭州红郡御庄 住宅 房产销售 24.21 95% 25.40 是

杭州澜颂奥府 住宅 房产销售 32.85 95% 34.50 是

武汉新城璟悦城 住宅 房产销售 26.70 100% 26.76 是

青岛香溢紫郡二期 住宅 房产销售 26.59 100% 26.60 是

青岛香溢紫郡一期 住宅 房产销售 5.91 100% 5.92 是

青岛卓越皇后道一期（青岛李沧

住宅 房产销售 12.71 95% 13.22 是

I 地块）

济南香溢紫郡 住宅 房产销售 19.93 100% 20.68 是

长沙新城国际花都 住宅 房产销售 17.03 71% 57.79 是

海口吾悦广场 综合体 房产销售 10.67 100% 10.67 是

如皋吾悦广场 综合体 房产销售 5.79 100% 5.79 是

桐乡吾悦广场 综合体 房产销售 28.41 95% 29.77 是

台州永悦华府 综合体 房产销售 26.28 60% 41.41 是

镇江吾悦广场 综合体 房产销售 22.95 100% 22.95 是

安庆吾悦广场 综合体 房产销售 16.66 100% 16.66 是

成都吾悦广场 综合体 房产销售 32.70 98% 34.21 是

长春吾悦广场 综合体 房产销售 8.26 100% 8.26 是

丹阳吾悦广场 综合体 房产销售 32.21 100% 32.21 是

宁波吾悦广场 综合体 房产销售 41.20 76% 54.17 是

衢州吾悦广场 综合体 房产销售 20.91 96% 21.85 是

嵊州吾悦广场 综合体 房产销售 43.45 78% 51.24 是

2016 年度竣工

常州新城帝景三期(29-31#) 住宅 房产销售 4.97 100% 4.97 是

无锡尚东雅园三期 住宅 房产销售 2.27 100% 2.27 是

南京珑湾花园二期 住宅 房产销售 0.59 100% 0.59 是

南京香悦澜山一期 住宅 房产销售 25.94 100% 25.94 是

上海香溢璟庭二期(住宅) 住宅 房产销售 9.38 100% 9.38 是

商业、办

上海金郡 A 四期 房产销售 7.96 100% 7.96 是

公

上海香溢荟苑 商业 房产销售 10.78 100% 10.78 是

南通香溢紫郡一期 A 区(住宅) 住宅 房产销售 3.63 100% 3.63 是

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南通香溢紫郡一期 A 区(商业、 商业、车

房产销售 0.31 100% 0.31 是

车位) 位

南通香溢紫郡一期 B 区(住宅) 住宅 房产销售 4.56 100% 9.42 是

上海水云间(住宅) 住宅 房产销售 11.69 100% 11.79 是

商业、车

上海水云间(商业、车位) 房产销售 2.35 100% 2.46 是

位

住宅、商

苏州红树湾二期 A 区 房产销售 10.90 100% 10.90 是

业

杭州金玺钰府 住宅 房产销售 0.20 100% 0.20 是

杭州西溪逸境 住宅 房产销售 8.48 100% 8.48 是

新城国际花都四期南区 住宅 房产销售 0.03 100% 0.03 是

南昌一期(住宅 1# 2# 3# 5# 6# 7#

住宅及住

8#及 1#底商 2#底商 3#底商 8# 销售 16.36 99% 16.67 是

宅底商

底商 S3 底商及地下车位)

南昌二期（金街 S5# S6# S7# S8# 商业、办

销售/

地下超市 9#公寓 10#公寓 11# 公、综合 13.72 99% 13.80 是

办公楼 12#办公楼） 体 租赁

商业、办 销售/

安庆一期 17.61 100% 17.61 是

公、住宅 租赁

丹阳吾悦广场 公寓 销售 2.53 100% 2.53 是

丹阳华府二期（别墅） 住宅 销售 3.03 100% 3.03 是

住宅、商

丹阳华府三期（住宅、商业 S8） 销售 2.69 100% 2.71 是

业

住宅、商 销售/

海口一期 22.38 100% 22.38 是

业 租赁

金坛吾悦广场-住宅 住宅 销售 9.96 100% 9.96 是

金坛吾悦广场-商铺（除 10、11、

商铺 销售 11.11 100% 11.11 是

12、16#楼）

金坛吾悦广场-停车楼（部分销

车位 销售 0.42 100% 0.42 是

售）

金坛吾悦广场-地下车位（可售） 车位 销售 0.11 100% 0.11 是

长春吾悦广场 住宅 销售 14.50 100% 14.50 是

长春吾悦广场 商业 销售 5.93 100% 5.95 是

张家港吾悦广场（二期公寓、三 住宅、商

销售 17.00 98% 17.02 是

期商业、三期住宅、三期车位） 业

镇江新城尚上城（三期住宅） 住宅 销售 2.18 96% 2.28 是

注：发行人竣工项目中销售进度较慢的项目主要为商业或商住项目，因其项目特点，去

化周期较普通住宅而言偏长，导致销售进度较慢，不存在捂盘惜售等情形。

115

 新城控股集团股份有限公司 2020 年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

为获取更多优质土地，尽可能避开土地招拍挂市场激烈的价格竞争，公司也

会采取在二级市场上通过收购股权的方式获取土地使用权。对于目标项目，公司

首先会聘请审计机构开展尽职调查，在此基础上对项目进行投资测算，综合考虑

项目的预期内部收益率、净利率、资金回笼情况、开盘周期、地理区位、与公司

战略的协同效应等因素，最终确定是否收购该项目以及该项目的收购对价。公司

收购项目公司股权时，按照非同一控制下企业合并处理，收购完成后，该项目公

司报表纳入公司合并报表范围。

截至 2018 年末，发行人未发生过拖欠工程款的情况。

（2）发行人项目租赁情况

发行人经营租赁项目的租金主要来自于向商铺收取的预收型租金款，于每季

度初收取。随着发行人在商业项目上运营能力的提升，以及吾悦广场基数的增长，

租金收入逐年增长。最近三年及一期发行人的项目租赁情况如下表所示：

发行人 2019 年 1-9 月竣工项目租赁情况

租金及管理费收入 租赁均价

项目名称 出租率(%)

（万元） （元/平方米/天）

2019 年三季度末

武进吾悦广场 15,489.76 3.58 99.58

吾悦国际广场 11,404.02 3.49 99.93

青浦吾悦广场 10,376.88 2.94 94.71

吴江吾悦广场 5,639.98 1.55 99.00

张家港吾悦广场 5,764.27 1.73 95.82

丹阳吾悦广场 7,567.14 2.12 99.68

海口吾悦广场 8,319.45 2.37 100.00

南昌吾悦广场 5,660.50 2.06 98.05

金坛吾悦广场 6,848.51 2.70 99.03

安庆吾悦广场 5,592.20 2.11 97.71

成都吾悦广场 6,693.95 2.94 99.09

116

 新城控股集团股份有限公司 2020 年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

桐乡吾悦广场 7,786.68 2.69 100.00

衢州吾悦广场 5,846.18 2.30 98.51

长春吾悦广场 7,036.82 1.72 98.03

诸暨吾悦广场 3,101.63 1.36 94.37

镇江吾悦广场 6,996.79 2.70 99.64

青岛吾悦广场 8,390.34 2.18 99.15

嵊州吾悦广场 6,131.48 2.52 99.45

如皋吾悦广场 5,940.68 2.36 100.00

宁波吾悦广场 4,961.28 1.89 97.64

南京吾悦广场 4,700.21 3.01 99.87

成都武侯吾悦广场 3,848.67 1.81 88.65

晋江吾悦广场 4,497.03 1.86 93.69

渭南吾悦广场 2,832.43 1.58 100.19

瑞安吾悦广场 9,084.43 3.19 100.00

义乌吾悦广场 6,580.06 2.68 100.00

淮南吾悦广场 4,992.62 2.32 99.78

台州黄岩吾悦广场 5,984.87 2.71 99.67

平湖吾悦广场 5,274.14 2.48 100.00

昆山吾悦广场 4,695.63 2.48 99.93

扬州吾悦广场 5,510.40 2.70 97.85

新建吾悦广场 4,369.48 1.91 94.32

昆明吾悦广场 5,701.90 3.18 93.51

泰兴吾悦广场 5,849.07 2.64 98.25

长沙吾悦广场 7,456.31 3.21 100.00

南宁吾悦广场 4,793.18 2.32 97.89

句容吾悦广场 5,184.55 1.94 96.72

117

 新城控股集团股份有限公司 2020 年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

临沂吾悦广场 5,564.47 2.48 99.22

玉环吾悦广场 5,914.79 2.84 100.00

启东吾悦广场 5,150.56 2.28 98.87

台州仙居广场 4,704.97 2.07 96.30

慈溪吾悦广场 6,774.06 2.61 94.67

上饶吾悦广场 2,498.46 2.40 99.29

合肥吾悦广场 3,112.89 2.80 100.00

淮安吾悦广场 2,242.57 2.70 100.00

钦州吾悦广场 1,665.11 2.20 100.00

西安西咸吾悦广场 703.98 3.28 100.00

延安吾悦广场 429.62 2.08 100.00

连云港赣榆吾悦广场 538.19 2.36 100.00

新城控股大厦 B 座 3,144.49 4.02 92.80

合计 279,347.69 - -

发行人 2016-2018 年竣工项目租赁情况

租金及管理费收入 租赁均价

项目名称

（万元） （元/平方米/天）

2018年度

常州吾悦广场 179,418,468 3.24

常州国际广场 134,530,871 3.30

青浦吾悦广场 121,125,971 3.30

吴江吾悦广场 55,197,525 1.48

张家港吾悦广场 71,160,236 1.71

丹阳吾悦广场 78,813,889 1.82

海口吾悦广场 89,879,355 2.08

南昌吾悦广场 64,093,562 1.95

金坛吾悦广场 73,451,943 2.25

118

 新城控股集团股份有限公司 2020 年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

安庆吾悦广场 57,824,969 1.67

成都吾悦广场 76,745,118 2.30

桐乡吾悦广场 75,375,610 2.46

衢州吾悦广场 59,999,024 2.11

长春吾悦广场 80,517,924 1.63

诸暨吾悦广场 42,747,928 1.27

镇江吾悦广场 68,016,905 2.58

青岛吾悦广场 96,832,825 2.13

嵊州吾悦广场 62,828,467 2.66

如皋吾悦广场 61,408,253 2.28

宁波吾悦广场 54,035,186 1.84

南京鼓楼吾悦广场 60,484,685 3.49

成都武侯吾悦广场 64,031,312 2.16

晋江吾悦广场 58,138,323 2.02

渭南吾悦广场 21,058,487 1.35

瑞安吾悦广场 51,709,481 3.05

义乌吾悦广场 40,365,048 2.65

淮南吾悦广场 23,514,916 2.10

台州黄岩吾悦广场 23,496,226 2.70

平湖吾悦广场 21,694,698 2.42

昆山吾悦广场 20,808,138 2.48

扬州吾悦广场 21,723,585 2.70

南昌新建吾悦广场 13,112,080 2.49

昆明吾悦广场 14,279,747 2.68

泰兴吾悦广场 12,543,287 2.62

长沙吾悦广场 13,749,682 2.91

119

 新城控股集团股份有限公司 2020 年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

南宁吾悦广场 8,697,328 2.53

句容吾悦广场 9,151,588 2.35

临沂吾悦广场 9,130,660 2.55

玉环吾悦广场 9,179,983 2.85

启东吾悦广场 6,099,844 2.54

台州仙居广场 4,054,808 2.20

慈溪吾悦广场 4,966,620 2.74

新城控股大厦 B 座 47,754,563 4.92

合计 2,163,749,118 .-

2017 年度

常州吾悦广场 14,500.41 3.09

常州吾悦国际广场 11,512.90 3.58

青浦吾悦广场 10,169.34 2.8

吴江吾悦广场 3,556.83 1.58

张家港吾悦广场 5,936.56 1.94

丹阳吾悦广场 6,012.88 1.59

海口吾悦广场 6,591.59 2.48

南昌吾悦广场 4,798.33 2.05

金坛吾悦广场 5,213.85 2.25

安庆吾悦广场 4,538.83 1.69

成都吾悦广场 4,860.48 2.57

桐乡吾悦广场 4,335.48 2.76

衢州吾悦广场 3,241.69 2.37

长春吾悦广场 4,193.07 3.29

诸暨吾悦广场 1,477.18 1.67

镇江吾悦广场 2,747.21 3.22

120

 新城控股集团股份有限公司 2020 年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

青岛吾悦广场 2,553.51 2.61

嵊州吾悦广场 1,654.95 2.8

如皋吾悦广场 1,222.94 2.7

宁波吾悦广场 1,154.21 2.06

南京鼓楼吾悦广场 391.44 5.18

成都武侯吾悦广场 792.55 3.25

晋江吾悦广场 547.42 2.85

新城控股大厦 B 座 4,587.65 4.99

合计 106,591.30 /

2016 年度

吴江吾悦广场 743.72 1.29

张家港吾悦广场 2,200.44 1.73

丹阳吾悦广场 2,145.24 1.52

常州吾悦广场 7,356.87 2.33

常州吾悦国际广场 6,048.49 3.03

海口吾悦广场 764 2.55

南昌吾悦广场 415.59 2.12

金坛吾悦广场 246.23 2.23

安庆吾悦广场 83.51 1.95

青浦吾悦广场 2,423.58 2.76

新城控股大厦 B 座 1,590.31 4.73

合计 24,017.98 /

2016 年吴江、张家港吾悦广场的租赁均价均有所下降，主要因为招商策略

调整，餐饮、超市、娱乐所占比重扩大，拉低了整体租金水平。2017 年和 2018

年租金及管理费收入较 2016 年有显著提高，主要系 2017 年和 2018 年交付项目

增加导致投资性房地产数量增加，因此租金收入有所增加。

121

 新城控股集团股份有限公司 2020 年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

（3）发行人已开业投资性房地产经营情况

截至 2019 年 9 月末，发行人已完工投资性房地产经营情况如下：

截至 2019 年 9 月末发行人已完工投资性房地产经营情况

截至 2019 年 3

序号 项目 地区 经营业态

季度末出租率

1 武进吾悦广场 常州 商铺及购物中心 99.58%

2 吾悦国际广场 常州 商铺及购物中心 99.93%

3 青浦吾悦广场 上海 商铺及购物中心 94.71%

4 吴江吾悦广场 苏州 商铺及购物中心 99.00%

5 张家港吾悦广场 张家港 商铺及购物中心 95.82%

6 丹阳吾悦广场 丹阳 商铺及购物中心 99.68%

7 海口吾悦广场 海口 商铺及购物中心 100.00%

8 南昌吾悦广场 南昌 商铺及购物中心 98.05%

9 金坛吾悦广场 金坛 商铺及购物中心 99.03%

10 安庆吾悦广场 安庆 商铺及购物中心 97.71%

11 成都吾悦广场 成都 商铺及购物中心 99.09%

12 桐乡吾悦广场 桐乡 商铺及购物中心 100.00%

13 衢州吾悦广场 衢州 商铺及购物中心 98.51%

14 长春吾悦广场 长春 商铺及购物中心 98.03%

15 诸暨吾悦广场 诸暨 商铺及购物中心 94.37%

16 镇江吾悦广场 镇江 商铺及购物中心 99.64%

17 青岛吾悦广场 青岛 商铺及购物中心 99.15%

18 嵊州吾悦广场 嵊州 商铺及购物中心 99.45%

19 如皋吾悦广场 如皋 商铺及购物中心 100.00%

20 宁波吾悦广场 宁波 商铺及购物中心 97.64%

21 南京吾悦广场 南京 商铺及购物中心 99.87%

22 成都武侯吾悦广场 成都 商铺及购物中心 88.65%

23 晋江吾悦广场 晋江 商铺及购物中心 93.69%

24 渭南吾悦广场 渭南 商铺及购物中心 100.19%

25 瑞安吾悦广场 瑞安 商铺及购物中心 100.00%

26 义乌吾悦广场 义乌 商铺及购物中心 100.00%

27 淮南吾悦广场 淮南 商铺及购物中心 99.78%

122

 新城控股集团股份有限公司 2020 年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

截至 2019 年 3

序号 项目 地区 经营业态

季度末出租率

28 台州黄岩吾悦广场 台州 商铺及购物中心 99.67%

29 平湖吾悦广场 平湖 商铺及购物中心 100.00%

30 昆山吾悦广场 昆山 商铺及购物中心 99.93%

31 扬州吾悦广场 扬州 商铺及购物中心 97.85%

32 新建吾悦广场 上海 商铺及购物中心 94.32%

33 昆明吾悦广场 昆明 商铺及购物中心 93.51%

34 泰兴吾悦广场 泰兴 商铺及购物中心 98.25%

35 长沙吾悦广场 长沙 商铺及购物中心 100.00%

36 南宁吾悦广场 南宁 商铺及购物中心 97.89%

37 句容吾悦广场 句容 商铺及购物中心 96.72%

38 临沂吾悦广场 临沂 商铺及购物中心 99.22%

39 玉环吾悦广场 台州 商铺及购物中心 100.00%

40 启东吾悦广场 启东 商铺及购物中心 98.87%

41 台州仙居广场 台州 商铺及购物中心 96.30%

42 慈溪吾悦广场 慈溪 商铺及购物中心 94.67%

43 上饶吾悦广场 上饶 商铺及购物中心 99.29%

44 合肥吾悦广场 合肥 商铺及购物中心 100.00%

45 淮安吾悦广场 淮安 商铺及购物中心 100.00%

46 钦州吾悦广场 钦州 商铺及购物中心 100.00%

47 西安西咸吾悦广场 西安 商铺及购物中心 100.00%

48 延安吾悦广场 延安 商铺及购物中心 100.00%

49 连云港赣榆吾悦广场 连云港 商铺及购物中心 100.00%

50 新城控股大厦 B 座 上海 办公楼 92.80%

5、发行人房地产开发项目的业务运行模式

房地产开发流程较为复杂，涉及政府部门和合作单位较多，要求开发商有较

强的项目管理和协调能力。公司房地产开发简要流程如图所示：

公司房地产开发业务流程图

123

 新城控股集团股份有限公司 2020 年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

6、发行人收入确认原则

收入的金额按照新城控股在日常经营活动中销售商品和提供劳务时，已收或

应收合同或协议价款的公允价值确定。收入按扣除销售折让及销售退回的净额列

示。

与交易相关的经济利益能够流入新城控股，相关的收入能够可靠计量且满足

下列各项经营活动的特定收入确认标准时，确认相关的收入：

（1）销售商品

新城控股在已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方，既没有保留

通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制，收入

的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入企业，相关的已发生或将发

生的成本能够可靠地计量时，确认商品销售收入的实现。

房地产物业销售收入于相关开发产品已经完成竣工验收、签订销售合同、向

购买方交付物业，并符合上述销售商品收入确认的其他条件时确认。

确认收入前预售物业收取的款项列示于资产负债表预收账款（现合同负债）

项下。

124

 新城控股集团股份有限公司 2020 年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

（2）提供劳务

新城控股对外提供劳务，以劳务总收入和总成本能够可靠地计量，与交易相

关的经济利益能够流入企业，劳务的完工程度能够可靠地确定时，确认劳务收入

的实现。

（3）让渡资产使用权

利息收入按照他方使用或占有新城控股货币资金的时间，采用实际利率计算

确定。

经营租赁收入按照直线法在租赁期内确认。

7、发行人经营模式

（1）组织管控模式

新城控股建立了与生产经营相适应的组织职能机构，实行“总部—项目公司”

两级管控模式，并针对商业综合体项目的经营特征，设立了专门的商业管理中心

及商管子公司。

（2）生产模式、采购模式及销售模式

新城控股主要通过“土地获取—规划设计—工程建设—销售交付或自持租赁”

这一流程进行房地产项目的开发，具体如下：

公司房地产生产、采购及销售模式流程图

土地信息监察及筛选

土地获取 项目可行性研究

项目投资决策及土地获取

设计单位的选择及管理

规划设计

设计方案的选择及执行

施工单位、监理单位的选择及管理

工程建设

工程物资的采购

销售模式

销售交付或自持租赁

销售理念及定价模式

125

 新城控股集团股份有限公司 2020 年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

1）土地获取

土地信息监察及筛选

总部战略投资中心会定期监察监测地方政府发布的关于土地公开招标、拍卖

或挂牌出让的公告，并与房地产代理商、经纪商等保持良好关系以获取二级市场

上合适地块的出让信息。

在发现合适地块的出让信息后，总部战略投资中心将立即组织人员进行全面

调研及现场评估，对相关地块进行筛选。调研及评估指标包括但不限于：地理位

置及地块规模；当地人口、购买力、目标客户需求及地块所在区域的预期增长情

况；当地交通设施和基础设施配套情况；预计开发成本及时间，包括拆迁及重新

安置所需费用及时间；预期的财务回报；当地竞争环境；政府针对该地块及其周

边区域的发展计划；产品定位等。

项目可行性研究

针对筛选后决定进行开发的地块，战略投资中心将组织土地拓展人员与当地

政府进行磋商洽谈，与此同时战略投资中心还将牵头设计研发中心、市场营销中

心、项目管理中心成本管理条线、商业管理中心及项目公司相关部门进行深入彻

底的可行性研究，主要包括产品设计、产品定位、财务预测和回报分析等内容。

以可行性研究中的产品设计部分为例，设计研发中心将根据战略投资中心提

供的相关土地技术资料，按照公司要求进行指标测算性规划方案，具体职责包括：

全面收集地块所在城市相关技术规定、地块用地红线周边现状资料，并整理完成

地块相关土地出让要求；进行现场勘察，完成相应地块周边现状资料的摸底核实

工作；将指标测算性规划方案提交战略投资中心，并根据其具体要求修改完善方

案等。在上述过程中，项目公司技术部将负责相关基础资料的收集及整理。

项目投资决策及土地获取

项目的可行性研究报告将提交至总部的投资决策委员会，投资决策委员会将

根据公司资源的使用情况及拟建项目是否符合公司的战略方向进行综合考量，并

评估拟建项目的成本、回报、资金需求和资源需求等因素，最终形成项目的投资

决策。

126

 新城控股集团股份有限公司 2020 年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

对于决策通过的地块，由总部战略投资中心组织土地拓展人员完成土地招拍

挂流程、《土地出让合同》签订等相关手续的办理，获取土地。

2）规划设计

新城控股规范该环节的制度文件主要包括《项目管理手册——设计分册

（2014 版）》。

设计单位的选择及管理

在设计单位的选择上，建立设计类供应商储备库制度，由总部设计研发中心

及项目公司技术部负责。设计研发中心负责审核所有设计类供应商的入库资料，

并发起规划概念方案设计供应商、建筑方案设计供应商等的入库审批；项目公司

技术部主要负责发起景观、灯光、幕墙等专项设计供应商的入库审批。

在设计单位的管理上，建立过程评估及年度评估两级考评体制。在过程评估

环节，由设计研发中心、项目公司技术部主责，须在供应商的使用过程中，分别

负责记录总部主导供应商、项目公司主导供应商在进度、质量、成本控制及服务

方面的情况，并须在供应商评估中反映。在年度评估环节，由设计研发中心牵头，

负责每两个月收集过程评估环节中的供应商信息及评价表；负责与行政人事中心

合作，拟定评估方案并发起年度供应商评估及定级。

设计方案的选择及执行

在设计方案的选择上，首先由项目公司营销部、商业管理中心、项目管理中

心成本管理条线等相关部门分别提供项目住宅部分的定位、项目商业部分的定位、

成本控制建议等设计条件，由设计研发中心、项目公司技术部根据设计条件编制

设计任务书，并提交公司内部审批（其中项目商业部分必须经商业管理中心的分

管总裁审批）。设计任务书经审批后，设计研发中心或项目公司技术部将邀请设

计供应商储备库内的设计单位根据任务书的要求提交设计方案，组织专家评审小

组对设计方案进行评审，并要求设计单位根据评审结果修改设计方案，最终形成

合适的设计方案。

在设计方案的执行上，实行“总部设计研发中心—项目公司技术部”两级管控

模式，职责分工如下：设计研发中心主责方案设计阶段，在扩初设计阶段负责审

127

 新城控股集团股份有限公司 2020 年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

核方案及提供协助，在施工图设计阶段负责复核校验；项目公司技术部在方案设

计阶段负责提供前期资料、组织外部评审、配合报批工作等，主责扩初设计阶段、

施工图设计阶段（包括落实施工图设计进度等）。此外，为更好地把控设计工作

质量，实行过程管理巡查制度及项目评估制度等。

工程建设

新城控股规范该环节的制度文件主要包括《项目管理手册——工程分册

（2014 版）》、《项目管理手册——采购分册（2014 版）》以及《项目管理手册——

成本分册（2014 版）》等。

a）施工单位、监理单位的选择及管理

施工单位可分为土建、安装等总承包商以及装饰、设备配套等专业承包商两

大类，其中总承包商及部分专业承包商的选择由总部项目管理中心负责，剩余部

分专业承包商的选择由项目公司工程部负责；监理单位作为服务承包商，由项目

公司工程部负责。具体流程如下：首先，由项目管理中心及项目公司工程部分别

负责各自主导的工程类供应商的考察、入库及关系维护，并报公司内部审批；随

后，通过邀请招标或直接委托方式，在工程类供应商储备库范围内确定该项目的

施工单位及监理单位，并与其签订相应的服务合同（若采用免招标直接委托方式，

须优先选择 3 家以上合格供应商经过比价后再确定直接委托单位）。

对于施工单位的管理，项目公司工程部负责每月对施工单位进行检查考核并

提出改进意见，考核内容包括组织制度管理、施工质量管理、施工进度管理、安

全文明管理四项内容，此外还负责监督施工单位对检查意见的整改、将检查考核

结果上报项目管理中心；项目管理中心除负责编制修订作业指引外，主要负责督

促项目公司工程部、监理单位对施工单位的检查考核，对各施工单位检查考核结

果进行统计、汇总及归档。上述过程评估结果将作为半年度、年度工程类供应商

等级评定的依据，由项目公司给出等级调整建议并上报项目管理中心进行决策。

对于监理单位的管理，项目公司工程部负责每月对监理单位进行检查考核并

提出改进意见，考核内容包括组织制度管理、档案管理、质量管理、安全文明管

理四项内容，此外还负责监督监理单位对检查意见的整改、将检查考核结果上报

128

 新城控股集团股份有限公司 2020 年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

项目管理中心；项目管理中心除负责编制修订作业指引外，主要负责督促项目公

司工程部对监理单位的检查考核，对各监理单位检查考核结果进行统计、汇总及

归档。上述过程评估结果将作为半年度、年度服务类供应商等级评定的依据，由

项目公司给出等级调整建议并上报项目管理中心进行决策。

b）工程物资的采购

根据采购材料的产品特性和管控需要，分为两级采购：电梯、型材、空调等

采购金额较大的材料设备施行总部战略采购，由项目管理中心负责；混凝土、管

桩、人防设备等具有区域属性或政府垄断性的材料设备施行项目公司采购，由项

目公司工程部及成本部负责。

新城控股建立了全面完整的采购管理体系，主要分为采购策划、材料设备的

招投标、材料设备的验收管理三个环节。在采购策划环节，由项目公司工程部负

责编制《项目材料设备总体采购计划》、《项目材料设备年度采购计划》、《甲供材

月度计划》等，并报项目管理中心审批；在材料设备的招投标环节，遵循“公开、

公平、公正及诚实守信”原则，通过邀请招标方式，在材料设备类供应商储备库

范围内确定合适的供应商；在材料设备的验收管理环节，主要由项目公司工程部

负责材料设备的进场前准备、验收检查、成品保护及领用监控，确保材料设备的

质量达标并对材料设备的领用过程予以规范。

销售交付或自持租赁

新城控股规范该环节的制度文件主要包括《项目管理手册——营销分册

（2014 版）》等。

a）销售模式

新城控股总部设市场营销中心、项目公司设营销部，专门负责为其开发的商

业综合体项目制定和执行适当的广告和销售计划。在此基础上，新城控股也聘请

外部代理（包括广告公司和房地产销售代理）协助其实施销售和营销计划。新城

控股营销方案的执行可分为“品牌落地、客户蓄水、开盘销售、续销清盘”四个阶

段，具体如下表所示：

发行人主要营销方案

129

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营销阶段 执行时间 工作内容 预期效果

项目启动后 通过户外 LED 屏、户外灯箱、 针对新城品牌进行广告宣传

公交站点、工地围挡等媒介进行宣传

品牌落地阶段 通过奠基仪式的形式，从项目将

对城市带来的改变、城市氛围的营造

项目起势阶段 针对新城品牌进行广告宣传

等角度出发，在当地主流媒体进行集

中公司品牌宣传

以现场人气和氛围塑造产品

售楼处正式开放日 集中邀约所有来电登记客户参

与售楼处开放活动 形象

增强政府领导和活动话题效

首批开盘前 35 天 举办区域发展论坛

应、吸引关注

吸引住宅客户到访参观，为

首批开盘前 30 天 举办住宅样板房开放活动

项目开盘积累客户

客户蓄水阶段

密集宣传项目区域、投资、

首批开盘前 20 天 举办商业投资论坛 产品优势并由此制造市场影响、

聚集人气和传递口碑

提前释放开盘信息、令所有

首批开盘前 7 天 举办产品说明会

客户做好购买准备

增强商铺客户信心，加强口

商业开盘前 30 天 举办主力店签约仪式 碑传播

开盘前 做好商铺铺位划分、销售协议及 为开盘销售做好准备

合同等开盘物料的准备

开盘前 制定好包括开盘目标、开盘活动 为开盘销售做好准备

策略、开盘流程等在内的开盘方案

开盘销售阶段

根据认筹转认购比例、意向转认

开盘前 筹比例等反向推算意向客户数量，据 为开盘销售做好准备

此制定线上及线下的渠道拓展方案

正式开盘 组织好现场各项工作，尤其是做 保证开盘销售工作的顺利进

好选房、认购手续办理 行

多渠道释放签约商家品牌及

开业前 180 天 举办商家签约大会 满铺招商的信息、以增强商铺投

资者的信心

续销清盘阶段 保证项目的曝光率、使得传

开业前 75 天 举办亮灯仪式、摄影比赛等活动 播效应最大化

实现老客户的重复购买及

开业前 50 天 举办吾悦会员募集大会 “老带新”

130

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营销阶段 执行时间 工作内容 预期效果

通过邀约业主及意向客户实

交付前 60 天 举办住宅工地开放日 地查看工地，达到老带新及重复

购买之目的

联合主力店统一宣传开业信

开业日 举办开业仪式 息，引发全城关注

此外，新城控股自 2014 年起尝试营销创新，推出以“全民经纪人”为核心理

念的线上经纪平台“新城带客通”，通过连接新老业主、新城员工、销售代理、自

由经纪人、线上粉丝等相关群体并提供相应服务，建立以社交关系为中心的创新

销售模式。通过“新城带客通”平台，一方面线上注册的经纪人为意向楼盘推荐客

户后，可以线上追踪客户动态，包括上门看楼、电话回访、认筹认购、签约回款

等，并可在个人账户中清晰掌握佣金结算情况；另一方面新老业主可以图文并茂

地全方位了解到每一个项目的周边配套、户型详解、楼盘详情等情况。作为国内

第一家既有项目展示功能、又有经纪人功能的全国性线上平台，“新城带客通”

开启了房地产企业线上经纪平台的“2 合 1”新时代，以创新模式颠覆互联网营销

渠道。

b）销售理念及定价模式

新城控股将“吾悦”品牌定位于“创造愉悦体验”，旨在通过高性价比的产品为

人们带来更加愉悦的休闲体验和生活方式，提升所在区域和城市的长远价值。

新城控股采用底价管理的定价模式，项目的初次定价和后续调价均是在经公

司内部审批后的房源底价的基础上进行的，具体如下：

在初次定价环节，于房源推售前 10 天内由项目公司营销部组织召开价格评

审会，提报内容主要包括区域房地产市场情况、区域竞争分析、当期房源特征及

客户排摸情况、项目财务情况、开盘房源的价格建议，价格评审通过后项目公司

将发起价格文件流转。

在后续调价环节，项目公司营销部将依据当前市场形势、阶段性销售任务等，

定期提出调价建议，报公司内部审批。

（3）盈利模式

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新城控股商业地产开发业务的营业收入主要来源于销售型物业的销售收入

及持有型物业的租金收入两大块。对于销售型物业而言，主要通过住宅、写字楼、

酒店及酒店式公寓、沿街商铺的出售取得收入、实现盈利；对于持有型物业而言，

主要通过收取商铺租金取得收入，此外还可通过收取停车费、展位费等配套设施

服务费增加经常性收入。

新城控股主要通过住宅的开发与销售取得收入，实现盈利。一方面，在土地

获取阶段即引入营销、技术、财务等部门进行深入的可行性研究，选择合适的地

块，以确保未来能达到预期的收益率；另一方面，通过户型结构的合理设计、品

牌营销的推广等，进一步提升产品的附加值。

（4）结算模式

就销售型物业而言，新城控股在相关开发产品已经完成竣工验收、与购买方

签订销售合同、向购买方交付物业时，确认房地产物业销售收入的实现。

就持有型物业而言，新城控股在租赁期内按照直线法确认物业租赁收入。

（5）融资模式

截至 2017 年末，新城控股开发房地产项目的融资方式主要包括自有资金、

银行贷款、信托贷款、发行债券等。新城控股自 2013 年底引入项目的合作开发

模式，以实现自有资金投资回报率的最大化。新城控股吸收合并江苏新城完成后，

新城控股已实现 A 股上市，且 2015 年以来公司已相继在交易所及银行间市场通

过发行债券直接融资。随着房地产企业 A 股市场再融资渠道及直接融资渠道的

打开，新城控股的融资渠道将更加丰富。

（6）物业管理模式

新城控股委托江苏新城物业为其开发的综合体项目中的住宅部分提供物业

管理服务。

（7）对出租物业的经营方式

新城控股成立了专门的商业管理中心，负责持有型物业的自持运营及对外租

赁，旨在通过持有型物业（即购物中心）的持续经营，形成浓厚的商业氛围，从

132

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而提升租金水平，带来长期稳定的现金流，同时带动整个项目的价值提升，实现

良性循环。

在持有型物业的经营上，新城控股将“吾悦”系广场定位于体验式商业，具体

体现在以下三个方面：（1）从建筑布局来看，吾悦广场在多个城市的落地项目均

追求当地最大、单层面积多，但是层数少、动线清晰，以实现消费者为主导的整

体人性化设计体验；（2）从品牌招商来看，商业管理团队在最初的招商过程中，

即对各个业态品牌进行充分摸底和市场预判，并结合各个品牌在项目当地消费群

体中的认可度，合理引进符合项目定位的品牌商户；（3）从业态布局来看，吾悦

广场强调去百货化，在满足各个业态基本比例的基础上，适当结合当地市场需求、

增加一定比例的新型体验式业态，比如儿童娱乐类体验、文化旅游类体验等。

在新城控股旗下的多个吾悦广场中，公司自持商业比例高达 80%。开发商持

有高比例商业，有利于其充分运用自身拥有的丰富商家资源以及专业运营经验，

保障商业地产后期的品牌招商与统一管理，最大化地实现综合体项目的长远增值。

在由赢商网联合 21 世纪中国商业地产研究院等发起主办的“2014 年中国体验式

商业地产发展论坛”中，新城控股位于常州的吾悦广场项目荣获“中国最佳体验式

商业模式奖”。

（8）工程款的支付及结算模式

发行人工程款的主要支付及结算方式为支票、电汇、汇票、网银以及承兑汇

票等方式。工程款支付流程如下：

①施工单位向工程部提交《工程款支付申请表》（必须经施工单位项目经理

签字并加盖印章）；

②现场工程师核实本次请款的实际完成工程数量及工程质量，并签署《工程

款支付申请表》；

③工程部经理核实工程质量和数量并签署《工程款支付申请表》；

④工程完工后，由施工单位向预算专员提交电子版的结算书，同时提供相应

的设计变更、与工程造价相关工作联系单、工程签证单等。

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8、发行人主要客户及供应商

（1）主要客户

最近三年，新城控股前五名客户的销售情况如下表所示：

发行人最近三年前五名客户销售情况

客户 销售额（万元） 占当期营业收入的比例

2018 年度

客户 1 5,318.68 0.10%

客户 2 4,106.91 0.08%

客户 3 3,613.92 0.07%

客户 4 3,316.63 0.06%

客户 5 3,248.57 0.06%

合计 19,604.71 0.36%

2017 年度

客户 1 12,710.64 0.31%

客户 2 2,182.75 0.05%

客户 3 1,864.72 0.05%

客户 4 1,541.11 0.04%

客户 5 1,493.32 0.04%

合计 19,792.54 0.49%

2016 年度

客户 1 9,997.85 0.36%

客户 2 8,757.66 0.31%

客户 3 3,830.54 0.14%

客户 4 3,332.64 0.12%

客户 5 3,235.00 0.12%

合计 29,153.69 1.05%

134

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（2）主要供应商

最近三年，新城控股向前五名供应商采购的情况如下表所示：

发行人最近三年向前五名供应商采购情况

2018 年度

供应商 采购额（万元） 占当期采购总额的比例

宜兴市建工建筑安装有限责任公司 236,284.26 6.76%

中天建设集团有限公司 102,054.13 2.92%

武汉中泽建安集团有限公司 95,834.82 2.74%

天元建设集团有限公司 80,263.13 2.30%

荣华建设集团有限公司 72,771.88 2.08%

合计 587,208.22 16.81%

2017 年度

供应商 采购额（万元） 占当期采购总额的比例

宜兴市建工建筑安装有限责任公司 169,222.38 10.12%

江苏兴厦建设工程集团有限公司 75,887.51 4.54%

常州市中大建设工程有限公司 45,775.45 2.74%

常州市通润建设工程有限公司 36,153.80 2.16%

江苏龙地建设工程有限公司 33,830.08 2.02%

合计 360,869.21 21.57%

2016 年度

供应商 采购额（万元） 占当期采购总额的比例

江苏兴厦建设工程集团有限公司 119,709.84 13.84%

宜兴市建工建筑安装有限责任公司 82,108.23 9.49%

常州市中大建设工程有限公司 38,319.88 4.43%

德持建设集团有限公司 34,795.83 4.02%

中建一局集团第五建筑有限公司 30,952.04 3.58%

合计 305,885.82 35.36%

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（五）发行人主要在建、拟建项目及土地储备情况

1、主要在建项目

截至 2019 年 6 月末，新城控股主要在建项目情况如下表所示：

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截至 2019 年 6 月末发行人合并范围子公司主要在建项目情况

单位：亿元、万平方米

合并范围子公司主要在建项目情况

项目类 权益比 计划投

序号 业主方 项目名称 地理位置 已投资额 未来拟投资额 总建筑面积 未售面积 建设进度

别 例 资

杭州新城德佳房地产开发有 杭州新城香悦

1 杭州市 住宅 99.86% 6.77 5.53 1.24 9.07 0.40 82%

限公司 公馆

杭州新城美佳房地产开发有 杭州新城璟隽

2 杭州市 住宅 50.00% 23.95 22.39 1.56 16.40 9.43 93%

限公司 公馆

湖州新城鼎佳房地产开发有 湖州新城海上

3 湖州市 住宅 99.86% 13.15 9.47 3.68 22.87 8.13 72%

限公司 风华

湖州新城鼎佳房地产开发有 湖州新城风华

4 湖州市 住宅 99.86% 5.17 3.87 1.30 11.51 4.04 75%

限公司 苑西区

湖州新城亿瑞房地产开发有 湖州新城大都

5 湖州市 住宅 100.00% 19.58 12.73 6.84 18.77 13.57 65%

限公司 会

湖州碧桂园新

湖州碧旭房地产开发有限公

6 城博雅府（联 湖州市 住宅 49.93% 15.68 10.39 5.29 14.72 9.96 66%

司

合操盘）

湖州新城亿拓房地产开发有 湖州新城新都

7 湖州市 住宅 51.00% 15.45 9.33 6.12 13.95 11.69 60%

限公司 会

湖州新城阳光

湖州新城亿捷房地产开发有

8 城都会澜庭 湖州市 住宅 50.00% 6.15 3.40 2.75 5.08 3.29 55%

限公司

（联合操盘）

9 金华新城创域房地产开发有 金华新城云昱 金华市 住宅 79.89% 13.09 9.08 4.01 24.55 13.55 69%

137

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合并范围子公司主要在建项目情况

项目类 权益比 计划投

序号 业主方 项目名称 地理位置 已投资额 未来拟投资额 总建筑面积 未售面积 建设进度

别 例 资

限公司

金华新城盛昱

金华新城亿宏房地产开发有

10 之光（联合操 金华市 住宅 50.93% 9.90 6.26 3.64 13.18 7.26 63%

限公司

盘）

佛山新城招商

11 佛山鼎图房地产有限公司 誉府（联合操 佛山市 住宅 47.62% 20.91 13.24 7.66 23.48 13.28 63%

盘）

肇庆大旺新城

12 肇庆市鼎泰房地产有限公司 肇庆市 住宅 95.24% 14.92 8.59 6.34 27.49 19.30 58%

和昱花园

肇庆鼎湖樾山

13 肇庆亿超房地产有限公司 肇庆市 住宅 77.14% 7.39 4.29 3.09 12.20 11.75 58%

公馆

中山市岚彩房地产开发有限

14 岚彩名苑 中山市 住宅 43.72% 10.98 4.90 6.08 25.40 16.97 45%

公司

恩平市亿恒房地产开发有限

15 恩平香悦公馆 恩平市 住宅 77.14% 6.81 3.22 3.59 13.67 9.04 47%

公司

蚌埠新城亿腾房地产有限公

16 悦隽天著 蚌埠市 住宅 95.76% 6.87 3.58 3.28 15.94 9.92 52%

司

17 阜阳中之环置业有限公司 阜阳京师国府 阜阳市 住宅 49.98% 44.41 17.64 26.77 67.90 50.85 40%

合肥新城万弘房地产有限公

18 合肥桃李郡 合肥市 住宅 99.88% 7.10 6.77 0.33 7.57 0.89 95%

司

合肥新城创晟房地产有限公

19 合肥大都会 合肥市 住宅 100.00% 19.55 17.94 1.61 14.19 5.37 92%

司

138

 新城控股集团股份有限公司 2020 年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

合并范围子公司主要在建项目情况

项目类 权益比 计划投

序号 业主方 项目名称 地理位置 已投资额 未来拟投资额 总建筑面积 未售面积 建设进度

别 例 资

合肥新城亿瑞房地产有限公 合肥新城悦隽

20 合肥市 住宅 77.66% 15.93 11.16 4.77 19.07 13.97 70%

司 九里

合肥新城亿拓房地产有限公 合肥新城云樾

21 合肥市 住宅 77.66% 11.79 9.10 2.69 14.39 7.53 77%

司 观棠

合肥新城亿盛房地产有限公

22 滨湖云境 合肥市 住宅 95.76% 22.10 11.94 10.16 17.99 13.35 54%

司

淄博新城华云房地产开发有 济南淄博悦隽

23 淄博市 住宅 69.31% 9.94 3.97 5.98 19.49 15.24 40%

限公司 江山

齐河县新城创置房地产开发 齐河新城悦隽

24 德州市 住宅 99.01% 8.25 5.16 3.10 16.84 9.96 62%

有限公司 项目

25 齐河坤新置业有限公司 新城玺樾 德州市 住宅 99.01% 9.04 3.02 6.02 17.09 16.01 33%

高唐县新城创置房地产开发 高唐新城金樾

26 聊城市 住宅 80.94% 8.02 3.90 4.12 14.60 11.04 49%

有限公司 府

聊城阳谷黄山

27 阳谷裕昌置业有限公司 聊城市 住宅 99.01% 5.82 2.36 3.46 12.65 9.31 41%

路项目

莱芜新城悦隽

28 山东宝泰置业有限公司 莱芜市 住宅 50.50% 5.19 2.70 2.49 11.15 3.97 52%

（联合操盘）

济南天鸿永天房地产开发有 济南新城香溢

29 济南市 住宅 99.92% 15.75 12.36 3.39 33.67 -0.15 78%

限公司 澜庭

济南天鸿永益房地产开发有 济南新城香溢

30 济南市 住宅 99.92% 20.81 10.02 10.79 40.29 13.17 48%

限公司 华庭

31 济南和怡昌置业有限公司 济南新城和昌 济南市 住宅 49.51% 8.22 6.86 1.36 12.78 6.07 83%

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 新城控股集团股份有限公司 2020 年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

合并范围子公司主要在建项目情况

项目类 权益比 计划投

序号 业主方 项目名称 地理位置 已投资额 未来拟投资额 总建筑面积 未售面积 建设进度

别 例 资

湖畔樾山（联

合操盘）

济南新城领寓

32 济南荣建置业有限公司 济南市 商业 99.01% 7.84 3.49 4.35 13.46 6.37 45%

广场

唐冶片区

济南新城亿盛房地产开发有

33 A7B10 地块项 济南市 住宅 99.01% 10.46 6.60 3.86 13.71 12.99 63%

限公司

目

贵阳云岩区三

贵阳新城亿睿房地产开发有

34 马 97 亩地块项 贵阳市 住宅 73.92% 15.87 10.81 5.06 22.70 18.76 68%

限公司

目

遵义市新城亿腾房地产开发 遵义市新蒲新

35 遵义市 住宅 100.00% 7.90 3.42 4.49 16.06 13.94 43%

有限公司 区 45 号地块

遵义市新城亿欣房地产开发 遵义市新蒲新

36 遵义市 住宅 100.00% 12.21 4.61 7.59 26.13 19.19 38%

有限公司 区 48 号地块

绿地集团成都申新置业有限

37 新里珑园 成都市 住宅 47.62% 10.00 5.60 4.40 15.00 6.98 56%

公司

万科时代之光

38 成都万新置业有限公司 成都市 住宅 47.62% 5.00 4.16 0.84 9.25 2.76 83%

一期

万科时代之光

39 成都万新置业有限公司 成都市 住宅 47.62% 8.89 4.52 4.37 16.32 12.32 51%

二期

仁寿亿辉房地产开发有限公

40 新城悦隽天骄 眉山市 住宅 77.14% 4.13 2.87 1.26 9.95 5.84 69%

司

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合并范围子公司主要在建项目情况

项目类 权益比 计划投

序号 业主方 项目名称 地理位置 已投资额 未来拟投资额 总建筑面积 未售面积 建设进度

别 例 资

邛崃亿睿房地产开发有限公

41 新城金樾华府 成都市 住宅 77.14% 13.92 7.77 6.15 23.87 18.05 56%

司

邛崃亿睿房地产开发有限公

42 新城金樾世家 成都市 住宅 77.14% 9.48 4.93 4.55 16.08 14.37 52%

司

简阳市亿晟房地产开发有限

43 新城悦隽锦城 成都市 住宅 77.14% 3.02 1.74 1.28 5.10 1.78 58%

公司

简阳市亿晟房地产开发有限

44 新城悦隽香江 成都市 住宅 77.14% 4.26 2.29 1.97 5.69 5.10 54%

公司

新城瑞升悦隽

成都市亿熠房地产开发有限

45 西江（联合操 成都市 住宅 47.62% 2.76 1.86 0.90 4.27 3.80 67%

公司

盘）

峨眉山市亿盛房地产开发有 新城．金樾天

46 峨眉山 住宅 95.24% 5.56 2.94 2.62 12.13 8.18 53%

限公司 玺

雅安市亿弘房地产开发有限 新城金樾澜岸

47 雅安市 住宅 61.91% 13.29 8.61 4.68 28.04 24.19 65%

公司 （联合操盘）

重庆铭睿房地产开发有限公

48 重庆金樾府 重庆市 住宅 95.24% 10.25 7.27 2.98 17.45 9.92 71%

司

重庆吾悦房地产开发有限公 重庆朗隽大都

49 重庆市 住宅 95.94% 28.24 20.86 7.38 33.17 21.02 74%

司 会

50 重庆北麓置业有限公司 重庆悦隽风华 重庆市 住宅 95.24% 3.34 2.05 1.29 9.99 5.23 61%

重庆东睿房地产开发有限公

51 重庆和昱麟云 重庆市 住宅 65.24% 16.48 9.38 7.10 49.17 41.42 57%

司

141

 新城控股集团股份有限公司 2020 年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

合并范围子公司主要在建项目情况

项目类 权益比 计划投

序号 业主方 项目名称 地理位置 已投资额 未来拟投资额 总建筑面积 未售面积 建设进度

别 例 资

昆明新城亿煊房地产开发有

52 安宁新城雅樾 昆明市 住宅 100.00% 14.57 7.10 7.47 29.80 20.50 49%

限公司

53 常州新城房产开发有限公司 常州新城公馆 常州市 住宅 95.75% 8.17 5.02 3.16 13.43 2.38 61%

常州卓盛房地产发展有限公 常州新城桃李

54 常州市 住宅 99.50% 22.04 16.03 6.01 46.04 8.68 73%

司 郡

常州新城亿欣房地产开发有

55 洛阳镇地块 常州市 住宅 77.91% 6.41 4.93 1.48 9.86 1.68 77%

限公司

常州兴都房地产开发有限公

56 常州新城和昱 常州市 住宅 84.27% 9.04 4.69 4.35 14.28 8.71 52%

司

常州新城亿捷房地产开发有 常州新城樾隽

57 常州市 住宅 82.51% 16.25 9.65 6.60 15.66 6.35 59%

限公司 花园

常州新城悦佳房地产开发有 湖悦朗隽花园

58 常州市 住宅 48.84% 6.02 2.45 3.57 10.91 1.63 41%

限公司 （联合操盘）

湘潭新城璟隽

59 湘潭和宇置业有限公司 湘潭市 住宅 99.88% 22.14 5.10 17.04 71.84 54.85 23%

项目

长沙新城和樾

60 湖南中坤置业有限公司 长沙市 住宅 89.89% 6.24 3.46 2.78 17.38 5.70 55%

项目

长沙君合新城

长沙君正房地产开发有限公

61 玺樾项目（联 长沙市 住宅 50.94% 9.83 6.05 3.78 16.59 3.10 62%

司

合操盘）

株洲樾府（联

62 株洲欣盛万博置业有限公司 株洲市 住宅 49.94% 21.99 14.12 7.86 28.57 26.45 64%

合操盘）

142

 新城控股集团股份有限公司 2020 年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

合并范围子公司主要在建项目情况

项目类 权益比 计划投

序号 业主方 项目名称 地理位置 已投资额 未来拟投资额 总建筑面积 未售面积 建设进度

别 例 资

长沙悦博房地产开发有限公

63 新城悦隽项目 长沙市 住宅 99.01% 11.45 5.91 5.54 23.75 21.51 52%

司

新城金茂梦想

64 长沙梦茂置业有限公司 玺悦(联合操 长沙市 住宅 27.97% 18.55 9.92 8.63 19.62 17.60 53%

盘)

新城金茂梦想

65 长沙茂想置业有限公司 华府(联合操 长沙市 住宅 27.97% 27.62 14.44 13.18 37.66 26.83 52%

盘)

66 长沙新城万博置业有限公司 新城国际花都 长沙市 住宅 99.88% 9.97 6.90 3.08 29.94 13.08 69%

武汉新城阅璟

67 武汉江南印象置业有限公司 武汉市 住宅 95.24% 44.93 19.28 25.65 50.43 20.83 43%

台

68 武汉新城创置置业有限公司 武汉璟棠 武汉市 住宅 95.24% 18.87 14.36 4.51 32.56 4.57 76%

孝感璟悦房地产开发有限公

69 孝感新城悦隽 孝感市 住宅 95.24% 7.31 4.88 2.42 15.42 9.62 67%

司

葛店新城新璟

70 鄂州新城创盛置业有限公司 鄂州市 住宅 95.24% 6.25 5.45 0.80 11.27 4.43 87%

汇

湖北省粤华房地产开发有限

71 孝感新城玺樾 孝感市 住宅 48.57% 5.00 2.26 2.74 20.03 15.71 45%

公司

72 武汉金冠置业有限公司 武汉江夏项目 武汉市 住宅 48.57% 3.71 1.36 2.35 7.50 7.21 37%

黄石市新城万博房地产开发

73 黄石新城朗隽 黄石市 住宅 99.01% 12.30 7.79 4.51 25.06 19.17 63%

有限公司

143

 新城控股集团股份有限公司 2020 年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

合并范围子公司主要在建项目情况

项目类 权益比 计划投

序号 业主方 项目名称 地理位置 已投资额 未来拟投资额 总建筑面积 未售面积 建设进度

别 例 资

南漳县新城亿盛房地产开发 南漳新城悦隽

74 襄阳市 住宅 77.14% 6.14 2.95 3.19 14.27 11.22 48%

有限公司 项目

75 武汉磊越置业发展有限公司 庭瑞君悦观澜 武汉市 住宅 76.19% 22.52 12.02 10.50 42.31 27.20 53%

黄石市瑞景居然亿盛地产开 黄石悦隽大都

76 黄石市 住宅 46.67% 8.16 3.04 5.12 18.08 11.01 37%

发有限公司 会项目

苏州新城十里

77 吴江恒力地产有限公司 苏州市 住宅 50.50% 10.97 3.56 7.41 28.04 19.16 32%

锦绣

苏州创瑞房地产咨询有限公 太湖新城天玺

78 苏州市 住宅 33.66% 3.86 3.19 0.67 5.31 0.71 83%

司 （联合操盘）

吴江九里湖公

79 吴江恒力地产有限公司 苏州市 住宅 50.50% 2.19 0.85 1.34 2.49 2.39 39%

馆项目

吴江震泽悦隽

苏州亿崧伟圣房地产开发有

80 平澜府(联合操 苏州市 住宅 69.31% 13.19 8.69 4.50 20.19 10.90 66%

限公司

盘)

81 苏州新城创盛置业有限公司 红树湾 苏州市 住宅 99.01% 1.07 1.03 0.04 2.03 0.08 96%

张家港市创鸿房地产开发有 张家港新城荣

82 苏州市 住宅 99.01% 1.33 1.01 0.32 2.85 0.24 76%

限公司 樾

张家港农联北

张家港志成房地产开发有限

83 项目（联合操 苏州市 住宅 31.04% 11.52 7.78 3.74 17.19 10.42 68%

公司

盘）

常熟金宸房地产开发有限公 常熟滨江悦隽

84 苏州市 住宅 50.50% 14.38 9.41 4.97 17.82 10.74 65%

司 华庭（联合操

144

 新城控股集团股份有限公司 2020 年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

合并范围子公司主要在建项目情况

项目类 权益比 计划投

序号 业主方 项目名称 地理位置 已投资额 未来拟投资额 总建筑面积 未售面积 建设进度

别 例 资

盘）

泰州开泰汽车城发展有限公

85 泰州新城荣樾 泰州市 住宅 99.01% 9.86 5.01 4.85 19.55 1.34 51%

司

南通如皋悦隽

86 如皋市亿晟房地产有限公司 南通市 住宅 28.73% 23.17 14.36 8.81 31.40 23.46 62%

时代

南通新城创置房地产有限公 南通新城香溢

87 南通市 住宅 76.76% 0.09 0.01 0.08 0.24 0.05 10%

司 紫郡

盐城新城亿盛房地产开发有 盐城大丰新城

88 盐城市 住宅 99.01% 13.78 6.17 7.62 22.21 17.84 45%

限公司 悦隽

盐城悦隽时代

89 江苏通佳置业有限公司 盐城市 住宅 50.50% 12.66 6.05 6.61 23.56 12.87 48%

（联合操盘）

盐城新城亿佳房地产开发有 盐城建湖悦隽

90 盐城市 住宅 77.57% 11.71 5.55 6.15 22.65 16.13 47%

限公司 首府

天津新城创置房地产开发有

91 天津生态城 天津市 住宅 99.01% 24.47 16.07 8.40 15.60 11.17 66%

限公司

天津港东府

92 天津国能滨海置业有限公司 天津市 住宅 49.51% 9.52 5.33 4.19 12.03 1.98 56%

（联合操盘）

沧州浩铭创置房地产开发有 天津沧州路洋

93 沧州市 住宅 99.31% 13.52 5.01 8.51 18.42 12.34 37%

限公司 项目

沧州万合金郡房地产开发有 天津沧州金域

94 沧州市 住宅 99.90% 8.45 3.43 5.02 14.24 12.17 41%

限公司 二期项目

95 天津新城亿恒房地产开发有 天津宝坻九中 天津市 住宅 54.62% 18.00 10.54 7.45 20.78 14.57 59%

145

 新城控股集团股份有限公司 2020 年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

合并范围子公司主要在建项目情况

项目类 权益比 计划投

序号 业主方 项目名称 地理位置 已投资额 未来拟投资额 总建筑面积 未售面积 建设进度

别 例 资

限公司 西地块（联合

操盘）

天津新城悦恒房地产开发有 宁河桥北新区

96 天津市 住宅 80.20% 12.15 4.68 7.47 19.81 19.00 39%

限公司 8 号地

天津新城悦弘房地产开发有 天津北辰大张

97 天津市 住宅 80.44% 10.31 4.85 5.46 14.56 12.78 47%

限公司 庄 019 地块

天津新城悦郡房地产开发有 天津东丽军粮

98 天津市 住宅 99.01% 8.91 2.23 6.67 12.78 12.75 25%

限公司 城项目

武清区开发区

天津新城悦锦房地产开发有

99 026 号地块项 天津市 住宅 77.23% 23.89 13.68 10.22 25.79 25.38 57%

限公司

目(联合操盘)

100 淮安融侨置业有限公司 淮安新城悦隽 淮安市 住宅 95.87% 18.28 8.13 10.15 54.82 26.03 44%

淮安新城红悦房地产有限公

101 淮安尚隽花园 淮安市 住宅 95.87% 11.30 6.92 4.38 19.68 10.46 61%

司

淮安新城亿祥房地产开发有

102 金湖悦隽风华 淮安市 住宅 79.25% 11.68 4.64 7.05 24.39 16.67 40%

限公司

淮安新城亿禄房地产有限公

103 涟水悦隽学府 淮安市 住宅 95.55% 8.11 2.73 5.38 21.24 12.77 34%

司

104 江苏兰华投资开发有限公司 句容新城源山 镇江市 住宅 95.87% 7.27 5.84 1.42 19.34 2.19 80%

句容万博房地产开发有限公

105 句容新城樾府 镇江市 住宅 100.00% 17.30 12.79 4.51 23.83 7.17 74%

司

106 镇江领尚房地产有限公司 镇江悦隽吾悦 镇江市 住宅 95.88% 3.49 1.64 1.85 8.58 6.44 47%

146

 新城控股集团股份有限公司 2020 年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

合并范围子公司主要在建项目情况

项目类 权益比 计划投

序号 业主方 项目名称 地理位置 已投资额 未来拟投资额 总建筑面积 未售面积 建设进度

别 例 资

坊

镇江新城亿宏房地产开发有

107 扬中九里香畔 镇江市 住宅 76.70% 21.37 12.24 9.13 31.96 23.25 57%

限公司

马鞍山亿佳房地产开发有限 马鞍山新城璟

108 马鞍山市 住宅 95.88% 11.50 5.27 6.23 20.65 16.81 46%

公司 玥

南京新城创锦房地产有限公

109 南京璞樾钟山 南京市 住宅 95.88% 11.23 10.61 0.62 5.92 0.79 94%

司

南京悦峯(联合

110 南京汇隆房地产有限公司 南京市 住宅 32.60% 47.12 32.13 14.99 19.85 17.38 68%

操盘)

烟台亿腾房地产开发有限公

111 烟台璞樾园著 烟台市 住宅 69.94% 9.62 3.62 6.00 14.96 14.12 38%

司

潍坊亿昌房地产开发有限公 安丘新城悦隽

112 潍坊市 住宅 80.01% 13.27 4.55 8.72 25.28 22.71 34%

司 青云府

潍坊亿拓房地产开发有限公 诸城新城荣樾

113 潍坊市 住宅 69.92% 23.45 7.15 16.29 39.45 38.13 31%

司 大都会

潍坊亿欣房地产开发有限公

114 安丘湖畔樾山 潍坊市 住宅 69.94% 16.47 5.25 11.22 29.16 28.21 32%

司

威海天置房地产开发有限公 威海荣成新城

115 威海市 住宅 69.94% 13.04 5.70 7.34 23.44 21.45 44%

司 悦隽公馆

116 青岛卓越东郡置业有限公司 卓越皇后道 青岛市 住宅 49.96% 7.01 6.08 0.92 10.14 1.00 87%

117 青岛市丽洲置业有限公司 青岛新城玺樾 青岛市 住宅 99.92% 32.52 6.56 25.96 42.56 32.67 20%

147

 新城控股集团股份有限公司 2020 年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

合并范围子公司主要在建项目情况

项目类 权益比 计划投

序号 业主方 项目名称 地理位置 已投资额 未来拟投资额 总建筑面积 未售面积 建设进度

别 例 资

青岛特成房地产开发有限公 青岛新城云樾

118 青岛市 住宅 69.94% 25.49 15.15 10.34 39.92 32.37 59%

司 晓院

平度新城悦隽

119 青岛万基阳光置业有限公司 青岛市 住宅 79.94% 6.79 2.17 4.63 12.62 11.41 32%

大都会

郑州隆城吾悦房地产开发有

120 郑州荥阳项目 郑州市 住宅 51.00% 17.47 8.93 8.54 36.03 16.22 51%

限公司

许昌学院北路

许昌市昱恒房地产开发有限 FD15（2）号地

121 许昌市 住宅 32.38% 13.30 6.52 6.78 22.89 19.77 49%

公司 项目(联合操

盘)

长葛市新城亿晟房地产开发 长葛新城金樾

122 许昌市 住宅 77.14% 5.17 2.54 2.63 11.97 8.08 49%

有限公司 府

台州新城亿旭房地产开发有 尚隽公馆（联

123 台州市 住宅 63.64% 8.70 5.18 3.52 9.90 4.82 60%

限公司 合操盘）

平阳县鳌江镇

浙江鳌盛房地产开发有限公 滨江中心片

124 温州市 住宅 46.36% 13.65 9.20 4.44 15.19 12.45 67%

司 F02 地块（联合

操盘)

宿迁新城亿盛房地产有限公 宿迁新城玺樾

125 宿迁市 住宅 57.53% 15.65 6.88 8.77 39.40 24.21 44%

司 府

宿迁新城亿辉房地产有限公 泗阳新城时光

126 宿迁市 住宅 77.66% 6.05 2.66 3.39 14.77 11.31 44%

司 印象

148

 新城控股集团股份有限公司 2020 年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

合并范围子公司主要在建项目情况

项目类 权益比 计划投

序号 业主方 项目名称 地理位置 已投资额 未来拟投资额 总建筑面积 未售面积 建设进度

别 例 资

宿迁新城恒力房地产有限公

127 新城水木清华 宿迁市 住宅 95.87% 17.53 10.05 7.48 34.54 9.24 57%

司

宿迁太湖花园

128 宿迁力达置业有限公司 宿迁市 住宅 95.87% 20.10 8.20 11.90 63.03 21.73 41%

项目

沭阳碧新房地产开发有限公 沭阳项目（联

129 宿迁市 住宅 47.94% 12.91 6.62 6.30 30.05 7.45 51%

司 合操盘）

徐州新城亿辉房地产开发有 徐州凤凰山地

130 徐州市 住宅 95.88% 5.65 2.90 2.75 7.00 5.83 51%

限公司 块

南昌亿卓房地产开发有限公 南昌三经路 33

131 南昌市 住宅 59.41% 9.17 5.47 3.70 7.10 6.88 60%

司 亩地块

南宁亿瀚房地产开发有限公 新城．悦隽江

132 南宁市 住宅 81.00% 10.21 6.55 3.66 13.07 5.28 64%

司 山项目

桂林亿瀚房地产开发有限公 桂林灵川项目

133 桂林市 住宅 60.00% 3.78 0.67 3.11 9.77 8.89 18%

司 （联合操盘）

南宁亿文房地产开发有限公 新城．悦隽风

134 南宁市 住宅 60.00% 19.75 10.84 8.90 26.91 18.88 55%

司 华项目

惠州悦珑湾花

135 博罗信德实业有限公司 惠州市 住宅 76.19% 6.89 2.31 4.58 21.38 11.97 34%

园

海丰县振业房地产开发有限

136 汕尾海丰项目 汕尾市 住宅 100.00% 23.50 2.99 20.51 62.59 57.46 13%

公司

东莞亿泰房地产开发有限公 东莞市樟木头

137 东莞市 住宅 100.00% 12.55 9.54 3.01 10.95 10.64 76%

司 镇圩镇社区地

149

 新城控股集团股份有限公司 2020 年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

合并范围子公司主要在建项目情况

项目类 权益比 计划投

序号 业主方 项目名称 地理位置 已投资额 未来拟投资额 总建筑面积 未售面积 建设进度

别 例 资

块项目

西安创樾房地产开发有限公 西安新城玺樾

138 西安市 住宅 99.76% 14.03 7.38 6.64 21.59 6.49 53%

司 骊府

高陵新城悦隽

139 西安威铭置业有限公司 西安市 住宅 99.76% 10.09 3.13 6.96 19.88 9.13 31%

公园里

上海拓裕房地产开发有限公

140 上海璞樾门第 上海市 住宅 95.94% 9.40 7.95 1.45 6.46 2.76 85%

司

141 平湖创锦房地产有限公司 嘉兴新城金樾 嘉兴市 住宅 95.95% 11.36 9.38 1.98 19.17 6.58 83%

启东碧和房地产开发有限公 启东蝶湖世界

142 南通市 住宅 33.84% 27.34 18.27 9.06 38.84 32.58 67%

司 湾（联合操盘）

平湖亿润房地产开发有限公

143 平湖新城悦隽 嘉兴市 住宅 76.95% 3.15 2.31 0.84 4.39 2.44 73%

司

上海公司平湖

平湖悦佳房地产开发有限公 曹桥 2019 平 7

144 嘉兴市 住宅 95.95% 5.40 2.38 3.02 10.11 7.52 44%

司 号地块(联合操

盘)

上海新城创域房地产有限公

145 上海香溢珑庭 上海市 住宅 95.95% 2.74 2.44 0.30 2.43 1.07 89%

司

昆明新城吾悦房地产发展有

146 商开昆明项目 昆明市 综合体 99.01% 6.65 5.31 1.34 13.73 4.33 80%

限公司

天津市津南区新城吾悦房地 商业开发天津

147 天津市 综合体 99.01% 23.86 19.99 3.87 44.24 17.10 84%

产开发有限公司 项目

150

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合并范围子公司主要在建项目情况

项目类 权益比 计划投

序号 业主方 项目名称 地理位置 已投资额 未来拟投资额 总建筑面积 未售面积 建设进度

别 例 资

台州新城万博房地产发展有

148 控股台州项目 台州市 综合体 99.01% 8.79 8.41 0.38 11.80 5.00 96%

限公司

襄阳新城亿博房地产开发有 商业开发襄阳

149 襄阳市 综合体 80.20% 9.46 3.86 5.60 18.55 12.37 41%

限公司 项目

扬州新城悦盛房地产发展有

150 商开扬州项目 扬州市 综合体 99.01% 2.43 2.08 0.35 4.81 1.11 86%

限公司

蚌埠新城亿鑫房地产开发有

151 商开蚌埠项目 蚌埠市 综合体 99.01% 14.00 6.27 7.73 25.78 14.70 45%

限公司

包头市新城亿博房地产开发 商业开发包头

152 包头市 综合体 95.95% 22.83 10.63 12.20 57.91 34.13 47%

有限公司 项目

包头市新城亿卓房地产开发 商开包头东河

153 包头市 综合体 95.95% 17.69 6.61 11.08 44.67 34.68 37%

有限公司 项目

宝应亿盛房地产开发有限公 商业开发宝应

154 扬州市 综合体 80.20% 30.85 12.78 18.07 56.03 40.08 41%

司 项目

长沙凯拓房地产开发有限公 商业开发长沙

155 长沙市 综合体 80.20% 21.20 9.83 11.37 34.73 17.29 46%

司 黎托项目

阜阳新城亿博房地产开发有 商业开发阜阳

156 阜阳市 综合体 95.76% 34.42 12.80 21.62 58.54 48.49 37%

限公司 项目

高邮市新城亿博房地产开发 商业开发高邮

157 扬州市 综合体 80.22% 29.59 11.85 17.74 71.00 55.86 40%

有限公司 项目

湖州新城亿轩房地产开发有

158 商开湖州项目 湖州市 综合体 80.20% 20.22 6.88 13.34 32.69 27.87 34%

限公司

151

 新城控股集团股份有限公司 2020 年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

合并范围子公司主要在建项目情况

项目类 权益比 计划投

序号 业主方 项目名称 地理位置 已投资额 未来拟投资额 总建筑面积 未售面积 建设进度

别 例 资

荆州亿轩房地产开发有限公 商业开发荆州

159 荆州市 综合体 99.01% 16.57 7.14 9.43 37.96 30.85 43%

司 项目

南京新城亿博房地产开发有 商业开发南京

160 南京市 综合体 80.20% 16.11 4.59 11.53 26.37 22.18 28%

限公司 板桥项目

肇庆亿博房地产开发有限公 商业开发四会

161 肇庆市 综合体 80.20% 15.38 5.51 9.86 35.93 22.81 36%

司 项目

宿州新城亿博房地产开发有 商业开发宿州

162 宿州市 综合体 99.01% 16.61 9.17 7.44 36.71 23.36 55%

限公司 项目

唐山亿茂房地产开发有限公 商开开发唐山

163 唐山市 综合体 80.07% 27.14 15.94 11.20 44.56 37.52 59%

司 项目

西宁新城亿博房地产开发有 商业开发西宁

164 西宁市 综合体 99.01% 14.54 4.68 9.86 34.69 29.56 32%

限公司 城东项目

徐州市贾汪区亿睿房地产开 商业开发徐州

165 徐州市 综合体 80.20% 8.19 0.90 7.29 19.44 14.64 11%

发有限公司 项目

盐城新城亿博房地产开发有 商业开发盐城

166 盐城市 综合体 80.20% 20.24 3.41 16.83 40.81 25.03 17%

限公司 项目

昭通亿博房地产开发有限公 商业开发云南

167 昭通市 综合体 80.20% 41.00 11.93 29.07 81.89 58.46 29%

司 昭通项目

天津市滨海新区新城悦鑫房 商业开发天津

168 天津市 综合体 81.00% 13.60 9.24 4.36 35.24 21.16 68%

地产开发有限公司 滨海新区项目

宝鸡新城万博房地产开发有 商业开发宝鸡

169 宝鸡市 综合体 99.01% 22.67 9.58 13.10 61.39 28.00 42%

限公司 项目

152

 新城控股集团股份有限公司 2020 年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

合并范围子公司主要在建项目情况

项目类 权益比 计划投

序号 业主方 项目名称 地理位置 已投资额 未来拟投资额 总建筑面积 未售面积 建设进度

别 例 资

重庆吾悦房地产开发有限公 商业开发重庆

170 重庆市 综合体 95.94% 40.36 8.32 32.04 44.13 39.54 21%

司 项目

慈溪新城吾悦房地产开发有 商业开发慈溪

171 宁波市 综合体 99.01% 24.88 18.10 6.78 56.62 28.04 73%

限公司 项目

商业开发慈溪

慈溪新城吾悦房地产开发有

172 项目（住宅地 宁波市 住宅 99.01% 12.70 8.28 4.42 15.88 13.96 65%

限公司

块）

滁州新城悦博房地产开发有 商业开发滁州

173 滁州市 综合体 99.01% 32.59 8.53 24.06 61.65 51.25 26%

限公司 南谯项目

德阳新城亿博房地产开发有 商业开发德阳

174 德阳市 综合体 99.01% 21.36 6.54 14.82 52.58 37.80 31%

限公司 旌阳项目

西安新城万博房地产开发有 商开西安沣西

175 西安市 综合体 99.01% 18.87 4.25 14.62 33.19 23.60 23%

限公司 项目

淮安新城亿博房地产开发有 商业开发淮安

176 淮安市 综合体 99.01% 45.05 18.68 26.37 59.78 16.56 41%

限公司 项目

汉中新城万博房地产开发有 商业开发汉中

177 汉中市 综合体 99.01% 19.61 9.09 10.52 55.93 27.63 46%

限公司 项目

海盐亿博房地产开发有限公 商业开发嘉兴

178 嘉兴市 综合体 99.01% 23.14 7.13 16.01 44.51 41.65 31%

司 海盐项目

昆明新城亿博房地产开发有 商业开发昆明

179 昆明市 综合体 99.01% 33.08 5.69 27.39 67.42 52.63 17%

限公司 安宁项目

180 昆山新城创宏房地产有限公 商开昆山吾悦 昆山市 综合体 99.01% 6.80 1.73 5.07 12.89 11.47 25%

153

 新城控股集团股份有限公司 2020 年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

合并范围子公司主要在建项目情况

项目类 权益比 计划投

序号 业主方 项目名称 地理位置 已投资额 未来拟投资额 总建筑面积 未售面积 建设进度

别 例 资

司 广场

六安亿博房地产开发有限公 商业开发六安

181 六安市 综合体 99.01% 28.08 6.15 21.93 66.83 54.27 22%

司 裕安项目

连云港新城万博房地产开发 商业开发连云

182 连云港市 综合体 99.01% 29.14 14.50 14.64 82.02 36.55 50%

有限公司 港项目

平湖新城万博商业开发有限 平湖新城吾悦

183 嘉兴市 综合体 99.01% 11.13 9.25 1.88 25.11 7.13 83%

公司 广场

钦州新城万博房地产开发有

184 商开钦州项目 钦州市 综合体 99.01% 18.66 11.65 7.01 58.38 31.03 62%

限公司

上饶市新城吾悦房地产开发

185 商开上饶项目 上饶市 综合体 99.01% 22.48 15.90 6.58 48.71 19.69 71%

有限公司

沈阳亿博房地产开发有限公 商业开发沈阳

186 沈阳市 综合体 99.01% 33.47 10.65 22.82 79.34 63.69 32%

司 沈北项目

随州新城悦博房地产开发有 商业开发随州

187 随州市 综合体 80.20% 19.27 4.24 15.03 52.96 49.60 22%

限公司 曾都项目

泰安新城悦盛房地产开发有 商业开发泰安

188 泰安市 综合体 80.20% 14.12 2.74 11.38 33.96 30.17 19%

限公司 泰山项目

泰兴新城万博房地产开发有

189 商开泰兴项目 泰州市 综合体 99.01% 0.99 0.66 0.33 2.02 0.53 67%

限公司

兴化新城亿恒房地产开发有 商业开发泰州

190 泰州市 综合体 99.01% 16.95 3.90 13.05 31.58 25.46 23%

限公司 兴化项目

191 玉环新城吾悦房地产开发有 商开台州玉环 台州市 综合体 99.01% 25.22 17.77 7.45 35.14 16.24 70%

154

 新城控股集团股份有限公司 2020 年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

合并范围子公司主要在建项目情况

项目类 权益比 计划投

序号 业主方 项目名称 地理位置 已投资额 未来拟投资额 总建筑面积 未售面积 建设进度

别 例 资

限公司 项目

贵州清镇新城亿博房地产开 商业开发贵阳

192 贵阳市 综合体 89.11% 22.12 4.59 17.53 54.42 49.21 21%

发有限公司 清镇项目

西安新城吾悦房地产开发有 商业开发西安

193 西安市 综合体 99.01% 14.37 6.65 7.72 27.25 20.41 46%

限公司 沣东项目

仙居悦盛房地产开发有限公

194 商开仙居项目 台州市 综合体 99.01% 17.90 13.28 4.61 35.07 11.56 74%

司

盐城市大丰区新城亿轩房地 商业开发盐城

195 盐城市 综合体 80.20% 4.79 0.99 3.80 12.33 10.41 21%

产开发有限公司 大丰项目

盐城新城亿鸿房地产开发有 商业开发盐城

196 盐城市 综合体 99.01% 14.85 3.37 11.48 37.95 33.92 23%

限公司 射阳项目

扬中市新城悦盛房地产开发 商业开发镇江

197 镇江市 综合体 99.01% 7.99 0.00 7.99 13.92 11.99 0%

有限公司 扬中项目

北海亿博房地产开发有限公 商业开发北海

198 北海市 综合体 99.01% 19.63 6.15 13.48 26.64 21.37 31%

司 项目

贵港亿博房地产开发有限公 商业开发贵港

199 贵港市 综合体 99.01% 18.61 4.18 14.43 34.13 27.94 22%

司 项目

宁波凯拓房地产发展有限公

200 控股宁波项目 宁波市 综合体 98.02% 4.53 4.24 0.29 9.48 1.46 94%

司

嵊州新城禧盛房地产发展有

201 控股嵊州项目 嵊州市 综合体 99.01% 6.88 4.70 2.19 15.39 2.33 68%

限公司

202 长春新城万博房地产开发有 商业开发长春 长春市 综合体 98.02% 36.65 8.58 28.07 65.45 29.36 23%

155

 新城控股集团股份有限公司 2020 年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

合并范围子公司主要在建项目情况

项目类 权益比 计划投

序号 业主方 项目名称 地理位置 已投资额 未来拟投资额 总建筑面积 未售面积 建设进度

别 例 资

限公司 北湖项目

桂林新城万博房地产开发有 商业开发桂林

203 桂林市 综合体 99.01% 26.11 10.04 16.07 67.95 52.37 38%

限公司 项目

淮南新城吾悦房地产开发有 商业开发淮南

204 淮南市 综合体 99.01% 13.15 9.34 3.81 31.13 10.76 71%

限公司 项目

句容万博房地产开发有限公 商业开发句容

205 句容市 综合体 100.00% 9.20 6.63 2.57 23.17 8.44 72%

司 项目

溧阳吾悦创盛房地产开发有 商业开常州发

206 常州市 综合体 99.01% 47.27 25.42 21.86 68.14 41.34 54%

限公司 溧阳项目

启东市新城万博房地产开发 商业开发启东

207 南通市 综合体 99.01% 10.55 8.03 2.52 20.71 5.82 76%

有限公司 项目

延安市宝塔区亿博房地产开 商业开发延安

208 延安市 综合体 99.01% 22.26 7.59 14.68 44.65 18.23 34%

发有限公司 项目

淮北新城亿轩房地产开发有 商业开发淮北

209 淮北市 综合体 99.01% 19.02 8.48 10.54 46.46 31.21 45%

限公司 项目

昆明新城万博房地产发展有 商业开发昆明

210 昆明市 综合体 99.01% 44.45 18.20 26.25 86.26 40.66 41%

限公司 呈贡项目

连云港亿博房地产开发有限 连云港海州项

211 连云港市 综合体 99.34% 40.00 16.07 23.93 54.19 32.45 40%

公司 目

天长市新城悦兴房地产开发 商业开发滁州

212 天长市 综合体 99.01% 16.14 1.49 14.65 29.01 28.88 9%

有限公司 天长项目

小计 3,196.38 1,580.26 1,616.12 5,728.34 3,655.81 -

156

 新城控股集团股份有限公司 2020 年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

截至 2019 年 6 月末发行人合联营公司主要在建项目情况

单位：亿元、万平方米

合联营公司主要在建项目情况

项目类 权益比 计划投 未来拟投资

序号 业主方 项目名称 地理位置 已投资额 总建筑面积 未售面积 建设进度

别 例 资 额

廊坊市海润达房地产开发有 廊坊广阳道项

1 廊坊市 住宅 75.00% 10.56 6.33 4.23 22.31 8.97 60%

限公司 目

唐山郡成房地产开发有限公

2 唐山澜樾府 唐山市 住宅 68.29% 19.17 9.18 9.99 35.41 21.88 48%

司

北京景西房地产开发有限公 北京石景山五

3 北京市 住宅 21.00% 82.22 69.40 12.82 52.60 38.27 84%

司 里坨

杭州萧山 8 号

杭州滨通房地产开发有限公

4 地块（滨江东 杭州市 住宅 24.97% 5.74 5.69 0.05 6.48 0.35 99%

司

方名府）

杭州钱江世纪

杭州龙尚房地产开发有限公

5 城地块（龙湖 杭州市 住宅 24.97% 35.30 33.76 1.54 18.89 0.71 96%

司

天璞）

萧山南站地块

杭州华宇业瑞房地产开发有

6 2 号地块（联合 杭州市 住宅 25.00% 21.81 17.56 4.25 13.54 12.73 81%

限公司

操盘）

杭州滨宏房地产开发有限公 杭州未来海岸

7 杭州市 住宅 20.00% 30.76 26.60 4.16 28.51 9.13 86%

司 （联合操盘）

湖州碧海耀光房地产开发有 湖州织里 30 号

8 湖州市 住宅 33.00% 6.79 4.54 2.25 12.39 1.22 67%

限公司 地块

157

 新城控股集团股份有限公司 2020 年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

合联营公司主要在建项目情况

项目类 权益比 计划投 未来拟投资

序号 业主方 项目名称 地理位置 已投资额 总建筑面积 未售面积 建设进度

别 例 资 额

东阳中南新城

9 金华锦海置业有限公司 樾府（联合操 金华市 住宅 35.00% 17.65 12.04 5.62 22.83 13.58 68%

盘）

金华新城亿佳房地产开发有 金华新城盛昱

10 金华市 住宅 33.00% 16.19 11.42 4.77 18.30 16.57 71%

限公司 （联合操盘）

惠州新城金樾

11 惠州俊安实业有限公司 惠州市 住宅 38.10% 5.73 1.14 4.59 12.77 11.99 20%

江南

惠州中奕房地产开发有限公

12 惠州新城云昱 惠州市 住宅 38.10% 20.94 9.91 11.03 48.53 40.44 47%

司

13 惠州市辰邦实业有限公司 惠州新城云昱 惠州市 住宅 26.67% 9.40 7.12 2.28 24.48 8.28 76%

14 佛山鼎域房地产有限公司 佛山壹鸣花园 佛山市 住宅 66.67% 70.20 57.81 12.38 60.80 35.81 82%

合肥新城创域房地产有限公 合肥时光印象

15 合肥市 住宅 31.63% 27.60 25.34 2.26 34.62 3.56 92%

司 小区

合肥盛卓房地产开发有限公

16 合肥西子花园 合肥市 住宅 19.51% 20.22 19.31 0.91 28.47 3.43 96%

司

合肥碧城联合房地产开发有

17 合肥十里春风 合肥市 住宅 44.98% 12.89 8.87 4.02 17.66 7.68 69%

限公司

济南世茂新纪元置业有限公 济南小鸭项目

18 济南市 住宅 24.75% 29.78 22.15 7.63 28.29 13.87 74%

司 （联合操盘）

19 成都融辉桥宇置业有限公司 半岛云著 成都市 住宅 47.62% 11.31 9.22 2.08 18.12 11.33 82%

简阳市京新房地产开发有限 京汉新城悦隽

20 成都市 住宅 46.67% 8.26 6.54 1.72 15.48 3.72 79%

公司 风华

158

 新城控股集团股份有限公司 2020 年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

合联营公司主要在建项目情况

项目类 权益比 计划投 未来拟投资

序号 业主方 项目名称 地理位置 已投资额 总建筑面积 未售面积 建设进度

别 例 资 额

仁寿佳鑫房地产开发有限公

21 新城悦隽天府 眉山市 住宅 47.62% 11.92 8.62 3.30 18.68 7.48 72%

司

简阳嘉欣瑞恒投资开发有限 京汉新城悦隽

22 成都市 住宅 34.29% 9.26 5.91 3.34 16.97 5.50 64%

公司 江山

成都市津城房地产开发有限

23 新城金樾府 成都市 住宅 76.19% 10.89 4.74 6.15 23.81 15.00 44%

公司

成都市美曜房地产开发有限 美的新城公园

24 成都市 住宅 28.57% 11.67 6.34 5.33 21.80 13.84 54%

公司 天下

成都兴青房地产开发有限公 新城悦隽盛世

25 成都市 住宅 57.14% 28.26 15.91 12.36 44.72 38.78 56%

司 城

26 四川万合鑫城置业有限公司 万科城市之光 眉山市 住宅 31.43% 11.35 9.46 1.89 18.51 3.00 83%

重庆新城金科

重庆盛牧房地产开发有限公

27 桃李郡（联合 重庆市 住宅 47.97% 14.65 12.88 1.77 21.16 5.37 88%

司

操盘）

重庆首铭房地产开发有限公 重庆西著七里

28 重庆市 住宅 32.38% 16.67 13.34 3.32 26.05 11.62 80%

司 （联合操盘）

29 重庆天联置业有限责任公司 重庆玺樾九里 重庆市 住宅 52.38% 29.89 15.80 14.09 53.61 43.05 53%

重庆亿臻房地产开发有限公 重庆琅樾江山

30 重庆市 住宅 31.43% 29.00 14.39 14.61 46.81 34.66 50%

司 （联合操盘）

重庆黛山道 8

重庆美城金房地产开发有限

31 號项目（联合 重庆市 住宅 33.33% 16.93 8.26 8.68 38.52 34.72 49%

公司

操盘）

159

 新城控股集团股份有限公司 2020 年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

合联营公司主要在建项目情况

项目类 权益比 计划投 未来拟投资

序号 业主方 项目名称 地理位置 已投资额 总建筑面积 未售面积 建设进度

别 例 资 额

32 云南通泽置业有限公司 昆明新城琅樾 昆明市 住宅 56.00% 25.87 9.22 16.65 55.87 34.50 36%

常州新城创恒房地产开发有 金坛新城金郡

33 常州市 住宅 76.60% 9.40 7.46 1.94 12.02 2.56 79%

限公司 花园

金坛新城金郡

常州新城创恒房地产开发有

34 花园二期、三 常州市 住宅 76.60% 34.76 23.12 11.64 47.56 23.39 67%

限公司

期

35 无锡市晨业房地产有限公司 无锡西漳地块 无锡市 住宅 24.47% 25.05 21.62 3.43 36.40 7.54 86%

常州泰和之春

36 常州东南经济开发有限公司 常州市 住宅 经营权 24.31 18.16 6.15 46.35 10.75 75%

项目

常州璞樾和山

常州凯拓房地产开发有限公

37 花苑（联合操 常州市 住宅 48.83% 21.12 18.80 2.32 24.77 11.05 89%

司

盘）

江苏环太湖文化艺术城置业 常州环太湖艺

38 常州市 住宅 48.37% 11.83 9.84 1.99 25.75 4.37 83%

投资有限公司 术城项目

江阴市合诚房地产开发有限

39 江阴新桥地块 江阴市 住宅 19.98% 19.01 7.87 11.14 44.94 28.49 41%

公司

常州晟铭房地产开发有限公 溧阳明昱湾

40 常州市 住宅 32.06% 4.08 2.26 1.81 7.31 0.07 56%

司 （联合操盘）

常州新城翰都

常州亿隆房地产开发有限公

41 花园（联合操 常州市 住宅 31.64% 9.65 8.08 1.57 16.20 1.71 84%

司

盘）

42 常州亿泰房地产开发有限公 常州天宁区门 常州市 住宅 47.13% 22.38 14.79 7.60 22.57 14.81 66%

160

 新城控股集团股份有限公司 2020 年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

合联营公司主要在建项目情况

项目类 权益比 计划投 未来拟投资

序号 业主方 项目名称 地理位置 已投资额 总建筑面积 未售面积 建设进度

别 例 资 额

司 第境院项目

（联合操盘）

常州新城亿瑞房地产开发有

43 樾华名苑 常州市 住宅 53.64% 18.41 12.92 5.48 19.52 8.39 70%

限公司

常州新城宏业房地产有限公 常州新城九熙

44 常州市 住宅 66.23% 39.03 23.58 15.45 30.59 24.40 60%

司 台苑

45 常州绿都房地产有限公司 绿都万和城 常州市 住宅 35.19% 8.47 4.01 4.47 18.49 9.23 47%

常州新城宏业房地产有限公

46 武进吾悦广场 常州市 综合体 66.23% 2.23 2.00 0.22 4.67 1.22 90%

司

长沙金茂湾项

47 长沙乾璟置业有限公司 长沙市 住宅 49.94% 24.29 10.54 13.75 36.19 13.10 43%

目（合作）

孝感碧桂园新

孝感碧桂园中诚房地产开发

48 城华府（联合 孝感市 住宅 47.62% 15.71 10.69 5.02 26.77 18.66 68%

有限公司

操盘）

荆州碧桂园新

荆州市沙市区碧桂园房地产

49 城楚天府（联 荆州市 住宅 31.43% 11.05 6.58 4.47 21.45 10.63 60%

开发有限公司

合操盘）

碧桂园新城阳

黄冈市碧达房地产开发有限

50 光城城品（联 黄冈市 住宅 31.43% 9.86 4.90 4.95 21.76 9.82 50%

公司

合操盘）

苏州晟铭房地产开发有限公 苏州新城招商

51 苏州市 住宅 50.00% 2.57 2.30 0.27 5.69 0.78 90%

司 香溪源（联合

161

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合联营公司主要在建项目情况

项目类 权益比 计划投 未来拟投资

序号 业主方 项目名称 地理位置 已投资额 总建筑面积 未售面积 建设进度

别 例 资 额

操盘）

52 苏州百翔置业有限公司 苏州园区 苏州市 住宅 29.70% 14.53 7.34 7.19 9.49 6.91 51%

苏州嘉众房地产开发有限公 苏州三千邑

53 苏州市 住宅 32.67% 25.89 22.78 3.11 25.90 3.29 88%

司 （联合操盘）

苏州新城碧桂

苏州金世纪房地产开发有限

54 园湖畔樾山 苏州市 住宅 49.51% 16.79 12.39 4.40 41.13 2.91 74%

公司

（联合操盘）

苏州灏溢房地产开发有限公 苏州北桥拾鲤

55 苏州市 住宅 19.80% 22.58 22.08 0.51 32.01 8.61 98%

司 （联合操盘）

苏州吴江汾湖

苏州市龙光骏誉房地产有限

56 玖誉湾（联合 苏州市 住宅 29.70% 6.89 5.28 1.61 6.99 3.56 77%

公司

操盘）

张家港市祥盛房地产开发有 张家港茗悦华

57 苏州市 住宅 31.04% 22.82 13.05 9.76 49.21 5.08 57%

限公司 庭（联合操盘）

张家港十里锦

58 苏州正信置业发展有限公司 苏州市 住宅 16.23% 9.87 8.13 1.74 17.20 1.84 82%

绣（联合操盘）

张家港保税区耀辉房地产开 张家港江城原

59 苏州市 住宅 12.87% 7.75 4.96 2.79 12.22 1.50 64%

发有限公司 著

常熟尚湖雍澜

60 苏州盛玺房地产有限公司 苏州市 住宅 10.01% 9.75 7.33 2.43 9.83 4.87 75%

院（联合操盘）

常熟练塘尚隽

61 常熟亿璟房地产有限公司 苏州市 住宅 49.51% 6.54 3.39 3.15 9.63 1.78 52%

华庭（联合操

162

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合联营公司主要在建项目情况

项目类 权益比 计划投 未来拟投资

序号 业主方 项目名称 地理位置 已投资额 总建筑面积 未售面积 建设进度

别 例 资 额

盘）

常熟金俊房地产开发有限公 常熟滨江源江

62 苏州市 住宅 48.51% 14.98 9.09 5.89 19.80 12.61 61%

司 筑

泰兴市乾元房地产开发有限 泰兴新城樾府

63 泰州市 住宅 59.41% 11.25 4.04 7.21 25.50 18.83 36%

公司 项目

64 南通暄玺房地产有限公司 南通上悦城 南通市 住宅 24.75% 13.91 8.38 5.53 26.55 8.47 60%

南通卓苏房地产开发有限公

65 南通新都会 南通市 住宅 12.38% 13.86 10.34 3.53 26.19 8.94 75%

司

南通海门江海

66 海门市鼎熹置业有限公司 南通市 住宅 25.00% 23.73 16.42 7.31 25.24 14.10 69%

都会

南通通州雍景

67 南通招鑫置业有限公司 南通市 住宅 48.51% 16.80 11.11 5.69 19.93 15.18 66%

湾（联合操盘）

东台市新碧房地产开发有限 盐城东台天樾

68 盐城市 住宅 24.75% 8.16 3.81 4.36 13.61 5.12 47%

公司 府（联合操盘）

天津新城宝郡房地产开发有 天津宝坻新城

69 天津市 住宅 49.51% 66.24 48.73 17.50 67.22 35.94 74%

限公司 （联合操盘）

天津市淀兴房地产开发有限 天津新城樾风

70 天津市 住宅 79.21% 45.07 21.51 23.56 58.72 32.88 48%

公司 华

天津俊安房地产开发有限公 天津武清俊安

71 天津市 住宅 89.11% 11.56 5.82 5.74 16.06 6.81 50%

司 项目

天津新城悦茂房地产开发有 胡家园地块(联

72 天津市 住宅 49.65% 7.82 3.76 4.06 11.13 11.13 48%

限公司 合操盘)

163

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合联营公司主要在建项目情况

项目类 权益比 计划投 未来拟投资

序号 业主方 项目名称 地理位置 已投资额 总建筑面积 未售面积 建设进度

别 例 资 额

绍兴迪荡 1 号

73 绍兴保骏置地有限公司 绍兴市 住宅 24.87% 36.00 26.20 9.80 29.30 13.42 73%

地块

绍兴豪湖房地产开发有限公

74 绍兴悦隽公馆 绍兴市 住宅 48.93% 19.88 12.63 7.25 30.19 2.32 64%

司

75 新昌县富高置业有限公司 新昌西江月 绍兴市 住宅 40.00% 7.35 5.44 1.91 10.20 4.45 74%

绍兴新城亿佳房地产开发有

76 绍兴新城棠樾 绍兴市 住宅 63.00% 20.16 14.01 6.15 25.22 18.56 69%

限公司

绍兴豪湖房地产开发有限公 绍兴宝龙新城

77 绍兴市 住宅 48.93% 16.94 12.31 4.63 27.12 6.41 73%

司 广场宝龙世家

78 宁波荣慈置业有限公司 宁波湖畔樾山 宁波市 住宅 32.52% 9.29 6.39 2.90 10.53 5.56 69%

淮安新碧房地产开发有限公 淮安九龙源著

79 淮安市 住宅 32.60% 11.14 4.82 6.32 20.36 8.63 43%

司 （联合操盘）

扬州启辉置业有限公司第二 扬州水漾花苑

80 扬州市 住宅 11.51% 6.66 4.34 2.32 15.55 1.72 65%

分公司 （联合操盘）

镇江颐发房地产开发有限公 镇江珑悦府

81 镇江市 住宅 31.64% 15.66 9.90 5.76 21.27 9.35 63%

司 （联合操盘）

镇江江山樾

82 镇江广丰房地产有限公司 镇江市 住宅 23.97% 15.47 11.33 4.14 20.74 13.57 73%

（联合操盘）

镇江亿腾房地产开发有限公

83 句容合悦府 镇江市 住宅 47.94% 11.60 6.39 5.21 14.55 10.24 55%

司

来安艺境花园

84 来安金弘新房地产有限公司 滁州市 住宅 31.64% 8.55 7.15 1.39 11.28 2.84 84%

（联合操盘）

164

 新城控股集团股份有限公司 2020 年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

合联营公司主要在建项目情况

项目类 权益比 计划投 未来拟投资

序号 业主方 项目名称 地理位置 已投资额 总建筑面积 未售面积 建设进度

别 例 资 额

南京新保弘天

85 南京新保弘房地产有限公司 南京市 住宅 32.60% 61.62 46.47 15.15 24.86 22.93 75%

宸(联合操盘)

南京星悦天地

南京明弘新房地产开发有限

86 广场（联合操 南京市 商业 28.76% 8.53 7.69 0.83 10.92 1.75 90%

公司

盘）

南京锐昱房地产开发有限公

87 六合时光山湖 南京市 住宅 23.97% 2.39 1.81 0.58 3.14 0.57 76%

司

南京星悦天地

南京明弘新房地产开发有限

88 广场 G01（联 南京市 住宅 28.76% 2.79 1.38 1.41 3.19 2.12 50%

公司

合操盘）

南京新城亿欣房地产开发有

89 南京金陵樾 南京市 住宅 47.94% 26.43 18.47 7.96 15.75 13.67 70%

限公司

日照莒县悦隽

90 莒县悦隽置业有限公司 日照市 住宅 69.94% 9.92 4.60 5.32 15.98 12.78 46%

一品

日照亿昶房地产开发有限公 日照莒县金樾

91 日照市 住宅 67.03% 13.56 6.57 6.99 21.43 20.09 48%

司 府

青岛新城红岛

92 青岛慧成置业有限公司 湾盛昱（联合 青岛市 商业 29.71% 16.45 9.05 7.40 25.79 2.88 55%

操盘）

青岛羊毛滩 3

93 青岛慧鼎置业有限公司 青岛市 商业 29.71% 15.88 4.86 11.02 23.66 23.40 31%

号地块

94 青岛双城房地产有限公司 青岛樾府（联 青岛市 住宅 49.96% 15.08 3.14 11.94 28.65 24.65 21%

165

 新城控股集团股份有限公司 2020 年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

合联营公司主要在建项目情况

项目类 权益比 计划投 未来拟投资

序号 业主方 项目名称 地理位置 已投资额 总建筑面积 未售面积 建设进度

别 例 资 额

合操盘）

95 青岛慧典置业有限公司 慧典 6 号地 青岛市 商业 29.98% 15.97 10.06 5.92 24.61 8.15 63%

96 青岛慧联置业有限公司 慧联 4 号地 青岛市 商业 29.98% 15.74 6.29 9.45 29.09 26.14 40%

胶州樾郡（联

97 青岛双城房地产有限公司 青岛市 住宅 49.96% 2.72 1.39 1.33 4.59 3.67 51%

合操盘）

青岛融创红岛

98 青岛慧成置业有限公司 湾盛昱（融创 青岛市 住宅 29.71% 14.91 7.67 7.24 24.67 9.54 51%

操盘）

台州黄岩北城

99 台州德新园置业有限公司 台州市 住宅 26.96% 19.29 11.23 8.06 37.78 2.76 58%

（联合操盘）

温岭新城悦嘉房地产开发有 温岭神童门

100 台州市 住宅 59.09% 23.57 15.56 8.01 21.55 20.51 66%

限公司 （联合操盘）

温州瑞安项目

101 瑞安市鸿熹置业有限公司 温州市 住宅 19.97% 29.75 24.01 5.74 20.50 2.03 81%

（联合操盘）

温州瑞安市万

瑞安市新城亿弘房地产开发

102 松东进带地块 温州市 住宅 20.00% 21.67 14.55 7.12 16.87 5.23 67%

有限公司

项目

乐清市经济开

103 乐清昌悦置业有限公司 发区地块（联 温州市 住宅 18.18% 13.72 9.37 4.35 16.96 11.02 68%

合操盘）

平阳世盈房地产开发有限公 平阳县鳌江镇

104 温州市 住宅 30.91% 14.09 9.35 4.74 15.68 12.43 66%

司 滨江中心片

166

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合联营公司主要在建项目情况

项目类 权益比 计划投 未来拟投资

序号 业主方 项目名称 地理位置 已投资额 总建筑面积 未售面积 建设进度

别 例 资 额

F01 地块

乐清市中心区

105 乐清市梁荣置业有限公司 地块项目（联 温州市 住宅 22.73% 13.77 8.05 5.73 11.36 9.58 58%

合操盘）

邳州市碧桂园房地产开发有 邳州碧桂园项

106 徐州市 住宅 46.97% 19.00 9.46 9.54 40.44 24.89 50%

限公司 目

邳州锦道房地产开发有限公

107 邳州 74 号地块 徐州市 住宅 23.97% 5.35 2.09 3.26 10.26 9.33 39%

司

邳州 75 号地块

108 邳州珍宝岛房地产有限公司 徐州市 住宅 23.97% 10.02 5.30 4.72 20.81 12.07 53%

（联合操盘）

上海佘山乡村俱乐部有限公 上海新城上坤

109 上海市 住宅 47.97% 2.08 1.30 0.78 2.75 1.64 62%

司 樾山

上海佘山乡村俱乐部有限公 松江区洞泾镇

110 上海市 住宅 47.97% 15.46 11.42 4.04 17.15 8.50 74%

司 地块_上坤

上海佳朋房地产开发有限公 新城西岸公园

111 上海市 住宅 48.93% 37.41 19.34 18.07 19.97 8.02 52%

司 （联合操盘）

上海新城虹口

112 上海嘉禹置业有限公司 上海市 住宅 48.93% 47.22 40.75 6.46 8.95 6.14 86%

金茂府

113 上海碧罗房地产有限公司 上海云麓之城 上海市 住宅 22.07% 32.67 25.48 7.19 23.24 14.99 78%

114 苏州正丰置业发展有限公司 太仓璜泾项目 苏州市 住宅 15.99% 3.13 2.33 0.80 4.90 0.22 75%

115 上海茂璟置业有限公司 宝山罗泾项目 上海市 住宅 24.50% 30.70 27.67 3.02 18.89 14.12 90%

167

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合联营公司主要在建项目情况

项目类 权益比 计划投 未来拟投资

序号 业主方 项目名称 地理位置 已投资额 总建筑面积 未售面积 建设进度

别 例 资 额

116 嘉善盛泰置业有限公司 嘉善魏塘项目 嘉兴市 住宅 21.11% 11.23 8.50 2.73 13.22 3.88 76%

苏州睿致房地产开发有限公

117 太仓沙溪地块 苏州市 住宅 15.99% 3.74 2.40 1.33 4.92 0.74 64%

司

嘉善骏盛房地产开发有限公

118 嘉善悦隽半岛 嘉兴市 住宅 47.98% 16.62 11.31 5.31 18.69 7.44 68%

司

嘉善翡丽风华

119 嘉善荣安置业有限公司 嘉兴市 住宅 47.02% 10.40 7.35 3.06 10.22 3.68 71%

(联合操盘)

常州新城紫东房地产发展有 商业开发常州

120 常州市 综合体 76.62% 29.16 16.83 12.33 42.11 16.22 58%

限公司 项目

南京新城万博房地产开发有 商开南京建邺

121 南京市 综合体 69.31% 46.23 30.01 16.21 36.32 24.32 65%

限公司 项目

苏州聿盛房地产开发有限公 商业开发苏州

122 苏州市 商业 62.31% 18.34 5.80 12.54 23.87 23.87 32%

司 高铁新城项目

太原新城凯拓房地产开发有 商开太原万柏

123 太原市 综合体 74.26% 65.21 32.51 32.69 95.13 58.82 50%

限公司 林项目

温州新城亿博房地产开发有 商业开发温州

124 温州市 综合体 49.51% 60.03 35.38 24.64 62.65 55.63 59%

限公司 龙湾项目

温州新城亿博房地产开发有 温州龙湾项目

125 温州市 住宅 49.51% 17.70 12.80 4.89 12.84 9.42 72%

限公司 (D 12 地块)

合肥新城吾悦房地产开发有 商开合肥肥东

126 合肥市 综合体 49.75% 24.17 16.63 7.55 22.34 14.63 69%

限公司 项目

苏州聿盛房地产开发有限公

127 苏州高铁新城 苏州市 住宅 62.31% 118.64 63.68 54.96 78.54 54.69 54%

司

小计 2,529.93 1,678.92 851.01 3,121.06 1,628.59 -

168

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合联营公司主要在建项目情况

项目类 权益比 计划投 未来拟投资

序号 业主方 项目名称 地理位置 已投资额 总建筑面积 未售面积 建设进度

别 例 资 额

合计 5,726.32 3,259.18 2,467.13 8,849.40 5,284.40 -

2、主要拟建项目

截至 2019 年 6 月末，发行人主要拟建项目情况如下表：

截至 2019 年 6 月末发行人拟建项目情况

单位：亿元、万平方米

序号 项目名称 地理位置 项目类别 权益比例 计划投资金额 已投资金额（自有资金） 总建筑面积 未售面积 建设进度

1 唐山澜樾府 唐山市 住宅 68.29% 10.30 4.93 19.03 11.75 48%

2 北京石景山五里坨 北京市 住宅 21.00% 27.23 22.98 17.42 12.67 84%

顺义区 SY00 0013 6022 地块项

3 北京市 住宅 100.00% 31.23 22.31 18.63 16.92 71%

目（联合操盘）

北京西黄村限竞房项目(联合操

4 北京市 住宅 51.00% 56.32 46.93 19.61 18.96 83%

盘)

5 杭州艮北九堡地块项目 杭州市 住宅 99.93% 33.46 13.58 16.61 15.05 41%

6 海盐新城璟郡澜庭项目 嘉兴市 住宅 80.89% 5.87 3.94 7.79 7.45 67%

7 义乌江东地块(联合操盘) 金华市 住宅 23.97% 25.01 - 27.91 26.29 0%

8 惠州新城金樾江南 惠州市 住宅 38.10% 36.50 7.24 81.32 76.37 20%

169

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序号 项目名称 地理位置 项目类别 权益比例 计划投资金额 已投资金额（自有资金） 总建筑面积 未售面积 建设进度

9 惠州新城云昱 惠州市 住宅 38.10% 7.70 3.65 17.85 14.88 47%

阜阳颍州区 2019 20 南京路地块

10 阜阳市 住宅 95.76% 10.41 2.96 15.72 14.76 28%

项目

11 新城云昱东方 阜阳市 住宅 95.76% 9.29 1.84 18.38 17.04 20%

12 庐江县地块项目 合肥市 住宅 77.57% 23.70 5.04 43.40 40.01 21%

13 芜湖弋江区 1901 仓津路 A 地块 芜湖市 住宅 95.76% 13.88 6.12 16.31 15.26 44%

14 济南淄博悦隽江山 淄博市 住宅 69.31% 11.07 4.41 21.70 16.96 40%

15 新城玺樾 德州市 住宅 99.01% 20.38 6.81 38.52 36.07 33%

齐河欧乐堡地块（资产包二）新

16 德州市 住宅 99.01% 18.31 6.16 28.04 27.33 34%

城玺樾

17 聊城阳谷黄山路项目 聊城市 住宅 99.01% 5.42 2.20 11.79 8.67 41%

18 唐冶片区 A7B10 地块项目 济南市 住宅 99.01% 1.68 1.06 2.21 2.09 63%

19 泰安 2019－7 号和 9 号地块项目 泰安市 住宅 80.20% 20.63 1.60 38.27 38.10 8%

20 泰安 2019 7 地块项目 泰安市 住宅 80.20% 13.45 0.90 22.86 22.76 7%

21 新城金樾府 成都市 住宅 76.19% 3.67 1.60 8.01 5.05 44%

22 新城．金樾云玺 峨眉山 住宅 95.24% 4.90 0.04 11.02 10.04 1%

23 成都公司视高 60 亩项目 眉山市 住宅 95.24% 5.69 0.96 26.16 24.22 17%

24 重庆巴南华府明昱阁 重庆市 住宅 19.05% 11.75 4.00 25.74 25.15 34%

25 重庆江北区海尔路项目 重庆市 住宅 95.24% 16.06 9.33 16.72 16.48 58%

26 绿都万和城 常州市 住宅 35.19% 23.72 11.22 51.76 25.84 47%

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序号 项目名称 地理位置 项目类别 权益比例 计划投资金额 已投资金额（自有资金） 总建筑面积 未售面积 建设进度

27 怀德路时代超市地块 常州市 住宅 96.54% 13.50 8.79 7.07 6.46 65%

28 万科城东地块(联合操盘) 常州市 住宅 95.76% 35.05 23.22 32.75 23.61 66%

29 宜兴王婆村地块项目 无锡市 住宅 99.88% 15.17 8.08 14.83 13.65 53%

30 常州金色新城西三期 常州市 住宅 95.75% 1.02 0.48 4.53 2.40 47%

31 金坛万建城 常州市 住宅 97.88% 1.21 0.17 3.18 3.18 14%

32 常州新城域 常州市 住宅 95.75% 3.31 2.58 9.93 1.15 78%

33 常州新城长岛东区 常州市 住宅 95.75% 7.10 0.69 31.55 23.66 10%

34 星沙 006 地块 长沙市 住宅 59.93% 14.43 1.65 27.20 26.77 11%

35 孝感新城悦隽 孝感市 住宅 95.24% 6.15 4.11 12.98 8.10 67%

36 孝感新城玺樾 孝感市 住宅 48.57% 5.10 2.31 20.46 16.06 45%

37 黄石悦隽大都会项目 黄石市 住宅 46.67% 6.03 2.24 13.35 8.13 37%

38 武汉光谷四路项目 武汉市 住宅 76.19% 38.83 22.92 55.42 51.96 59%

39 武汉东西湖项目 武汉市 住宅 76.19% 47.17 26.25 67.76 60.36 56%

40 湖北省襄阳市襄州地块项目 襄阳市 住宅 95.24% 19.69 5.41 33.17 31.30 27%

苏州新城碧桂园湖畔樾山（联合

41 苏州市 住宅 49.51% 0.61 0.45 1.50 0.11 74%

操盘）

42 苏州新城十里锦绣 苏州市 住宅 50.50% 15.01 4.87 38.35 26.20 32%

43 吴江同里湖项目 苏州市 住宅 99.01% 6.30 1.79 12.88 11.64 28%

苏州 2019WG2 号地块项目（联

44 苏州市 住宅 39.60% 45.38 19.36 18.04 17.14 43%

合操盘）

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序号 项目名称 地理位置 项目类别 权益比例 计划投资金额 已投资金额（自有资金） 总建筑面积 未售面积 建设进度

45 柏丽湾 昆山市 住宅 99.51% 3.00 1.92 4.92 1.31 64%

46 常熟文化片区 005 地块 苏州市 住宅 99.01% 25.30 15.00 13.71 11.43 59%

47 泰兴新城樾府项目 泰州市 住宅 59.41% 9.22 3.31 20.90 15.43 36%

48 泰兴皇家水岸 8 号地块 泰州市 住宅 99.01% 11.45 4.11 30.72 27.20 36%

49 南通通州雍景湾（联合操盘） 南通市 住宅 48.51% 14.71 9.73 17.44 13.28 66%

50 南通新城香溢紫郡 南通市 住宅 76.76% 5.27 0.54 14.77 3.08 10%

51 盐城大丰新城悦隽 盐城市 住宅 99.01% 8.85 3.96 14.25 11.45 45%

52 天津沧州路洋项目 沧州市 住宅 99.31% 9.49 3.52 12.93 8.67 37%

53 宁河桥北新区 8 号地 天津市 住宅 80.20% 11.85 4.57 19.31 18.52 39%

宁河光明路 8 号地块项目(联合

54 天津市 住宅 49.51% 6.40 0.08 7.60 7.43 1%

操盘)

55 武清开发区 027 地块项目 天津市 住宅 95.87% 7.59 0.13 10.55 10.02 2%

56 武清开发区 028 地块项目 天津市 住宅 95.87% 7.97 0.14 11.04 8.76 2%

57 宁河桥北新区 9 号地块 天津市 住宅 80.20% 7.01 2.64 13.31 10.93 38%

58 宁海颐园西地块 宁波市 住宅 97.56% 11.74 7.39 14.89 13.28 63%

59 淮安新城悦隽 淮安市 住宅 95.87% 3.72 1.65 11.15 5.29 44%

60 扬州悦隽都会 扬州市 住宅 95.88% 13.08 5.99 17.17 14.50 46%

镇江京口区 2 2J1902 地块（学

61 镇江市 住宅 95.88% 7.80 1.50 8.63 6.72 19%

府路）项目

62 烟台机场路项目 烟台市 住宅 99.92% 7.01 4.89 8.17 7.74 70%

172

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序号 项目名称 地理位置 项目类别 权益比例 计划投资金额 已投资金额（自有资金） 总建筑面积 未售面积 建设进度

63 诸城新城荣樾大都会 潍坊市 住宅 69.92% 32.52 9.92 54.72 52.88 31%

64 临沂汤头 027 地块 临沂市 住宅 99.92% 4.88 1.11 9.68 9.07 23%

65 新城悦隽时代 日照市 住宅 99.92% 9.72 1.45 16.53 16.16 15%

66 青岛新城玺樾 青岛市 住宅 99.92% 35.48 7.16 46.43 35.64 20%

67 青岛羊毛滩 1 号地块 青岛市 商业 29.71% 6.42 2.17 10.72 10.67 34%

68 青岛樾府（联合操盘） 青岛市 住宅 49.96% 13.78 2.87 26.19 22.54 21%

69 慧博 5 号地 青岛市 商业 29.98% 8.66 3.50 14.21 14.14 40%

70 慧杰 2 号地 青岛市 商业 29.98% 11.56 3.10 18.79 18.67 27%

71 西海岸新区圣元乳业西地块 青岛市 住宅 99.92% 5.37 2.26 6.63 6.23 42%

72 东营 21 地块 东营市 住宅 64.95% 6.01 0.61 10.04 8.78 10%

许昌学院北路 FD15（2）号地项

73 许昌市 住宅 32.38% 14.48 7.10 24.94 21.53 49%

目(联合操盘)

74 长葛新城金樾府 许昌市 住宅 77.14% 5.02 2.46 11.61 7.84 49%

75 巩义 244 地块项目 郑州市 住宅 95.24% 9.44 4.41 17.98 17.37 47%

76 巩义 410 地块项目 郑州市 住宅 95.24% 7.19 2.98 12.98 12.52 41%

许昌市东城区 B1 3 2 号地块(联

77 许昌市 住宅 48.57% 16.05 3.35 27.71 26.44 21%

合操盘)

郑州荥阳 A、B 地块 2018 年 1

78 郑州市 住宅 51.00% 24.87 4.13 56.97 38.77 17%

月 29 日取得

郑州荥阳 A、B 地块 2017 年 12

79 郑州市 住宅 51.00% 14.84 2.13 28.82 19.80 14%

月 28 日取得

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序号 项目名称 地理位置 项目类别 权益比例 计划投资金额 已投资金额（自有资金） 总建筑面积 未售面积 建设进度

80 温岭神童门（联合操盘） 台州市 住宅 59.09% 17.95 11.85 16.42 15.62 66%

81 棠樾学苑 台州市 住宅 90.91% 8.02 4.78 7.50 7.26 60%

82 宿迁新城玺樾府 宿迁市 住宅 57.53% 6.24 2.75 15.72 9.66 44%

83 泗阳新城时光印象 宿迁市 住宅 77.66% 0.53 0.23 1.30 1.00 44%

84 宿迁太湖花园项目 宿迁市 住宅 95.87% 0.14 0.06 0.43 0.15 41%

85 邳州碧桂园项目 徐州市 住宅 46.97% 13.48 6.72 28.69 17.66 50%

86 邳州 74 号地块 徐州市 住宅 23.97% 5.60 2.19 10.74 9.77 39%

87 徐州马场湖项目 徐州市 住宅 57.53% 20.97 12.65 21.46 19.47 60%

徐州新元大道东项目(联合操

88 徐州市 住宅 57.53% 28.69 18.82 27.37 23.33 66%

盘)

徐州公司宿州 2018 31 地块项目

89 宿州市 住宅 95.88% 16.63 4.00 30.65 27.52 24%

(联合操盘)

90 商丘市 2019 4 号地块项目 商丘市 住宅 77.66% 5.05 1.70 9.80 8.99 34%

91 亳州市魏武大道东地块项目 亳州市 住宅 48.90% 10.43 1.90 23.98 21.27 18%

92 徐州凤凰山地块 徐州市 住宅 95.88% 2.90 1.49 3.60 2.99 51%

93 邳州 75 号地块（联合操盘） 徐州市 住宅 23.97% 0.22 0.11 0.45 0.26 53%

94 上饶杨家塘地块项目 上饶市 住宅 99.01% 21.46 4.18 42.54 41.97 19%

95 九江火车站项目 九江市 住宅 59.41% 13.62 1.60 14.50 13.83 12%

96 桂林灵川项目（联合操盘） 桂林市 住宅 60.00% 4.22 0.75 10.90 9.92 18%

97 东莞石碣项目 东莞市 住宅 71.43% 5.37 1.58 9.13 7.34 29%

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序号 项目名称 地理位置 项目类别 权益比例 计划投资金额 已投资金额（自有资金） 总建筑面积 未售面积 建设进度

98 汕尾海丰项目 汕尾市 住宅 100.00% 15.48 1.97 41.24 37.86 13%

99 惠州仲恺嘉鸿新城项目 惠州市 住宅 37.00% 8.60 - 23.21 21.76 0%

100 临潼 118 亩项目(联合操盘) 西安市 住宅 69.99% 13.12 5.00 12.56 9.45 38%

101 西安临潼 96 亩项目 西安市 住宅 99.76% 10.59 4.04 13.76 7.01 38%

西安秦汉新城兰池二路 110 亩

102 西安市 住宅 99.76% 16.57 7.85 19.79 19.39 47%

地块项目

103 上海新城上坤樾山 上海市 住宅 47.97% 12.28 7.66 16.23 9.72 62%

104 松江区洞泾镇地块_上坤 上海市 住宅 47.97% 1.16 0.85 1.28 0.64 74%

上海静安区市北 1801 地块项目

105 上海市 住宅 33.58% 36.29 28.95 9.51 8.47 80%

(联合操盘)

106 城南地块项目（联合操盘） 苏州市 住宅 15.84% 25.00 13.18 16.31 15.45 53%

平湖市新仓镇 2019 平－17 号地

107 平湖市 住宅 95.95% 3.91 0.41 6.20 5.80 10%

块项目

108 嘉善县归谷 2017-31、32 号地块 嘉善县 住宅 95.95% 9.71 1.20 16.20 15.07 12%

109 商业开发襄阳项目 襄阳市 综合体 80.20% 25.67 10.47 50.32 33.55 41%

110 商开包头东河项目 包头市 综合体 95.95% 3.78 1.41 9.55 7.41 37%

111 商业开发高邮项目 扬州市 综合体 80.22% 4.93 1.97 11.82 9.30 40%

112 商开湖州项目 湖州市 综合体 80.20% 12.43 4.23 20.10 17.14 34%

113 商业开发荆州项目 荆州市 综合体 99.01% 8.33 3.59 19.09 15.51 43%

114 商业开发四会项目 肇庆市 综合体 80.20% 10.19 3.65 23.81 15.11 36%

175

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序号 项目名称 地理位置 项目类别 权益比例 计划投资金额 已投资金额（自有资金） 总建筑面积 未售面积 建设进度

115 商业开发太原大井峪项目 太原市 综合体 99.01% 40.60 9.06 54.21 42.00 22%

116 商业开发徐州项目 徐州市 综合体 80.20% 46.81 5.17 111.08 83.66 11%

117 商业开发天津滨海新区项目 天津市 综合体 81.00% 8.48 5.76 21.97 13.19 68%